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        房地產(chǎn)市場細分與定位的理論研究與實例分析

        2016-12-27 08:59:08覃民武
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目實例分析質(zhì)量管理

        【摘要】以某房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體實例,分析房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量管理與控制在項目開發(fā)中的具體做法和作用,為房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程提供相關(guān)的理論基礎(chǔ)和質(zhì)量保障。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;質(zhì)量管理;質(zhì)量控制;實例分析

        1、引言

        房地產(chǎn)項目的施工過程是一個耗費時間、消耗人力和物力、占用一定空間的多維的系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)企業(yè)為保證企業(yè)的產(chǎn)品能做到質(zhì)量優(yōu)良,除在施工過程中嚴格控制施工質(zhì)量外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu),管理制度,人事管理的方法都要嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)管理的模式進行企業(yè)的經(jīng)營管理,形成一整套科學(xué)的管理體系,即質(zhì)量管理體系。質(zhì)量管理體系是指為實施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)程序、過程和資源。企業(yè)為實現(xiàn)其所規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),就需要分解其產(chǎn)品質(zhì)量形成過程,設(shè)置必要的組織機構(gòu),明確責(zé)任制度,配備必要的人員和設(shè)備,并采取適當(dāng)?shù)目刂品椒?,使影響產(chǎn)品質(zhì)量的各項因素都得到控制,保證產(chǎn)品質(zhì)量。

        2、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理與控制的理論研究

        房地產(chǎn)行業(yè)的最終產(chǎn)品商品房,它具有耐用性、固定性、供給有限性等特征,在社會資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比重,是與人們的生活和工作息息相關(guān)的特殊產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系要具備如下的特性:符合性、惟一性、系統(tǒng)性、全面有效性、預(yù)防性、動態(tài)性,質(zhì)量管理體系應(yīng)持續(xù)受控,應(yīng)最佳化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要按照以上的方法、程序和要求編制質(zhì)量管理體系、運行質(zhì)量管理體系,使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有一個科學(xué)的條理,那么其產(chǎn)品的質(zhì)量一定能得到保證,能被客戶所接受,能保證商品房的銷售達到滿意的效果。

        3、LS房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理與控制實例分析

        大連LS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始創(chuàng)于2001年。憑借著深厚的企業(yè)文化、超前的經(jīng)營理念,公司形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),歷經(jīng)10余年快速發(fā)展,為大連城市建設(shè)做出突出貢獻。打造最具品質(zhì)的建筑,一直是LS人的不懈追求。LS公司所開發(fā)的大連**“LS”項目得到了社會各界的高度認可,成為大連地區(qū)高檔樓盤的代表。

        3.1 LS項目運作過程的管理制度

        為保證商品房的施工質(zhì)量,做好商品房施工質(zhì)量的管理與控制,制定好相關(guān)的管理制度是必不可少的措施。LS房地產(chǎn)開發(fā)公司在公司的制度制定方面做得比較全面,并且制度的落實做得也很徹底,這樣就保證公司的每位員工都能明確公司的規(guī)定和自己的權(quán)利和責(zé)任,并按既定的規(guī)章制度履行自己的責(zé)任、行使自己的權(quán)力,公司能做到:制度明確、責(zé)任清晰。公司在多年的運營過程中,能做到有章可依、嚴格遵守,違章必糾,這些制度的制定為進行商品房施工質(zhì)量的管理和控制,提供了制度上的保證。

        3.2單位工程、分項工程進行驗收的制度

        (1)竣工驗收必須嚴格執(zhí)行國家、地方有關(guān)法規(guī)、文件,并按照法定的程序進行驗收。分部分項工程驗收必須在監(jiān)理單位的主持下進行。

        (2)施工單位施工的不同工序檢測驗收。在施工單位自檢后,在監(jiān)理工程師組織下,在本部門專業(yè)負責(zé)人協(xié)調(diào)下,請有關(guān)人員參加,按照相關(guān)專業(yè)施工驗收規(guī)范進行驗收;施工單位進行的不同分部分項工程驗收、交接,必須在監(jiān)理工程師主持下,部門經(jīng)理和專業(yè)負責(zé)人協(xié)調(diào)有關(guān)施工單位負責(zé)人參加,執(zhí)行相關(guān)專業(yè)施工驗收規(guī)范。認真做好交接記錄,交接記錄要求對上一道工序施工質(zhì)量、存在問題、整改要求作詳細記錄,所有參加人簽字;在竣工驗收中一定要現(xiàn)場仔細認真檢查,同時要認真審查有關(guān)技術(shù)檔案。只有檔案資料完整,才算驗收合格。

        (3)在零星工程中,如沒有監(jiān)理單位參加,所有工程驗收由專業(yè)負責(zé)人主持,由本部門經(jīng)理、預(yù)算人員參加,進行驗收。如果需要則請公司領(lǐng)導(dǎo)參加,具體驗收方法執(zhí)行本制度第二、三條。本部門參加驗收人員在驗收前要收集了解有關(guān)驗收項目的合同、圖紙、規(guī)范、文件等資料,作到有備而驗。并在驗收中嚴格按照圖紙、合同、規(guī)范、文件等進行。

        這一制度的制定,首先明確了工程驗收所要依據(jù)的規(guī)章制度,其次規(guī)定了進行工程驗收的參加人員和各自的職責(zé),規(guī)定了各項驗收的程序,明確了在驗收中所必須具備的資料,使每個參加驗收的人員都明白自己在驗收中應(yīng)做的工作。這一制度的確立,杜絕了徇私舞弊的現(xiàn)象發(fā)生,杜絕了劣質(zhì)工程的出現(xiàn),避免了人為的施工質(zhì)量問題。通過這一制度的執(zhí)行,使“LS”建筑工程的施工質(zhì)量有了可靠的保證。

        3.3針對專業(yè)技術(shù)人員的規(guī)章制度

        專業(yè)技術(shù)人員是施工的主體,是公司的中堅力量,技術(shù)人員的素質(zhì)高低直接影響施工質(zhì)量的好壞,“LS”公司為保證技術(shù)人員能在施工過程中充分發(fā)揮其專業(yè)技能,認真履行專業(yè)職責(zé),對專業(yè)技術(shù)人員制定了如下的規(guī)章制度。

        3.3.1土建工程師崗位職責(zé)

        (1)土建工程師的職責(zé)范圍:工程場地平整、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝飾施工中的土建部分。

        (2)土建工程師的工作內(nèi)容:施工前期摸底調(diào)查、質(zhì)量監(jiān)督、環(huán)保等手續(xù)辦理的協(xié)助。在施工過程中負責(zé)進度控制、質(zhì)量控制、甲供材料的協(xié)調(diào),作每周工程報表,組織樣板間施工,在施工管理過程中起主導(dǎo)地位,并組織最后的施工驗收,及備案工作,負責(zé)工程施工后保修期內(nèi)本專業(yè)的維修服務(wù)。

        (3)土建專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨立工作,嚴格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度,認真做好每天的工作日記。在工程項目中服從上級調(diào)動,通力協(xié)作,不準(zhǔn)推諉、拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

        (4)認真執(zhí)行公司各項規(guī)章制度,認真清理自己辦公室衛(wèi)生,辦公用品擺放有序,要坦誠待人,團結(jié)合作,接人待物禮貌熱情,承辦公務(wù)認真及時,交接文件準(zhǔn)確無誤。

        (5)不準(zhǔn)在工作時間進行飲酒、打撲克、打麻將等與工作無關(guān)的活動,不準(zhǔn)接受可能有損公司利益的禮物饋贈或宴請,不準(zhǔn)利用工作之便對施工單位提出不合理要求。

        (6)在工作中要積極維護公司利益,保守公司機密,講該講的話,辦該辦的事,做一名合格的公司員工。

        3.3.2水暖工程師崗位職責(zé)

        (1)水暖工程師的職責(zé)范圍,暖通、給排水、消防、煤氣(液化氣)、鍋爐改造共五項。

        (2)水暖專業(yè)工程師的工作內(nèi)容。包括施工前期摸底調(diào)查、手續(xù)辦理,施工協(xié)調(diào)管理,施工中本專業(yè)檔案整理,并負責(zé)五項工程竣工后期保修服務(wù)。

        (3)水暖專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨立工作,嚴格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度,認真做好每天的工作日記,在工作上服從上級調(diào)動,通力協(xié)作,不準(zhǔn)推諉,拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

        (4)在工作中要積極維護公司利益,保守公司機密,講該講的話,辦該辦的事,做一名合格的公司員工。

        3.3.3電氣工程師崗位職責(zé)

        (1)電氣工程師的職責(zé)范圍,項目工程中涉及的電力分項、樓宇自動化部分(電視、電話、寬帶網(wǎng)、樓宇對講)。

        (2)電氣工程師的工作內(nèi)容,施工用電、電力設(shè)施遷移、電力增容、照明系統(tǒng)、電視配套、樓宇對講、變電亭建設(shè)等電氣范圍內(nèi)的手續(xù)辦理,施工協(xié)調(diào)管理,施工后本專業(yè)檔案管理,并負責(zé)本職范圍內(nèi)竣工后的保修服務(wù)。

        (3)電氣專業(yè)工程師在本專業(yè)范圍內(nèi)獨立工作,嚴格執(zhí)行有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和規(guī)章制度,認真做好每天的工作日記,在工作上服從上級調(diào)動,通力協(xié)作,不準(zhǔn)推諉,拖延在本職規(guī)定范圍內(nèi)的工作。

        (4)在工作中要積極維護公司利益,保守公司機密,講該講的話,辦該辦的事,做一名合格的公司員工。

        通過以上制度,使各工程技術(shù)人員明確自己工作的責(zé)任范圍,明確了自己在工作中的行為規(guī)范,避免出現(xiàn)違反公司要求和違背公司利益的行為出現(xiàn),同時也為保證各專業(yè)的施工質(zhì)量起到了引導(dǎo)和監(jiān)督的作用。

        結(jié)語:

        房地產(chǎn)項目開發(fā)過程是一個在時間和空間上消耗物資資源和人力資源的多維的系統(tǒng)工程,是一個物質(zhì)轉(zhuǎn)化過程,在這一過程中又包含了許多環(huán)環(huán)相扣的分項工程和工序,而每一項分項工程每一道工序都制約和影響著整個工程的質(zhì)量,因此必須對施工的每一細節(jié)做全程控制才能保證開發(fā)的最終產(chǎn)品質(zhì)量合格。

        參考文獻:

        [1]王祖和.項目質(zhì)量管理.機械工業(yè)出版社 ,2007年.

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        [3]廖長江.建筑工程管理與實務(wù).中國建筑工業(yè)出版社,2007年.

        [4]樊樂樂.工程項目管理模式項目質(zhì)量控制因素分析方法及研究.天津大學(xué)學(xué)報,2008.

        [5]王長峰,李建平,紀(jì)建悅.現(xiàn)代項目管理概論.機械工業(yè)出版社,2008.

        [6]龔曉海.工程建設(shè)企業(yè)質(zhì)量管理.中國水利水電出版社,2005.

        作者簡介:

        覃民武(1968-),男,漢族,廣西北流人,副教授,碩士,主要從事工程管理和建筑技術(shù)研究。

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