馬光遠(yuǎn)

國家統(tǒng)計局在發(fā)布2016年9月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)的同時，對15個熱點城市10月上半月的房價走勢進(jìn)行了統(tǒng)計。自國家統(tǒng)計局建立這個指標(biāo)以來，這是第一次。

結(jié)果當(dāng)然是立竿見影的，10月前半月，熱點城市在限購限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房價漲幅也得到了遏制。與9月份相比，15個熱點城市10月上半個月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低，其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降，降幅分別為0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點。從成交量看，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降80%～60%的城市有4個，下降60%～40%的城市有3個，下降40%～20%的城市有3個。

在經(jīng)歷一個迅猛的上漲之后，疾風(fēng)驟雨的限購限貸信號連夜出臺，都在明白無誤地向市場傳遞信號，有關(guān)部門對市場的過度投資投機(jī)持否定態(tài)度，通過限購限貸這些過去的措施，意在讓市場回歸理性。如果任市場的溫度繼續(xù)升高，去年股市的慘劇很有可能在房地產(chǎn)市場重演。所以，選擇在這個時候出臺調(diào)控措施，意在主動為市場降溫，意在保護(hù)市場，防止出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。如果在黃金周期間不出臺政策，由于市場已經(jīng)形成強(qiáng)大的合謀力量，房價繼續(xù)上漲，市場繼續(xù)瘋狂，杠桿繼續(xù)增加的趨勢很難改變，對此如果置若罔聞，勢必加速房地產(chǎn)暴漲之后暴跌的來臨。

但是，和過去限購限貸政策的效果一樣，限購限貸只是暫時逆轉(zhuǎn)市場的預(yù)期，給火熱的市場潑了一盆冷水。但如果對房價未來上漲的預(yù)期沒有改變，這種降溫只會是暫時的。降溫只是給市場打“麻藥”，更重要的是要給市場“做手術(shù)”，切除市場不健康發(fā)展的病根。過去房地產(chǎn)市場難以走出這個周期，原因就在于打完“麻藥”之后，并沒有進(jìn)行關(guān)鍵的手術(shù)，結(jié)果“麻藥”過后，市場瘋狂依舊。我們相信這一次政策的力度，包括信貸監(jiān)管部門也三令五申要求嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，房地產(chǎn)主管部門也不斷強(qiáng)調(diào)市場交易秩序。但是，如果不能利用限購限貸暫時的降溫爭取到的時間窗口，抓緊時間在長期的制度建設(shè)上布局，徹底改變市場暴漲的預(yù)期，很可能重演之前報復(fù)性上漲的劇情。

筆者一直認(rèn)為，在中國房地產(chǎn)基本面今非昔比的情況下，如何利用房地產(chǎn)去庫存的周期，實現(xiàn)中國房地產(chǎn)政策體系的重新構(gòu)建，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場新的形勢，相對于短期去庫存政策本身，對中國房地產(chǎn)長期健康的意義更為重大。在市場分化極為嚴(yán)重的情況下，政府主導(dǎo)的去庫存其實實施起來難度很大。當(dāng)下中國的房地產(chǎn)政策，絕非短期地幫助開發(fā)商去庫存，而是在中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)折點的情況下，重新梳理和設(shè)計房地產(chǎn)的基本制度，為房地產(chǎn)長期穩(wěn)定的發(fā)展，構(gòu)建合理的土地制度、信貸制度、稅收制度以及保障制度體系，使得住房制度體系回歸住房居住的基本屬性，使得包括土地制度在內(nèi)的一系列基本制度能夠擺脫為地方創(chuàng)收或者主要作為穩(wěn)增長的工具。中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，既解決不了當(dāng)下房價快速上漲的問題，更無法圍繞一個健康的城鎮(zhèn)化構(gòu)建符合中國國情的制度體系。

為什么在去庫存的周期下，房價卻迎來了大漲甚至瘋漲的預(yù)期？為什么大量的新增貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了今年貨幣政策超預(yù)期寬松，以及全球的資產(chǎn)荒之外，筆者認(rèn)為，最根本的原因是大家一直認(rèn)為中國仍然缺房子，特別是大城市的房子。從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國的房地產(chǎn)市場就是一個真正的“檸檬市場”，無論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、房價的統(tǒng)計指標(biāo)、土地供應(yīng)、城市規(guī)劃，住房需求等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來說，從1998年房地產(chǎn)市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今沒有任何部門做過統(tǒng)計。筆者在研究中國房地產(chǎn)問題時，最頭痛的就是根本沒有多少可靠的數(shù)據(jù)能夠應(yīng)用。比如北京，北京現(xiàn)在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒有任何權(quán)威的數(shù)據(jù)。記得有一年北京市公安局曾經(jīng)有一個數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時被市場解讀為北京空置380多萬套房子，盡管有關(guān)部門對此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

基于此，筆者多年來一直呼吁中國進(jìn)行一次真正的住房普查，搞清楚中國究竟有多少房子，搞清楚每個城市究竟有多少房子。這個問題只要清楚透明了，房價怎么走，其實老百姓都會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的工作，房價的暴漲就會成為常態(tài)，房地產(chǎn)的健康發(fā)展就會成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來的房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能為房地產(chǎn)政策提供最基本的決策依據(jù)。

穩(wěn)定房價說難很難，說簡單也很簡單，只要做到房子供需數(shù)據(jù)的完全透明，只要做到土地供應(yīng)不搞饑餓營銷，只要把住房保障和住房市場厘清邊界，房價自會回歸理性。在房子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)殘缺不全的情況下，就會出現(xiàn)人為制造短缺的各種恐慌，從而導(dǎo)致房價非理性上漲。