金莉

土地和房屋是不可分割的整體，地房一體化登記也是不動(dòng)產(chǎn)登記中的基本原則之一，但是在登記實(shí)務(wù)中，究竟如何進(jìn)行一體化登記，眾說(shuō)紛紜，做法各異。作為土地、房屋合一管理的城市，重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)土地、房屋的一體化登記管理模式進(jìn)行了積極的探索，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全周期運(yùn)作，提出了以土地利用規(guī)模為核心的地房一體化登記模式。

一、建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系

1.建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是既獨(dú)立又兼具一致性的兩種物權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)是在國(guó)家所有的建設(shè)用地上產(chǎn)生的用益物權(quán)，房屋所有權(quán)則是所有權(quán)人依法對(duì)自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)雖然具有獨(dú)立的交換價(jià)值，但允許其單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或抵押，而地上房屋未同時(shí)轉(zhuǎn)讓或抵押，將可能出現(xiàn)地、房主體不一致，甚至出現(xiàn)“空中樓閣”的情況，導(dǎo)致交易糾紛不斷，嚴(yán)重影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定。因此，我國(guó)在立法上規(guī)定了處分房地產(chǎn)時(shí)必須堅(jiān)持“地隨房走”“房隨地走”的一體處分原則。《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”。第一百四十七條規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。地房一體處分原則的確立有助于構(gòu)建相對(duì)穩(wěn)定、安全的房地產(chǎn)交易秩序，提高物的利用效率。

2.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

土地是房屋的基礎(chǔ)，所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利都依存于土地權(quán)利而生，有土地登記的，不一定有地上建筑物登記，有地上建筑物登記的，必然會(huì)有土地登記。不動(dòng)產(chǎn)登記以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位，而不動(dòng)產(chǎn)單元基于土地產(chǎn)生、以土地為基礎(chǔ)編制，不動(dòng)產(chǎn)登記必然要圍繞土地權(quán)利而開(kāi)展。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其交易、流轉(zhuǎn)過(guò)程復(fù)雜，在不同的建設(shè)階段，在建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生后，其土地及地上房屋之間往往呈現(xiàn)出多層次、相互交織的權(quán)利狀態(tài)，以土地為核心設(shè)計(jì)土地使用權(quán)及地上建筑物一體化登記模式有利于解決土地、房屋權(quán)利沖突問(wèn)題。

二、地房分離模式下的登記方式及弊端

在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地、房屋分別由不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理?！锻恋氐怯涋k法》第五條規(guī)定，“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線(xiàn)封閉的地塊或者空間”。《房屋登記辦法》第十條規(guī)定，“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間”。所以，各個(gè)登記機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的法規(guī)規(guī)定，土地以宗地為登記單元，房屋以幢、層、套、間等為登記單元進(jìn)行登記，至于宗地、房屋等不同類(lèi)別的登記單元如何編號(hào)、二者之間有什么關(guān)系、有無(wú)沖突等問(wèn)題則無(wú)需考慮，出現(xiàn)房地產(chǎn)分別抵押、土地與地上房屋主體不同的情況也就在所難免了。

就重慶而言，雖然土地和房屋同屬一個(gè)管理部門(mén)，但統(tǒng)一登記之前仍采取的是分別登記、統(tǒng)一發(fā)證的管理模式?；谔幏稚系牡胤恳惑w原則，重慶對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)登記，主要是以房屋投影面積所對(duì)應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行土地變更登記，俗稱(chēng)“挖島宗”。宗地上每竣工一棟房屋，即測(cè)算該房屋投影面積所對(duì)應(yīng)的土地占地面積，將此房屋的外框形狀在宗地圖的相應(yīng)位置上予以標(biāo)示，形成一宗獨(dú)立的新宗地，隨房屋的首次登記一并辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，同時(shí)原有的宗地上則相應(yīng)扣減“島宗”占地面積。這種方式簡(jiǎn)便易行，能明確房屋和占地范圍，但是“島宗”只能反映房屋實(shí)際占用的建設(shè)用地，無(wú)法反映宗地上包含的全部土地權(quán)利，當(dāng)最后一棟房屋竣工后，宗地上會(huì)剩下支離破碎的綠地、公用設(shè)施、道路等土地使用權(quán)。

三、地房合一模式下的一體化登記總體思路及關(guān)鍵點(diǎn)

1.總體思路

以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心，量化地上建筑物所對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利，圍繞“宗地與房屋客體關(guān)系表”，在房屋銷(xiāo)售、抵押、查封等過(guò)程中，通過(guò)核減宗地上對(duì)應(yīng)的房屋建設(shè)規(guī)模來(lái)形成土地、房屋一體化登記管理。

2.關(guān)鍵點(diǎn)：宗地上批準(zhǔn)修建的房屋建設(shè)規(guī)模

所謂房屋建設(shè)規(guī)模，是指土地出讓合同記載的該出讓地塊上允許修建的房屋最大建筑面積。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從取得土地開(kāi)始至最后一棟房屋竣工，其間歷經(jīng)純土地、土地帶房屋、純房屋等不同的登記形態(tài)，房屋建設(shè)規(guī)模是土地與房屋一體化登記過(guò)程中貫穿始終的紐帶。

首先，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓?zhuān)冀K與特定的建設(shè)項(xiàng)目、建筑物規(guī)劃許可、建筑容積率、地上建筑物規(guī)模等用地條件密切相關(guān)。當(dāng)一宗土地出讓時(shí)，該宗地上允許修建的房屋建設(shè)規(guī)模即已確定，開(kāi)發(fā)企業(yè)只能在該最大規(guī)模范圍內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)、房屋銷(xiāo)售、抵押權(quán)設(shè)定。

其次，從不動(dòng)產(chǎn)單元界定的角度出發(fā)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，同時(shí)存在土地和房屋（土地）兩種類(lèi)別的登記單元不可避免。以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為主線(xiàn)進(jìn)行登記方式設(shè)計(jì)，有利于在區(qū)分不同的不動(dòng)產(chǎn)單元前提下，確保各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元之間的關(guān)聯(lián)性，保證登記行為不超越彼此的權(quán)利邊界。

3.地房一體化登記模式的優(yōu)點(diǎn)

一是立足于土地，充分體現(xiàn)地房一致原則。土地突出整體概念，房屋偏重局部信息，實(shí)行規(guī)模管理促使登記人員擺脫房屋管理的固有模式，積極了解整體與局部的關(guān)系、知曉共有與共用的關(guān)系，在土地、房屋登記過(guò)程中能從土地角度出發(fā)，調(diào)查土地與房屋的權(quán)利邊界是否存在沖突，保持地房登記主體的一致性。

二是克服“島宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心進(jìn)行地房登記，除非涉及宗地的實(shí)體分割，房屋竣工后該樓棟及土地使用權(quán)的首次登記，只是在原宗地上相應(yīng)扣減該樓棟建設(shè)規(guī)模，而無(wú)需以該樓棟占地范圍為界線(xiàn)對(duì)原宗地進(jìn)行分割。在房屋建設(shè)周期內(nèi)可以始終保持宗地的完整性，房屋所有權(quán)人對(duì)土地的權(quán)利不僅及于房屋占用范圍，也及于宗地內(nèi)的綠化、道路、設(shè)施用地。

三是有利于維持宗地的穩(wěn)定性。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目一般分周期開(kāi)發(fā)，一個(gè)宗地內(nèi)已有房屋竣工了，同時(shí)可能還有樓棟未開(kāi)工建設(shè)。為了滿(mǎn)足土地抵押登記的要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)選擇以各種理由分割宗地，將含有未建樓棟的地塊從整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建設(shè)規(guī)模辦理土地抵押登記，既能解決原宗地內(nèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)所及于的多層次土地權(quán)利問(wèn)題，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的需要，又能始終保持宗地界限的穩(wěn)定性。

四、以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心的地房一體化登記操作流程

1.理清宗地與房屋關(guān)系，建立宗地與房屋客體關(guān)系表

建設(shè)用地上的房屋不論是共有或是區(qū)分所有，房屋所有權(quán)人對(duì)于該宗地上的使用權(quán)均為共用宗地，其權(quán)利及于全部宗地范圍。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的商品房，實(shí)質(zhì)上是共用宗地上的多個(gè)房屋單元，在管理模式上一般以樓盤(pán)表的形式將分幢、分層、分戶(hù)信息落實(shí)到對(duì)應(yīng)的宗地上，確定唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼，從而將房屋固定在宗地上。這種管理方式?jīng)Q定了宗地的登記狀態(tài)不會(huì)自動(dòng)反映至房屋上，房屋的登記信息中也不能直接體現(xiàn)宗地狀態(tài)。建立宗地與房屋客體關(guān)系表，旨在幫助登記人員快速明晰土地和房屋的對(duì)應(yīng)關(guān)系，提升登記行為的正確性和登記效率。

2.把握三個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)構(gòu)造登記流程

以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心的地房一體化登記有三個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)：土地首次登記、宗地上第一棟房屋申請(qǐng)預(yù)售、宗地上第一棟房屋竣工。根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)又可分為三個(gè)階段。

第一階段：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記至核發(fā)該宗地上第一個(gè)房屋預(yù)售許可證前。根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源證明，包括出讓合同、權(quán)籍調(diào)查表等辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，并在權(quán)證上附記該宗地上批準(zhǔn)的房屋建設(shè)規(guī)模，形成房屋建設(shè)規(guī)模管理的基礎(chǔ)。此階段因地上無(wú)房屋，無(wú)建設(shè)規(guī)模變化，可按照正常流程辦理土地的抵押、查封登記。

第二階段：宗地上第一棟房屋申請(qǐng)預(yù)售至宗地上第一棟房屋竣工前。當(dāng)宗地上房屋申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，若此宗地已設(shè)定有抵押，應(yīng)從該宗地上總建設(shè)規(guī)模中相應(yīng)扣減擬申請(qǐng)預(yù)售樓棟建筑面積，并辦理土地使用權(quán)抵押變更登記；若未設(shè)定有抵押，則直接辦理此棟樓預(yù)售，并相應(yīng)核減宗地上房屋建設(shè)規(guī)模，開(kāi)發(fā)企業(yè)可就剩余房屋建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)抵押登記。地上房屋申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，需以房屋預(yù)測(cè)繪報(bào)告所明確建筑面積進(jìn)行宗地上房屋建設(shè)規(guī)模的核減，若宗地與房屋客體關(guān)系表上標(biāo)明的宗地批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)?？鄢龖?yīng)核減建筑規(guī)模后，得到剩余建設(shè)規(guī)模為零或雖有剩余但該剩余規(guī)模小于公共配套設(shè)施規(guī)模，則不能再辦理土地的抵押登記。若法院要求查封該宗土地的，則應(yīng)告知法院地上建筑物預(yù)售情況，并協(xié)助法院辦理剩余房屋建設(shè)規(guī)模的查封登記。同理，房屋預(yù)售時(shí)也應(yīng)核查其對(duì)應(yīng)建設(shè)規(guī)模是否已被查封，若查封則應(yīng)停止辦理。

第三階段：宗地上第一棟房屋竣工至全部房屋竣工。當(dāng)宗地上房屋竣工申請(qǐng)辦理首次登記時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源材料、規(guī)劃審批資料、不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查報(bào)告等辦理申請(qǐng)樓棟的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查報(bào)告中明確的此樓棟的建筑面積核減宗地上批準(zhǔn)的房屋建設(shè)總規(guī)模，并就剩余建設(shè)規(guī)模辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。當(dāng)宗地上最后一棟樓申請(qǐng)竣工首次登記時(shí)，應(yīng)調(diào)查該宗地上公共配套設(shè)施修建情況，若均已修建，應(yīng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記（建設(shè)規(guī)模核減及權(quán)利人變更），將土地使用權(quán)人變更為全體業(yè)主，只記載于登記簿不發(fā)權(quán)證。此時(shí)，宗地上房屋已轉(zhuǎn)移至業(yè)主名下（開(kāi)發(fā)企業(yè)為未售房屋的業(yè)主），土地使用權(quán)人實(shí)際為全體業(yè)主。至此，宗地上的登記業(yè)務(wù)終結(jié)，進(jìn)入房屋（含國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)）登記。

陳品祿/責(zé)任編輯