王崇宇　王鋒

今年以來(lái)，我國(guó)供給側(cè)改革加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用較大，但也出現(xiàn)了大城市市場(chǎng)過(guò)熱、樓市泡沫擴(kuò)大等問(wèn)題。針對(duì)我國(guó)當(dāng)前樓市形勢(shì)的變化，本文從政策、金融、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整三個(gè)方面分析了本輪樓市升溫的原因，判定未來(lái)一年多的時(shí)間，我國(guó)樓市將進(jìn)入新一輪的調(diào)整周期。為了促進(jìn)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的有序轉(zhuǎn)型，抑制樓市泡沫，提出了未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的思路：通過(guò)明晰國(guó)家住房政策，增加大城市住房市場(chǎng)供應(yīng)，加強(qiáng)需求側(cè)管理，加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，進(jìn)而滿(mǎn)足城市合理住房需求，抑制投機(jī)需求，引導(dǎo)資本向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、有序、健康發(fā)展。

一、當(dāng)前樓市形勢(shì)

今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化較大，供給側(cè)改革加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超預(yù)期，房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用較大。從房地產(chǎn)形勢(shì)看，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)25.5%，但二季度以來(lái)開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整，投資與銷(xiāo)售增幅均有所放緩。

從整體形勢(shì)看，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售規(guī)?？焖偕蠞q，二季度以來(lái)持續(xù)出現(xiàn)增幅回落。1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.2%，1-8月回落到5.4% （見(jiàn)圖1）；1-4月，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)55.9%，1-8月回落38.7%?？傮w來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售規(guī)模仍保持快速增長(zhǎng)，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度減緩（見(jiàn)圖2）。

從不同區(qū)域看，1-8月不同城市市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，位于我國(guó)華東、華南、中部的一線、二線熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售量、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并帶動(dòng)了周邊中小城市量?jī)r(jià)齊漲；位于西部、東北的二線城市“量雖增、價(jià)不漲”，而大多數(shù)三四線城市繼續(xù)在高庫(kù)存狀態(tài)掙扎。

從熱點(diǎn)城市看，一線城市中深圳、北京供求關(guān)系最為緊張，新建住宅銷(xiāo)售增幅在全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)觀察城市中排倒數(shù)第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅銷(xiāo)量是新建住宅的2—3倍，前8個(gè)月新房銷(xiāo)售均價(jià)漲幅也位列全國(guó)第1、第3。上海、廣州供應(yīng)情況好于深圳、北京，前8個(gè)月新房銷(xiāo)售量漲幅在20%以上，但上海房?jī)r(jià)上漲較快（漲幅17%，位于第9），廣州房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)（漲幅6%）。

二線城市今年熱點(diǎn)頻出、異?；鸨?，自年初出現(xiàn)廈門(mén)、南京、蘇州、合肥四個(gè)熱點(diǎn)城市外，年中期又出現(xiàn)武漢、鄭州、杭州、天津、濟(jì)南、福州、長(zhǎng)沙、青島等新熱點(diǎn)城市。年初四個(gè)熱點(diǎn)城市中，南京今年前8個(gè)月銷(xiāo)售量增幅全國(guó)第1、價(jià)格漲幅全國(guó)第6，廈門(mén)、蘇州、合肥前8個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅位于全國(guó)第4、第5、第10；年中期新熱點(diǎn)城市中，鄭州、天津、武漢、杭州前8個(gè)月銷(xiāo)售量增幅位于全國(guó)第3、第4、第5、第9，鄭州8月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅全國(guó)第1，目前樓市均處于熱銷(xiāo)狀態(tài)。

三四線城市目前熱銷(xiāo)的城市基本是一線和二線熱點(diǎn)城市的周邊城市，如東莞前8個(gè)月均價(jià)漲幅位于全國(guó)第2 （35%），惠州銷(xiāo)量增幅全國(guó)第6、價(jià)格增幅全國(guó)第7，南通、溫州、寧波、無(wú)錫8月份均價(jià)同比漲幅分別位居全國(guó)第11、第13、第14、第15 （見(jiàn)表1）。

二、本輪房?jī)r(jià)上漲的原因

一是政策導(dǎo)向。自2014年9·30政策出臺(tái)后，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策開(kāi)始全面寬松；2015年3·30的降首付、“稅收5改2”政策，持續(xù)多輪的降息降準(zhǔn)，核心是圍繞中央五大工作任務(wù)中的“去庫(kù)存”，進(jìn)而在全國(guó)范圍內(nèi)改變了市場(chǎng)預(yù)期，刺激了各類(lèi)需求入市；而部分城市因長(zhǎng)期供求關(guān)系緊張（如北京、上海、深圳、廈門(mén)），或短期開(kāi)發(fā)進(jìn)度滯后（如合肥、東莞、惠州），均造成房?jī)r(jià)在短期大幅上漲。

二是貨幣寬松。目前全國(guó)本外幣存款余額已達(dá)到151萬(wàn)億，今年全年商品房銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)8萬(wàn)億左右，相對(duì)商品房供應(yīng)，全國(guó)貨幣供應(yīng)更為充足。自2014年以來(lái)，在貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)快、貨幣政策寬松背景下，我國(guó)開(kāi)放度高、經(jīng)濟(jì)活躍的東南部城市和中部城市貨幣資金流入速度加快；到今年6月底，兩年半的時(shí)間內(nèi)深圳本外幣存款余額增長(zhǎng)81.7% （全國(guó)增速第1），鄭州、合肥、南京、上海、武漢、北京、廈門(mén)本外幣存款余額增速在40%-60%之間，增速分別位列全國(guó)第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于這些城市貨幣資金在近兩年的快速流入，導(dǎo)致其樓市在全國(guó)率先量?jī)r(jià)齊升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余額的快速上升（漲幅59.5%、41.3%），導(dǎo)致其下半年房?jī)r(jià)在全國(guó)大幅領(lǐng)漲，并推動(dòng)全國(guó)樓市發(fā)展預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

三是宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的結(jié)構(gòu)性矛盾。在中央去年提出的加強(qiáng)供給側(cè)改革“五大工作任務(wù)”中，“去產(chǎn)能”因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)有待培育，目前社會(huì)資金不愿投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)（社會(huì)資本投資增幅僅2%），在人民幣匯率持續(xù)下跌、股市持續(xù)低迷等背景下，資金為保值增值，持續(xù)流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)，不僅擴(kuò)大了地產(chǎn)泡沫，對(duì)“去產(chǎn)能”的開(kāi)展也帶來(lái)困擾。從“去杠桿”看，原本是防止資金杠桿率過(guò)高導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，但由于樓市政策的寬松（尤其是利率低、首付門(mén)檻低），加上P2P、消費(fèi)貸、信用貸等各種金融創(chuàng)新，各類(lèi)資金除了房貸還通過(guò)影子銀行進(jìn)入樓市，樓市杠桿率越來(lái)越高，“去杠桿”實(shí)際落空。從“去庫(kù)存”看，近兩年由于國(guó)家棚改政策的實(shí)施，加上樓市刺激政策的作用，全國(guó)增加了1000萬(wàn)套被動(dòng)住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改貨幣化政策的實(shí)施，居民購(gòu)房能力大大增強(qiáng)，但出于保值增值和生活品質(zhì)提高（如子女上學(xué)就業(yè)等）的目的，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房?jī)?yōu)先選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、公共配套設(shè)施較好的省會(huì)城市和其他大城市，很多省會(huì)城市的住房銷(xiāo)售量目前基本占全省一半以上，進(jìn)而導(dǎo)致很多二線城市出現(xiàn)“一市獨(dú)大”，而三四線城市去庫(kù)存更加困難。

綜上分析，目前五大工作任務(wù)中的“三去”客觀上變成了“一去”，不僅沒(méi)有形成宏觀經(jīng)濟(jì)的有序轉(zhuǎn)型，反而造成房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大。其中的原因值得深思，宏觀經(jīng)濟(jì)政策也應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整。

三、今后樓市走勢(shì)

今年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，與加杠桿刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)以及其他預(yù)期管理手段的作用有關(guān)。但是，在人民幣持續(xù)貶值、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)仍不穩(wěn)定，樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的基礎(chǔ)也不牢固。預(yù)計(jì)下半年到2017年，北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、南京、合肥、蘇州、杭州、武漢、鄭州等一二線熱點(diǎn)城市在政策收緊下可能出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整、價(jià)格趨穩(wěn)；其他二線和三四線城市，除臨近北上廣深的濟(jì)南、石家莊、溫州、寧波、無(wú)錫、南通、長(zhǎng)沙、佛山、東莞、惠州等房?jī)r(jià)會(huì)有所上漲，其他城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較弱。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)深度調(diào)整期。

四、下一步樓市政策建議

（一）盡快明晰國(guó)家住房政策

習(xí)總書(shū)記在中央政治局學(xué)習(xí)住房問(wèn)題時(shí)曾經(jīng)指出：要總結(jié)我國(guó)住房改革發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，借鑒其他國(guó)家解決住房問(wèn)題的有益做法，深入研究住房建設(shè)的規(guī)律性問(wèn)題，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

針對(duì)目前國(guó)內(nèi)大城市房?jī)r(jià)上漲、居民住房支付能力下降等現(xiàn)實(shí)，建議加快創(chuàng)新住房政策，針對(duì)居民收入與房?jī)r(jià)的差異，建立面向高收入、中等收入、低收入各類(lèi)群體的差異化住房供應(yīng)體系，建立支持“夾心層群體”、保障“低收入群體”的公共住房體系，在發(fā)展商品房市場(chǎng)的同時(shí)，建立和完善面向城市“夾心層群體”的安居住房制度和面向“低收入群體”基本住房保障制度。

結(jié)合我國(guó)大城市房?jī)r(jià)快速上漲、住房矛盾突出等實(shí)際情況，筆者認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)住房政策的基本思路應(yīng)當(dāng)是：進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，加大對(duì)“夾心層”群體住房困難的解決力度，繼續(xù)“兜底”城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難，基本實(shí)現(xiàn)“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的“三分法”住房發(fā)展戰(zhàn)略和住房政策框架。高端有市場(chǎng)，主要面向高收入人群，通過(guò)增加商品住房供應(yīng)，滿(mǎn)足商品住房購(gòu)、租需求；中端有支持，主要面向購(gòu)、租商品房有一定困難的“夾心層”群體（包括新就業(yè)大學(xué)生和其他符合政策的人才群體），通過(guò)供應(yīng)購(gòu)買(mǎi)型或出租型“夾心層住房”，滿(mǎn)足其購(gòu)、租住房的需求；低端有保障，主要面向國(guó)家規(guī)定的、可以享受基本住房保障的低收入住房困難家庭，通過(guò)提供公租房和低收入租房補(bǔ)貼，滿(mǎn)足其基本住房需求。

近日，深圳等地出臺(tái)實(shí)施的“完善人才安居制度若干措施”，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是對(duì)“三分法”住房發(fā)展戰(zhàn)略和住房政策框架的基本認(rèn)可。沿著這條路走下去，可以使大城市緊缺的住房資源得到更加公平的分配，更好地解決目前大城市存在的住房問(wèn)題和矛盾。

（二）保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

今年以來(lái)，中央多次提出要加快供給側(cè)改革，尤其是要拋棄試圖通過(guò)寬松貨幣加碼來(lái)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幻想。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，同樣強(qiáng)調(diào)不能加杠桿去庫(kù)存，而要通過(guò)加快“人城鎮(zhèn)化”，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。鑒于此，今后大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一方面要按照中央“人的城鎮(zhèn)化”要求，促進(jìn)剛性需求等合理住房消費(fèi)；另一方面要結(jié)合各地實(shí)際，以促進(jìn)樓市供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定為原則，合理把握樓市供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，加強(qiáng)對(duì)投機(jī)炒作的抑制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1.增加大城市住房市場(chǎng)供應(yīng)，滿(mǎn)足剛性住房需求

結(jié)合大城市住房市場(chǎng)需求較大、供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)較高的實(shí)際，一方面要加快大城市“十三五”時(shí)期住房建設(shè)規(guī)劃的發(fā)布和實(shí)施，通過(guò)增加各類(lèi)住房用地的供應(yīng)，全面落實(shí)“十三五”期間各類(lèi)住房的供應(yīng)目標(biāo)，拓展大城市居住空間，合理布局并滿(mǎn)足大城市居民剛性住房需求。另一方面要推進(jìn)區(qū)域城市一體化發(fā)展、緩解大城市住房緊張，促進(jìn)中小城市“去庫(kù)存”。鑒于我國(guó)很多大城市人多、地緊的情況與境外大都市非常相似，可借鑒紐約、東京、巴黎等國(guó)際大都市發(fā)展模式，加強(qiáng)大城市與周邊區(qū)域城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)編制和軌道交通聯(lián)合建設(shè)，并沿著軌道交通線路在城市邊界地帶建設(shè)新城鎮(zhèn)和新居住點(diǎn)，以適應(yīng)大城市產(chǎn)業(yè)外移、需求外溢的趨勢(shì)，將大城市中心城區(qū)的人口向中小城市遷移，形成近郊生活模式。

2.加強(qiáng)需求側(cè)管理，抑制投機(jī)需求

隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化的加速和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)調(diào)整，未來(lái)大城市新增的剛性住房需求和現(xiàn)有住房資源配置不均衡隱含的改善性需求仍然旺盛，為此一方面要貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)住房信貸、稅收優(yōu)惠政策，支持居民合理住房需求，另一方面要針對(duì)各地實(shí)際，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸稅收政策和相關(guān)調(diào)控政策，抑制市場(chǎng)投機(jī)和樓市泡沫，防止“高杠桿”帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。具體措施如下：

一是調(diào)整土地出讓方式，避免“地王”現(xiàn)象。在商品住房用地出讓時(shí)，當(dāng)土地出讓溢價(jià)率超過(guò)一定比例時(shí)，可轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房和保障性住房面積；部分新出讓用地建設(shè)的商品住房可以實(shí)施“只租不售”，即在出讓合同約定的一定年限內(nèi)只允許租賃和整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏梅指町a(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售；部分新出讓用地建設(shè)商品住房，可以采用現(xiàn)樓銷(xiāo)售，以避免開(kāi)發(fā)商炒作。

二是調(diào)整戶(hù)型結(jié)構(gòu)，保證剛性需求。新出讓用地建設(shè)的商品住房項(xiàng)目，套內(nèi)面積90平方米以下中小戶(hù)型住房（含配建人才房和保障房）建筑面積占比不低于總量的70%。

三是加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售管理，避免高房?jī)r(jià)擾亂市場(chǎng)。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，可以實(shí)施“限購(gòu)”等抑制過(guò)度消費(fèi)的行政手段；對(duì)大城市高價(jià)樓盤(pán)，可以實(shí)施“限價(jià)”等銷(xiāo)售管理手段，通過(guò)借鑒北京等地經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)格輔導(dǎo)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商理性銷(xiāo)售、理性定價(jià)。

四是結(jié)合形勢(shì)變化，相機(jī)推出差別化信貸稅收政策。在房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲時(shí)，可以加大差別化房貸政策的力度，進(jìn)一步提高首套住房首付款比例，并嚴(yán)格二套及以上住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施更加嚴(yán)格的二套房房貸政策；加大差別化稅收政策的調(diào)控力度，合理制定普通住房稅收優(yōu)惠價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合房?jī)r(jià)的變化適時(shí)制定和調(diào)整評(píng)估計(jì)稅價(jià)格，防止利用國(guó)家稅收政策炒作樓市。

3.加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，引導(dǎo)資本向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移

目前，大城市土地資源緊張、房?jī)r(jià)高、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)大，其房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了過(guò)多的資本、企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入，客觀上對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境改善帶來(lái)不利影響。因此，大城市一方面要加快各行各業(yè)向周邊中小城市的“跨境”發(fā)展，解決產(chǎn)業(yè)、居住未來(lái)發(fā)展空間不足問(wèn)題；另一方面要加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，引導(dǎo)社會(huì)資金“跨界”投資，為區(qū)域城市一體化發(fā)展提供綜合配套服務(wù)，并避免資本向房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度聚集，避免泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生。

一是加快房地產(chǎn)業(yè)“跨境”發(fā)展。通過(guò)加強(qiáng)大城市與周邊城市在產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展等方面的統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，通過(guò)政府和民間在交通、醫(yī)療、教育、文化等公共服務(wù)方面的聯(lián)合投資、共享利益，引導(dǎo)和推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向周邊城市“跨境”發(fā)展，既滿(mǎn)足大城市因空間不足而帶來(lái)的“產(chǎn)業(yè)需求外移”，也滿(mǎn)足其土地緊張帶來(lái)的“住房需求外溢”。

二是加快房地產(chǎn)業(yè)“跨界”發(fā)展。通過(guò)推進(jìn)大城市房地產(chǎn)企業(yè)向工業(yè)、科技、商務(wù)、教育、文化、休閑等領(lǐng)域的跨界發(fā)展，通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)由單純住宅開(kāi)發(fā)向?yàn)槌鞘刑峁┚C合配套服務(wù)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度，避免社會(huì)資金過(guò)度流入房地產(chǎn)行業(yè)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)、有序發(fā)展。

三是加快房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)創(chuàng)新。適應(yīng)大城市未來(lái)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，結(jié)合國(guó)家促進(jìn)住房租賃的優(yōu)惠政策，通過(guò)財(cái)政支持、稅收減免、資本金注入等方式，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)持有物業(yè)、建立住房租賃供應(yīng)平臺(tái)，鼓勵(lì)中介企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足大城市城市各種類(lèi)型的住房需求。

陳品祿/責(zé)任編輯