王嘉薇

【摘要】基于我國跨境房地產投資調查數(shù)據(jù)，在較為寬松的貨幣政策下，主權財富基金、保險公司等投資性機構大量配置境外不動產，造成資本出籠，催生了中國國內房地產泡沫的可能性。本文探討了資金流入國外房產市場對我國經濟的影響，對其中存在問題進行分析并提供了相關解決方法。

【關鍵詞】房地產；境外投資；寬松的貨幣政策

近期，越來越多的中國投資者出現(xiàn)在境外房產交易市場。據(jù)房地產市場調研咨詢公司數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國企業(yè)已完成的對美國商業(yè)地產項目的收購交易比上年同期增加了19%，交易額增至50億美元。包括未完成的合同交易，中國公司2016年迄今的交易金額已達129億美元，接近去年全年的140億美元。中國公司投資的項目包括寫字樓和酒店等，譬如，中國人壽保險集團參股收購了曼哈頓美國大道1285寫字樓，安邦保險集團斥資65億美元收購美國的戰(zhàn)略酒店與度假村公司。

隨著經濟的快速發(fā)展，中國經濟的整體前景走向與房地產市場的健康發(fā)展息息相關。同時，房屋作為國民切身關心的問題，對社會能否實現(xiàn)共同富裕、人民能否安居樂業(yè)有著深遠的影響。在國內房地產走勢不明的情況下，中國房地產商將眼光投至國外市場，預期進行新一輪的市場拓展。2016年上半年，中國房地產跨境投資同比增長144%，而商務部統(tǒng)計的2016上半年非金融性投資僅為58.7%。這組數(shù)據(jù)表明，中國的企業(yè)，尤其是房地產企業(yè)進軍海外房地產市場的步伐在加快。從機構投資者的角度來看，海外房地產投資更多的是把握市場機遇，優(yōu)化資產配置，以期達到提升回報、分散風險的目的。

1 問題分析

1.1對寬松的貨幣政策和中國經濟之間關聯(lián)的分析

貨幣政策對經濟的影響最終要通過影響消費和投資來實現(xiàn)。首先，需要分析貨幣政策通過消費—投資機制影響要素收入分配的機理。根據(jù)國民收入核算的收入法，四部門經濟中國民收入構成的基本公式為：C+I+G+（X-M）= C+S+T（I表示投資、S表示儲蓄、T表示稅收、G表示政府購買，X表示出口、M表示進口）。

寬松的貨幣政策，即增加市場貨幣供應量，比如直接發(fā)行貨幣，在公開市場上買債券，降低準備金率和貸款利率等。貨幣量多了，需要貸款的企業(yè)和個人就更容易貸到款。這些舉措一般能使經濟更快發(fā)展，促進繁榮或者是抵抗衰退。增加的 GDP 中資本的份額大，而勞動者報酬的份額低，從而導致資本報酬在 GDP 中的份額上升，而勞動者報酬在 GDP 中的份額下降。由于受到文化、社會保障等多種因素的影響和制約，我國貨幣政策對消費的傳導機制缺乏，導致貨幣政策對消費和投資影響具有非對稱性，即貨幣政策更有利于投資的增加。因此，根據(jù)上述分析，這勢必會導致勞動者報酬份額的下降和資本報酬份額的上升。

1.2對大量資本出籠和中國經濟之間關聯(lián)的分析

從宏觀背景來看，利率偏低、房地產市場向好、實體經濟不振等因素，正在催生一場新的資本流動大潮，房地產業(yè)已成為這一趨勢的受益者。2015年全國房地產銷售數(shù)據(jù)是7.3萬億，而今年上半年就已經達到4.9萬億，房地產市場的高走勢是穩(wěn)增長與供給側改革平衡的結果。中國資本早已在國際房地產市場、特別是美國市場占據(jù)重要位置。主權財富基金、保險公司等機構在海外房地產市場的活動凸顯其逐利本性，機構投資者攪起的波瀾顯示了中國資本洪流的巨大沖擊力。短時間內資本出籠，對中國未來經濟的方向、步調都有著一定影響。

資金外流是不容低估的隱患。大量資金出籠不利于政府宏觀調控經濟平穩(wěn)增長，致使外匯占款的下降而導致中國央行的貨幣政策將發(fā)生系統(tǒng)變化。以抵押補充貸款（PSL）和再貸款等為主的新增流動性投放形式將逐漸替代外匯占款形式；而定向寬松的貨幣政策將成為接下來的主導，且其負面影響將逐漸顯現(xiàn)而出，即在整體負債率高企下，定向寬松將會導致部分低效、無效的資產因難以有效吸收到維系其存續(xù)的流動性，難以持續(xù)維系剛性兌付而面臨違約風險，而一旦違約風險得不到有效紓緩，將進一步暴露出市場的敞口風險，進而市場可能出現(xiàn)割裂：享受定向寬松的領域會維系較低利率，而無法享受定向寬松的領域會出現(xiàn)風險擴散。

1.3對房地產泡沫和中國經濟之間關聯(lián)的分析

泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。

泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大于需求量.泡沫經濟造成房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。隨著國內膨脹率不斷上漲，央行會采取擴張性政策，這就可能次破房地產市場的泡沫，造成國內股票和地產市場暴跌，企業(yè)出現(xiàn)流動性風險。投資商在這種大環(huán)境下，只能低價甩賣海外優(yōu)質資產，最終引發(fā)海外投資的慘淡收場。

2 對策研究

2.1國家監(jiān)管方面

目前非正規(guī)資本流動存在相當大的漏洞，這部分流動在官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中被列為錯誤和遺漏。各種投資機構紛紛將其海外配置比例瞄準中國監(jiān)管層設定的上限15%。IMF數(shù)據(jù)顯示，當資本管制被取消后，資本流出很可能遠遠高于資本流入。因此，國家應加大資金外流的監(jiān)管力度，維持外匯市場的平穩(wěn)，穩(wěn)定人民幣價值，避免資金外流帶來的一系列市場震蕩。

2.2貨幣政策方面

全球經濟下行風險凸顯，各類資產預期收益率下降，而房地產作為實物資產，具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗通貨膨脹力強、風險調整后收益較好等特征。在寬松的貨幣政策下，低利率直接影響保險公司的收益率，迫使其不得不犧牲流動性和低風險去追求更多的投資途徑和更高的收益率。因此，國家需要根據(jù)市場供求情況，及時調整貨幣利率，給境外投資實施及時降溫，從源頭上避免國內不動產市場泡沫化。同時，政府要加大國內房價調控力度。一是房地產稅，即把房地產稅變成一個組合稅，分四個稅種，即消費稅、空置稅、轉讓稅、物業(yè)稅，依據(jù)不同的情況施策，增加征收的合理性；二是解決房產續(xù)期問題，讓產權到期的房產交納房產稅，使二手房價格合理化。

2.3消費者心理方面

如果中國公民對國內金融體系失去信心，資本外流可能性將會大幅度增加，公司和家庭都會竭力繞過匯率管制。在許多新興市場，繞過管制的行為曾在危機期間導致其對國內經濟的資本供應突然中斷。目前，中國尚沒有發(fā)生這種情況的跡象。在幾乎任何基礎上衡量，中國可支配的流動儲備都遠遠高于流動性負債，當前局面應該被用作降低過高儲備的機遇。為避免樓市泡沫的發(fā)生，保護自己的合法權益，消費者應理性對待境外投資，審慎、成熟地做出合理的選擇。

參考文獻：

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