文/卞曉燕

基于房地產企業(yè)財務風險與管理的研究

文/卞曉燕

房地產行業(yè)是拉動經濟增長，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要發(fā)展項目，由于房地產行業(yè)在發(fā)展中出現嚴重的“過熱”情況，因此我國從2010年開始通過利用國家政策的干預手段對房地產行業(yè)進行調控。由于房地產行業(yè)具有高風險、高投資的特點，并且隨著市場經濟競爭的加劇以及外在壓力的增加，都促使房地產企業(yè)的資金運作受到沖擊，從而導致房地產企業(yè)出現財務危機。因此本文旨在探討房地產企業(yè)財務風險的相關內容，并提出對財務風險的有效管理策略。

房地產企業(yè)；財務風險；管理

我國在經濟的發(fā)展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業(yè)的財務風險管理問題。

一、房地產企業(yè)財務風險的概念

風險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業(yè)財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業(yè)財務活動的這四個階段進行分析發(fā)現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規(guī)模的大小以及房地產企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業(yè)的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業(yè)在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內部出現的問題［1］。

二、房地產企業(yè)財務風險的內容

房地產企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業(yè)自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業(yè)在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規(guī)模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業(yè)對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險［2］。

三、房地產企業(yè)財務風險的管理策略

（一）在籌集資金方面的風險管理

在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業(yè)要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規(guī)模需要符合房地產企業(yè)的財務實情，太大的負債規(guī)模可能會直接導致房地產企業(yè)破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業(yè)負債規(guī)模過大的話會導致企業(yè)在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規(guī)模的擴大而增加的。

二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業(yè)應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業(yè)使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業(yè)聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機構進行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商［3］。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。

（二）對投資方面的風險管理

為了有效的控制房地產企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務風險，就需要企業(yè)在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業(yè)需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進行預算統(tǒng)計，從而提高企業(yè)的抗風險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規(guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)；第三是該項目施工地點的周邊環(huán)境因素。房地產項目的開發(fā)不僅可以給房地產企業(yè)帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態(tài)指標與靜態(tài)指標相結合，從而做到多方面多角度的研究［4］。

（三）在房地產企業(yè)運營中的風險管理

在對房地產企業(yè)正常運行中的財務風險管理中，房地產企業(yè)首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業(yè)作為一個高投資、高風險的高危行業(yè)，這也就致使房地產企業(yè)在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業(yè)應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應國家的政策制度，在企業(yè)內部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進行調整，從而提高房地產企業(yè)對于財務風險的應對能力。房地產企業(yè)在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業(yè)內部的財務部門增強管理，樹立科學的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業(yè)在運營的各個環(huán)節(jié)中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）在房地產企業(yè)資金分配方面的風險管理

針對于我國的房地產行業(yè)的發(fā)展特點以及發(fā)展狀況，房地產企業(yè)應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業(yè)的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現金流量在持續(xù)下降，那么長遠來看企業(yè)的盈利其實是在下降的［5］。

（五）房地產企業(yè)內部制度對財務風險的管理

房地產企業(yè)內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業(yè)需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應變能力。二是要加強企業(yè)內部工作人員的自身素質，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強企業(yè)對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。

四、結論

房地產行業(yè)目前仍是我國經濟發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續(xù)發(fā)展。

［1］曹陽.基于風險定位的房地產企業(yè)財務風險預警研究［D］.哈爾濱理工大學，2014.

［2］石夢娜.我國房地產企業(yè)財務風險控制研究［D］.武漢理工大學，2013.

［3］許璐.房地產企業(yè)財務風險預警管理研究［D］.武漢理工大學，2012.

［4］王萌萌.房地產企業(yè)財務風險評估與防范研究［D］.青島科技大學，2016.

［5］易艷.房地產企業(yè)財務風險管理研究［D］.云南大學，2010.

（作者單位：沈陽坤泰房地產開發(fā)有限公司）

上接（第74頁）久的影響力只能憑借自身的加強。國有企業(yè)雖然重要，但不是國家關注的全部，所以國企的監(jiān)督體制應當借助一些經典案例來扭轉形象，還可以公開一些失敗案例來作為典型，供社會人士分析研究，監(jiān)督體制透明化也是提高公信力的重要方法。

（二）提高會計信息的真實性

企業(yè)領導者要督促會計人員認真完成數據的記錄，重視會計信息的質量與真實性，企業(yè)會計信息的各項規(guī)定應當被有效落實。畢竟，真實有效的會計信息才能對企業(yè)的決策提供更為合理的參考。

制度的規(guī)定與完善，對國有企業(yè)發(fā)布虛假的財務信息有一定約束作用。對于國有企業(yè)的財務信息，國家應該做好保密工作，嚴格控制其內部傳遞，阻止虛假或不完整的財務信息經非正當渠道傳遞給各國有企業(yè)，防止其擾亂市場秩序。對發(fā)布虛假財務信息屢禁不止的國有企業(yè)應加大懲罰力度，施以重大經濟處罰乃至刑事處罰。

（三）完善預算管理工作

遵守國家相關政策和職業(yè)要求，與國有企業(yè)實際情況相結合，認真完成企業(yè)預算編制工作，使得預算更為科學合理，更好地指導企業(yè)財政開支。預算管理中制定的各類指標需要與企業(yè)具體發(fā)展相結合，以保障企業(yè)財務工作推進。同時，對于財務預算的執(zhí)行，也應加強管理，做到企業(yè)財務工作與預算計劃相符，不讓預算超支。由預算委員會和各部門溝通，了解各部門生產環(huán)節(jié)中需要產生的各項成本，才能編制出全面的預算管理報告，更好地完善預算管理工作。

（四）做好國有企業(yè)內部監(jiān)督

完善企業(yè)內部審計和內部監(jiān)督制度，需要對企業(yè)生產經營和財務情況，以及企業(yè)財務內部系統(tǒng)進行監(jiān)督審計。內部監(jiān)督檢查了財務信息是否完整可靠，對財務內部控制系統(tǒng)是否適用進行有效檢查和監(jiān)督，以便更好地改進和完善財務工作。

我國多數企業(yè)的內部審計人員歸屬于企業(yè)領導者管理，無法做到實際上的監(jiān)管。內部審計的改革刻不容緩，使審計人員獨立于會計和經理之外，才能真正起到監(jiān)管作用。改革內部監(jiān)督審查機構，同時申請紀委部門的輔助，在實際操作中逐漸分離出來，樹立起權威。只有內部監(jiān)管到位，財務工作才能從源頭就得到有效的監(jiān)督與控制。

（五）提高對財務監(jiān)管人員職業(yè)道德的把控

《會計法》規(guī)定，企業(yè)應當建立、健全單位內部會計監(jiān)督制度。會計人員對違反會計法和相關法律法規(guī)的會計事項，有權拒絕辦理或者按照職權予以糾正。若無權處理，應匯報給相關部門。這就需要相應地加強財務人員職業(yè)道德建設，實際上，企業(yè)財務監(jiān)督人員的專業(yè)素養(yǎng)對于監(jiān)督工作是否有效果至關重要。財務監(jiān)督人員除了業(yè)務水平的提升，思想教育的加強也是不可或缺的。只有嚴格執(zhí)法，公正廉潔地進行財務監(jiān)管，才是監(jiān)管工作有序進行的重要保證。

四、結論

國有企業(yè)肩負國民經濟發(fā)展的諸多責任，國有企業(yè)的財政安全需要得到有力的監(jiān)督，才能使國家和人民放心。因此，監(jiān)督財務管理工作時，需要從各個角度入手，增強對國有企業(yè)財務工作人員的監(jiān)督，對財務信息真?zhèn)芜M行有效的辨別，企業(yè)監(jiān)督內部調整和外部監(jiān)督應該雙管齊下，充分履行會計人員在財政監(jiān)督中的職責，這樣才能更為國有企業(yè)財務管理工作創(chuàng)造健康的發(fā)展環(huán)境。

［1］張曉旭. 國有企業(yè)財務管理中的監(jiān)督體制研究［J］. 企業(yè)會計， 2016（4）.

［2］苗建琴.國有企業(yè)財務管理中的監(jiān)督體制探析［J］.中國市場， 2016（7）.

［3］潘小玲.淺析企業(yè)財務管理中的監(jiān)督體制［J］.經濟管理， 2015（7）.

［4］楊軍.企業(yè)財務管理中的監(jiān)督體制［J］.財經縱橫， 2016（16）.

（作者單位：兗礦東華地礦建設分公司）