李 媛

(中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部，北京 100800)

?

國(guó)際大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律研究及對(duì)我國(guó)的啟示

李 媛

(中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部，北京 100800)

為更好地把握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，本文選取紐約、倫敦、東京、香港、北京等國(guó)際大型都市為研究對(duì)象，總結(jié)其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律及特點(diǎn)，并通過(guò)國(guó)際比較發(fā)現(xiàn)我國(guó)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，以期對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有所啟示。

一、房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

(一)房地產(chǎn)業(yè)增加值呈持續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，且近十余年整體增速普遍快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)調(diào)整，國(guó)際大都市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模均呈現(xiàn)出持續(xù)擴(kuò)張趨勢(shì)。1997年～2012年的15年間，倫敦房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)近3倍，遠(yuǎn)高于地區(qū)生產(chǎn)總值1.2倍的增長(zhǎng)率；紐約房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)了75.4%，接近地區(qū)生產(chǎn)總值82.4%的增長(zhǎng)率。2001年～2013年，東京在地區(qū)生產(chǎn)總值整體下降2.2%的情況下，房地產(chǎn)業(yè)增加值規(guī)模仍擴(kuò)大了19.6%。香港雖然房地產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的占比由2000年左右超過(guò)兩成的高位逐步降至2015年14.9%的水平，但其房地產(chǎn)業(yè)增加值規(guī)模仍然擴(kuò)大了22.9%。北京房地產(chǎn)業(yè)增加值擴(kuò)張速度略快于地區(qū)生產(chǎn)總值，21世紀(jì)以來(lái)，北京房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)5.6倍，高于地區(qū)生產(chǎn)總值4.3倍的增長(zhǎng)率。

圖1 1997-2015年部分國(guó)際大都市房地產(chǎn)業(yè)增加值數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)、WIND數(shù)據(jù)庫(kù)

(二)從長(zhǎng)期趨勢(shì)看房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位有升有降，但對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)保持在10%以上。從房地產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重看，目前房地產(chǎn)業(yè)在都市經(jīng)濟(jì)中均占有重要地位。自1997年至2015年，可得數(shù)據(jù)顯示，紐約、倫敦、東京、香港四個(gè)典型國(guó)際大都市的房地產(chǎn)業(yè)增加值占比由6%～22%的區(qū)間，逐步收斂趨向12%～15%的區(qū)間。而北京市2015年房地產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重僅為6.3%，即便在近20年比重最高的年份(2009年)，該比重也僅為8.7%，即使考慮到統(tǒng)計(jì)口徑上的差異，仍遠(yuǎn)低于國(guó)際水平。

圖2 1997-2015年部分國(guó)際大都市房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)、WIND數(shù)據(jù)庫(kù)

二、房?jī)r(jià)周期與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

(一)房地產(chǎn)的稀缺性和不可替代性，決定房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨于上升是常態(tài)。土地存量的長(zhǎng)期不變性和稀缺性決定了房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給曲線會(huì)日益缺乏彈性，且房地產(chǎn)與工業(yè)、居住、商業(yè)活動(dòng)密切相關(guān)，不存在替代品，多種特性決定了房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期上升趨勢(shì)很難改變，尤其是稀缺性和不可替代性更強(qiáng)的國(guó)際大都市的房地產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示，除經(jīng)歷非正常經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的東京外，紐約、倫敦、香港房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)出長(zhǎng)期上升態(tài)勢(shì)。北京房?jī)r(jià)時(shí)序數(shù)列較短，從北京市房屋平均銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，自2004年以來(lái)總體呈快速上升態(tài)勢(shì)。

圖3 部分國(guó)際大都市房?jī)r(jià)指數(shù)時(shí)序圖數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)、WIND數(shù)據(jù)庫(kù)

(二)房?jī)r(jià)波動(dòng)存在周期性特征，且上升期普遍長(zhǎng)于下降期。從國(guó)際大都市的歷史經(jīng)驗(yàn)看，其房?jī)r(jià)雖長(zhǎng)期趨于上升，但仍表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律，都經(jīng)歷了一個(gè)或幾個(gè)上升、下降的階段，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在類似經(jīng)濟(jì)周期繁榮與蕭條交替往復(fù)的周期性。數(shù)據(jù)顯示，除東京在經(jīng)歷90年代的非正常周期波動(dòng)后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)外，紐約和香港在近30余年的時(shí)間中，出現(xiàn)了約2至3輪的完整周期波動(dòng)，且上升期遠(yuǎn)長(zhǎng)于下降期，上升期一般持續(xù)十余年時(shí)間(11～13年)，而下降期僅維持?jǐn)?shù)年(3～6年)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化時(shí)間較短，北京房?jī)r(jià)波動(dòng)尚未經(jīng)歷完整周期。

表1 部分國(guó)際大都市房?jī)r(jià)周期波動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)、WIND數(shù)據(jù)庫(kù)

(三)房?jī)r(jià)的復(fù)蘇普遍滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，而房?jī)r(jià)的衰退一般同步或先行于經(jīng)濟(jì)衰退。通過(guò)Granger因果檢驗(yàn)及建立線性回歸模型發(fā)現(xiàn)，紐約和香港的房?jī)r(jià)變動(dòng)均受到了GDP變動(dòng)的影響，且現(xiàn)期影響不如前期影響顯著，說(shuō)明房?jī)r(jià)周期或滯后于經(jīng)濟(jì)周期。但線性回歸模型未發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與滯后的GDP增長(zhǎng)變量間具有明顯的線性關(guān)系，究其原因，可能因?yàn)槎鄶?shù)情況下，房?jī)r(jià)景氣周期要短于經(jīng)濟(jì)景氣周期，即房?jī)r(jià)的復(fù)蘇一般滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，而房?jī)r(jià)的衰退一般同步或先行于宏觀經(jīng)濟(jì)?？梢岳斫鉃?，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)后，在需求、資金、以及價(jià)格的刺激作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)加速發(fā)展，而當(dāng)外部條件稍有變化，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)更為敏感地表現(xiàn)出衰退跡象。

以紐約為例。1982年至今，第一輪房?jī)r(jià)增速波峰出現(xiàn)在1986年，較經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)波峰的時(shí)間(1984年)晚2年左右，而房?jī)r(jià)增速的波谷出現(xiàn)在1990年，早于宏觀經(jīng)濟(jì)1年左右出現(xiàn)波谷。在第三輪房?jī)r(jià)周期里也可以觀察到，紐約房?jī)r(jià)于2007年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而宏觀經(jīng)濟(jì)在2008年才進(jìn)入衰退。

圖4 紐約房?jī)r(jià)周期與美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期比較數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)、WIND數(shù)據(jù)庫(kù)

三、房?jī)r(jià)周期與城市化進(jìn)程的關(guān)系

從美國(guó)、英國(guó)的歷史數(shù)據(jù)看，每當(dāng)城市化進(jìn)程進(jìn)入一個(gè)新的平臺(tái)，房?jī)r(jià)隨即啟動(dòng)，并形成新一輪上升周期，并在城市化階段的最后幾年進(jìn)入下降周期，房?jī)r(jià)周期波長(zhǎng)近似于城市化周期波長(zhǎng)。通過(guò)引入虛擬變量進(jìn)行線性回歸分析亦可得出類似結(jié)論，美國(guó)城鎮(zhèn)化率增速指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)影響顯著。這主要是因?yàn)?，一?guó)的城市化進(jìn)程將產(chǎn)生大量對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求，支撐房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)，但城市化后期，這種支撐效應(yīng)的邊際作用遞減，且房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特征大大增加，房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力逐步減弱。

例如，數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)城市化進(jìn)程經(jīng)歷了1981年至1990年、1991年至2005年兩個(gè)完整發(fā)展階段，第一個(gè)階段中，房?jī)r(jià)晚于城市化率拐點(diǎn)兩年左右啟動(dòng)(1983年)，4年后達(dá)到峰值，并于1991年進(jìn)入谷底，完成一輪房?jī)r(jià)波動(dòng)周期；第二個(gè)階段中，房?jī)r(jià)仍晚于城市化率拐點(diǎn)兩年左右啟動(dòng)(1993年)，12年后達(dá)到峰值，并于2008年進(jìn)入谷底；房?jī)r(jià)周期波長(zhǎng)(9年、16年)均與城市化周期波長(zhǎng)近似(10年、15年)。英國(guó)數(shù)據(jù)亦可得出類似結(jié)論。

圖5 美國(guó)城市化率與房?jī)r(jià)增速對(duì)比注：城市化進(jìn)程以城市人口占比的增速數(shù)據(jù)表征。數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)、WIND數(shù)據(jù)庫(kù)

四、啟示

一是房?jī)r(jià)上漲或是長(zhǎng)期趨勢(shì)，應(yīng)通過(guò)政策調(diào)節(jié)削弱房地產(chǎn)投資屬性。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的稀缺性和不可替代性，決定了房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨于上升是常態(tài)，這也決定了房地產(chǎn)具有天然的投資屬性。但基于房地產(chǎn)在保障民生中的重要作用，削弱房地產(chǎn)的投資屬性、保證住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展應(yīng)是政策的長(zhǎng)期導(dǎo)向。可在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，以此來(lái)提高房地產(chǎn)的持有成本，降低房地產(chǎn)投資收益，提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率，并制定差別稅收政策，切實(shí)保障自住需求；完善法律法規(guī)，對(duì)擾亂市場(chǎng)秩序的過(guò)度投機(jī)行為進(jìn)行處罰。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期特征，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)參與者的房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)行有效引導(dǎo)。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有自身特點(diǎn)，同時(shí)也有二胎政策放開(kāi)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)等利好因素作用，但如同其他國(guó)際大都市在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中表現(xiàn)出的周期規(guī)律一樣，我國(guó)即便是土地資源稀缺性和不可替代性最強(qiáng)的一線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)同樣表現(xiàn)出周期性規(guī)律。由于我國(guó)2001年才完成房地產(chǎn)改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚未經(jīng)歷一個(gè)完整周期，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)幾乎未出現(xiàn)過(guò)大幅下跌，因此給市場(chǎng)參與者的非理性需求被拉高，部分企業(yè)、居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資，推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，將可能對(duì)企業(yè)居民財(cái)富、甚至整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)危害。應(yīng)全面公開(kāi)市場(chǎng)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)參與者正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，樹(shù)立積極健康的住房消費(fèi)觀念，削弱非理性需求的滋長(zhǎng)。

三是城鎮(zhèn)化進(jìn)程將是驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素，穩(wěn)步增加新建商品住房市場(chǎng)供給應(yīng)是長(zhǎng)期政策。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%時(shí)，人口流動(dòng)以小城市進(jìn)入大城市為主。2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為56.1%，隨著該進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，人口向一、二線城市的集聚將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。受此影響，一、二線城市的剛性住房需求和改善性住房需求依然強(qiáng)烈，進(jìn)而支撐房?jī)r(jià)上漲。因而，為解決居民自住型住房需求，仍需繼續(xù)增加普通住房用地有效供應(yīng)，保證各類保障性住房及中小套型商品房用地的供應(yīng)量；鼓勵(lì)各類符合條件的閑置房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)，有效增加房源供應(yīng)；大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康有序發(fā)展，完善公共租賃住房體系，對(duì)住房市場(chǎng)形成有益補(bǔ)充。

[1] 袁韶華.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果分析及房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議[J].現(xiàn)代城市研究. 2014年第2期.

[2] 夏沁芳、仲長(zhǎng)遠(yuǎn)、申濤、李優(yōu)亮、馮艷. 國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及對(duì)北京的啟示 [D]. 北京市第十六次統(tǒng)計(jì)科學(xué)討論會(huì)獲獎(jiǎng)?wù)撐募?

[3] 付紅.房地產(chǎn)價(jià)格周期的實(shí)證分析——基于國(guó)際比較的長(zhǎng)期視角[J]. 中國(guó)物價(jià). 2007年第9期.