楊建軍

摘 要：區(qū)位因素作為影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要因素，它直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者經(jīng)濟(jì)收益、生活便利、社會(huì)影響。文章概述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的區(qū)位因素及其優(yōu)劣形成，著重分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，以便可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 區(qū)位 基礎(chǔ)設(shè)施 交通 環(huán)境

中圖分類(lèi)號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）11-281-02

一、房地產(chǎn)區(qū)位因素及房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資策略可以概括為五個(gè)要素，即房地產(chǎn)地段位置的選擇、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)的選擇和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇。其中處于第一位的便是地段位置選擇，即區(qū)位，區(qū)位因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境因素等。

房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都需要房地產(chǎn)，并對(duì)其區(qū)位有一定要求。

對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，區(qū)位選擇十分重要。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，價(jià)格就會(huì)有很大的差異，尤其是城市中心區(qū)域，其價(jià)格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實(shí)際估價(jià)中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于和接近經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心、交通要道、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設(shè)施較完備位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。較具體地說(shuō)，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周?chē)h(huán)境和景觀。居住用房地產(chǎn)和商住兩用的區(qū)位優(yōu)劣，主要看是否位于或接近經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心、要道的通口，交通條件，人流量大的地區(qū)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)因其在市場(chǎng)上的價(jià)格有差別，起決定作用的是區(qū)位的條件。區(qū)位發(fā)生變化，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之而改變，區(qū)位是影響房地產(chǎn)價(jià)格水平基本因素。把握影響房地產(chǎn)價(jià)格水平基本的影響因素，從而可以準(zhǔn)確地評(píng)估或預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格，可見(jiàn)對(duì)影響房?jī)r(jià)的區(qū)位因素進(jìn)行分析，有實(shí)際的意義。

1.房地產(chǎn)所在區(qū)位距離市中心的距離對(duì)房?jī)r(jià)的影響。城市對(duì)居住者引力最大之處，來(lái)源于城市功能最集中和完善的城市中心，有的城市只有一個(gè)中心，有的城市有多個(gè)中心，一般來(lái)說(shuō)，在距離市中心的等距的不同的房地產(chǎn)，有大致相當(dāng)?shù)膬r(jià)格水平。距城市中心的距離可以用實(shí)際距離度量，也可用到達(dá)的時(shí)間來(lái)度量。通常到市中心的距離越短、交通設(shè)施越完善，居民對(duì)其綜合評(píng)價(jià)就會(huì)越高，因此房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)越高。

2.房地產(chǎn)所在區(qū)位對(duì)外交通條件對(duì)房?jī)r(jià)的影響。交通條件的完善，可以帶動(dòng)相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，有利于區(qū)域的升值，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。正是這些有利的對(duì)外交通條件，吸引了一批敏感的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐這一區(qū)域，住宅的開(kāi)發(fā)和商圈的日漸形成，提升了這一地域房?jī)r(jià)。

交通條件主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)位內(nèi)的人、貨物的流動(dòng)與運(yùn)輸條件，也是房地產(chǎn)區(qū)位因素的基本條件之一。城市內(nèi)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的交通條件主要包括市政道路、地鐵、輕軌、穿越城市的主干線道路等內(nèi)容。由于住戶的工作和學(xué)習(xí)不可能僅僅局限在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的范圍內(nèi)，必然存在著城市內(nèi)部流動(dòng)，而交通條件就是實(shí)現(xiàn)城市內(nèi)部人員與貨物流動(dòng)的基本條件，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人們的生活節(jié)奏水平不斷加快，對(duì)于便捷、快速以及安全的交通條件也提出了更高的要求，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)效益的基本影響條件。

3.房地產(chǎn)所在區(qū)位基礎(chǔ)設(shè)施配套與房?jī)r(jià)的關(guān)系。完善的、現(xiàn)代化程度較高的基礎(chǔ)設(shè)施為居民的生活帶來(lái)方便，房地產(chǎn)的價(jià)值自然提高。

（1）生活保障設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響。基礎(chǔ)設(shè)施包括供水、供電、供熱、燃?xì)夂团潘?，另外還有生活垃圾的處理能力?；A(chǔ)設(shè)施配套完善的過(guò)程就是房地產(chǎn)的升值過(guò)程，房地產(chǎn)所在的區(qū)位如果靠近水源豐富的地區(qū)或者能與城市大的供水管網(wǎng)連接，污水和生活垃圾得到及時(shí)有效的疏浚和處理，那么居民對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)的綜合評(píng)價(jià)就高，房?jī)r(jià)自然容易上揚(yáng)。

隨著人們對(duì)外交往和聯(lián)系的日益廣泛和深入，郵政和通訊等設(shè)施也日益受到置業(yè)者的關(guān)注，郵政和通訊設(shè)施完善成為吸引商業(yè)、服務(wù)業(yè)和居民的重要因素。

（2）文體設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響。文體設(shè)施包括文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施的配套。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)查，購(gòu)房者對(duì)醫(yī)務(wù)配套、教育文化配套的關(guān)注程度分別為51.7%和45.3%。

首先是，教育對(duì)房?jī)r(jià)的影響，教育環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)有著積極的推動(dòng)作用，可以間接拉動(dòng)房產(chǎn)，有著積極的推動(dòng)作用，今天，教育概念成了樓盤(pán)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，有助于銷(xiāo)售，教育設(shè)施配套好或者臨近知名學(xué)校，不僅增加了房地產(chǎn)的人文色彩，還大大提高了房地產(chǎn)的附加值，使得房地產(chǎn)的價(jià)格提高。其次是，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響，小區(qū)有完善的醫(yī)療設(shè)施，或者臨近完善大型醫(yī)院，方便人們就醫(yī)，會(huì)抬升房?jī)r(jià)。如果在社區(qū)建立二級(jí)或二級(jí)以下的醫(yī)院，人們的就醫(yī)條件得到改善，房?jī)r(jià)自然會(huì)有較大的增值。相反，房地產(chǎn)區(qū)位在醫(yī)療配套設(shè)施方面因?yàn)閾碛腥滓陨系拇笮歪t(yī)院，就會(huì)成為了人們理想的安居之所，成為高價(jià)位住宅區(qū)。再次，體育娛樂(lè)設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響，臨近大型文化體育設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)的品質(zhì)有提升的作用。隨著人們生活水平的提高，對(duì)于運(yùn)動(dòng)、健身、休閑的要求越來(lái)越高，因此小區(qū)臨近或配套必要的體育設(shè)施，對(duì)提升房地產(chǎn)的品質(zhì)是非常有幫助的。復(fù)合地產(chǎn)的一個(gè)成功模式，便是體育與地產(chǎn)的結(jié)合。但是體育設(shè)施的建設(shè)必須考慮適當(dāng)?shù)囊?guī)模，規(guī)模要與穩(wěn)定的消費(fèi)群體的數(shù)量相匹配，才能保證可持續(xù)發(fā)展。因此大社區(qū)可以考慮大規(guī)模，小社區(qū)就不能搞大規(guī)模。而且，無(wú)論大小，有條件的，要考慮與社會(huì)資源的整合。

4.房地產(chǎn)所在區(qū)位內(nèi)繁華程度與房?jī)r(jià)的關(guān)系。商業(yè)的繁華程度是反映社會(huì)財(cái)富聚集度和社會(huì)信息、物資與人員聚集程度，反映城市功能的指標(biāo)。如果商業(yè)的聚集程度高和服務(wù)項(xiàng)目齊全的話，對(duì)顧客的吸引力就大，帶來(lái)的收益和利潤(rùn)也高，所以距離城市商業(yè)中心越近的房地產(chǎn)，價(jià)格越高；另外，高檔公寓、寫(xiě)字樓向商業(yè)中心區(qū)域集中之后，對(duì)整個(gè)城市的功能布局都有好處，而且形成相對(duì)集中的效應(yīng)，對(duì)促進(jìn)這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，增進(jìn)它的吸引力都有很大的作用。

5.房地產(chǎn)所在區(qū)位環(huán)境與房?jī)r(jià)的關(guān)系。環(huán)境因素可引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上漲，造成房地產(chǎn)價(jià)格上升；同時(shí)，由于需求擴(kuò)大及收入增加使人們對(duì)于環(huán)境因素日益重視，人們對(duì)于高品質(zhì)住宅較高價(jià)格的接受程度也隨之上升。因此在這兩種作用力的相互影響下，高價(jià)格、高品質(zhì)住宅與環(huán)境質(zhì)量呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

（1）社會(huì)環(huán)境。社會(huì)環(huán)境主要反映在房地產(chǎn)周?chē)纳鐣?huì)治安程序、主要聚居群體、日常社會(huì)性交流以及各種文化娛樂(lè)活動(dòng)等方面。任何階層的居民都傾向于選擇靠近市政、周邊居民素質(zhì)較高、社會(huì)治安良好的住宅區(qū)，因此這類(lèi)地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有所增漲。

社會(huì)治安程度也是一個(gè)重要因素。有著良好的防衛(wèi)設(shè)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使居民享受到歸屬感，價(jià)格自然高。居民的社屬性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響。居民在購(gòu)房時(shí)盡量選擇相同社會(huì)群體的住宅區(qū)。高收入職業(yè)群體多居住位置條件較好的住宅區(qū)，所以這區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格比較高，反過(guò)來(lái)這樣的社會(huì)聚居又提升了房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值，進(jìn)而提升房地產(chǎn)的價(jià)值。

（2）景觀環(huán)境。在同一城市中，不同區(qū)域或者地段的空氣清新、水源潔凈、綠化程度等都是不同的；在大型公園旁開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，或在具有一定規(guī)模的社區(qū)內(nèi)建造公園，這已成為近年來(lái)國(guó)內(nèi)高檔住宅開(kāi)始的一個(gè)定律。最具代表性的例子就是上海浦東的世紀(jì)公園，在它還沒(méi)有建成以前，其周邊的房?jī)r(jià)比較一般；在世紀(jì)公園建成后，這里的房?jī)r(jià)一路飚升。

總之，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)區(qū)位反應(yīng)靈敏，區(qū)位因素對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)的影響作用是非常直接的，同時(shí)也是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)效益的關(guān)鍵因素，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值以及房地產(chǎn)的價(jià)格水平具有決定作用。筆者認(rèn)為，消費(fèi)者所關(guān)注的因素，幾乎皆屬區(qū)位因素，買(mǎi)一個(gè)物有所值的房地產(chǎn)，區(qū)位分析的重要性越來(lái)越凸顯。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須充分考慮這些因素，充分利用和改良項(xiàng)目的區(qū)位條件，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與居民消費(fèi)需求良好吻合，獲得好的效益，并最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

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（作者單位：寧波欣達(dá)建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 浙江寧波 315000）（責(zé)編：趙毅）