李祥

摘要：現(xiàn)階段，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，各公司為增強(qiáng)自身的經(jīng)濟(jì)效益，不斷尋求更為有效的方式，物業(yè)管理公司就是其中的典型。物業(yè)管理能力和公司的生產(chǎn)效率、經(jīng)濟(jì)效益以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入具有緊密的關(guān)系，受到公司的高度重視。物業(yè)管理行業(yè)早已構(gòu)建起龐大的體系，企業(yè)運(yùn)作、商品運(yùn)輸、人們的社會(huì)生活等均和其息息相關(guān)，物業(yè)管理行業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)中的地位迅速提升，獲得了更快的發(fā)展。然而，因?yàn)橹T多因素的影響，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作依舊存在問題。作者詳細(xì)闡述了物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理方面的具體內(nèi)容和基本狀況、基本的財(cái)務(wù)管理問題與不足、物業(yè)公司強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的相關(guān)對(duì)策等，旨在為物業(yè)管理公司今后的財(cái)務(wù)管理工作提供有利的參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；財(cái)務(wù)管理；問題與對(duì)策

當(dāng)前，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及網(wǎng)絡(luò)科技的不斷更新，物業(yè)管理行業(yè)也獲得了極大的進(jìn)步，不論是數(shù)量，還是規(guī)模上，較之前都有了更大的提高，其服務(wù)領(lǐng)域逐漸擴(kuò)展，服務(wù)水平和經(jīng)濟(jì)效益也獲得了很大的提升。物業(yè)管理公司的經(jīng)營原則是減少營運(yùn)成本，把公司的價(jià)值效益不斷擴(kuò)大，進(jìn)而增強(qiáng)公司的整體經(jīng)濟(jì)效益，更好地保證企業(yè)立足于當(dāng)今的同行業(yè)之中。所以說，強(qiáng)化物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作至關(guān)重要，各物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在實(shí)際的運(yùn)營過程中，合理組織各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，控制資金流向，努力把企業(yè)資金的使用效率提高到最大限度，如此一來才能夠更好地保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)等各種效益的提升。

一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容

若是依據(jù)行業(yè)進(jìn)行劃分，那么物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)歸屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，然而其不可完全等同于服務(wù)行業(yè)，它也具有本身的行業(yè)特殊性。通常而言，物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理涉及的成本費(fèi)用和普通生產(chǎn)企業(yè)或加工制造業(yè)的成本概念有所差異，應(yīng)當(dāng)從某種特定的角度來詮釋成本構(gòu)成，也就是借助廣義的成本定義或者泛指的費(fèi)用定義來對(duì)實(shí)際發(fā)生的支出進(jìn)行整合。若從廣義角度來考慮，物業(yè)管理公司的成本費(fèi)用涵蓋了管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用，這些均屬于該行業(yè)的財(cái)務(wù)管理范疇。作為一個(gè)物業(yè)管理公司來講，它的財(cái)務(wù)管理工作通常更加注重以下方面：

首先，物業(yè)管理公司的成本管控以及費(fèi)用支出是其財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)前提，也是保證物業(yè)管理公司切身利益的必然要求。物業(yè)管理公司的成本控一般包括將成本費(fèi)用控制在合理范圍內(nèi)的預(yù)算管理；完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，給公司的運(yùn)作管理提供有力的制度保障；考核更加嚴(yán)苛，保證成本費(fèi)用項(xiàng)目控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

其次，物業(yè)管理公司的行業(yè)特征造成了利潤(rùn)率不高的現(xiàn)象，因此，物業(yè)公司必須持續(xù)擴(kuò)大自身規(guī)模，才可以令公司的總體利潤(rùn)總額迅速增加，進(jìn)一步給公司未來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是，要想迅速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提升經(jīng)濟(jì)效益就必須充分體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理的投融資作用，不斷地調(diào)整本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品及提供各項(xiàng)服務(wù)的價(jià)格，目的是為公司獲得最大化的效益，從而達(dá)到利潤(rùn)的最大化。

此外，物業(yè)管理公司必須將降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)做財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，著重對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)以及操作性風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行有效的防范和控制，對(duì)客戶的信用等級(jí)進(jìn)行調(diào)查或者評(píng)級(jí)，緊接著構(gòu)建客戶信用管理檔案。另外，建立科學(xué)的業(yè)務(wù)流程及嚴(yán)格的責(zé)任監(jiān)督機(jī)制，并且樹立足夠的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控意識(shí)，構(gòu)建并完善風(fēng)險(xiǎn)管理體制等，有助于物業(yè)管理公司更好地將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍之內(nèi)，從而保障企業(yè)的平穩(wěn)、高效運(yùn)行。

二、國內(nèi)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的基本狀況剖析

因?yàn)槲覈奈飿I(yè)管理行業(yè)進(jìn)入現(xiàn)代化發(fā)展模式的時(shí)間還不是很長(zhǎng)，所以說，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善的大背景下，國內(nèi)的物業(yè)管理公司所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)包括國外物業(yè)公司造成的壓力逐漸增大，以往的管理模式早已無法滿足當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。同時(shí)，因?yàn)槲覈飿I(yè)管理公司依舊存在初期發(fā)展階段，未能從以往的運(yùn)作模式當(dāng)中完全解放出來，仍舊會(huì)出現(xiàn)資金管理模式滯后、手段單一等狀況，從而造成資金的體外循環(huán)、任意投資、利用率不高等現(xiàn)象的出現(xiàn)，如此便會(huì)令物業(yè)管理公司的資金利用率降低，無形之中平添了物流管理公司的經(jīng)驗(yàn)重?fù)?dān)。這也造成物業(yè)管理公司在面對(duì)外部籌融資較為困難的前提下，將其重心力量放置于物業(yè)公司當(dāng)前的資金利用率上，而這一點(diǎn)更是物業(yè)管理公司在財(cái)務(wù)管理工作中經(jīng)常遇到的難題。國內(nèi)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的整體資金利用率仍舊具有很大的提升空間。

三、我國物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問題與不足

（一）資金匱乏，轉(zhuǎn)型升級(jí)困難

考慮到我國物業(yè)管理公司自身的屬性及特征，它們通常依靠勞動(dòng)和管理作為主要的運(yùn)營模式，對(duì)資源和人工等方面的耗費(fèi)較多，利潤(rùn)空間比另外一些企業(yè)小，所以說物業(yè)管理公司內(nèi)部資金的匱乏，再加上資產(chǎn)信用度較低，都會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作造成一定的難度。物業(yè)管理公司在開展貸款融資的過程中，也往往會(huì)由于貨代抵押或者信用度低等狀況而受到極大的影響。目前，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)所體現(xiàn)出來的基本狀況為：各企業(yè)各公司的運(yùn)營規(guī)模不大，但是數(shù)量眾多，并且不夠集中，整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷上升，在種種不利因素的前提下，各傳統(tǒng)型的物業(yè)管理公司為了升級(jí)為現(xiàn)代化物業(yè)管理企業(yè)，不得不采取增加企業(yè)運(yùn)營規(guī)模的手段來完成。

（二）資金運(yùn)用不夠科學(xué)合理

物業(yè)管理公司外部融資通常存在很大的限制，只能夠借助自身的內(nèi)部資金來維系其運(yùn)作。所以說，提升公司內(nèi)部資金的利用率，令有限的資金獲得更加合理的利用，把總體效益發(fā)揮到極致，是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理人員的重要任務(wù)之一。然而，因?yàn)槭艿狡髽I(yè)發(fā)展規(guī)模、組織結(jié)構(gòu)和組織形式、財(cái)務(wù)工作者的自身素養(yǎng)等諸多要素的影響，物業(yè)公司資金的使用狀況并不盡如人意，一般可以通過下列方面體現(xiàn)：

首先，流動(dòng)資金的運(yùn)用。作為物業(yè)管理資產(chǎn)當(dāng)中的關(guān)鍵組成部分之一，流動(dòng)資金是物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營的根本動(dòng)力和前提保障，企業(yè)可借助上下游核算或者通過銀行支付的時(shí)間差來提高其價(jià)值，進(jìn)一步提升內(nèi)部資金的利用率，然而不少物業(yè)公司并未采取靈活多樣的管理手段，從而造成了流動(dòng)資金的利用效果不理想；其次，不動(dòng)產(chǎn)的利用?，F(xiàn)階段，大部分國內(nèi)物業(yè)管理公司在外部融資困難的前提下，并未充分利用自身的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行融資，從而獲取更大量的流動(dòng)資金。所以，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值未能獲得充分體現(xiàn)是國內(nèi)物業(yè)管理公司資金利用不合理的又一具體表現(xiàn)。

（三）財(cái)務(wù)監(jiān)督體系不夠健全

當(dāng)前，國內(nèi)大部分物業(yè)管理公司均具有下設(shè)子公司，然而對(duì)其下屬公司的財(cái)務(wù)管控情況沒有形成有效的監(jiān)督，各種機(jī)制在下屬公司中的貫徹執(zhí)行狀況不理想，再或者因目前的核算機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制等均存在一定的漏洞、財(cái)務(wù)工作者的專業(yè)技能不足等因素的影響，物業(yè)管理公司對(duì)其下屬公司的財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督缺少更加系統(tǒng)合理的對(duì)策，從而造成了財(cái)務(wù)核算操作不規(guī)范、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作風(fēng)險(xiǎn)較大、規(guī)則體系過于形式化、違法違紀(jì)現(xiàn)象層出不窮等問題，在很大程度上影響了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)健康，并且給物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作帶來了更多的難題。

四、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的強(qiáng)化措施分析

（一）豐富自身的融資渠道

綜合剖析物業(yè)管理公司的發(fā)展現(xiàn)狀，它們通常在外部融資方面較為不利，鑒于物業(yè)管理公司的發(fā)展要求依據(jù)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，其應(yīng)當(dāng)在融資渠道及手段方面獲得更大的進(jìn)展，目的是獲得大量可利用的資金，為企業(yè)今后健康、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的發(fā)展提供有力保障。按照物業(yè)公司的屬性和特征，它們?cè)谌谫Y上可借助自身的優(yōu)勢(shì)吸引外資、借助國家政策積極上市等，具體內(nèi)容如下：第一，吸引外商投資。由于國內(nèi)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了更多的活力。政府部門必須積極地改善外部環(huán)境，并且主動(dòng)引導(dǎo)外資在國內(nèi)的物業(yè)管理公司中進(jìn)行投資，扶持各物業(yè)公司引入外資，加大合作項(xiàng)目的辦理力度，從而有效轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司資金匱乏的現(xiàn)狀；第二，通過一系列國家政策上市。有關(guān)部門必須依照各物業(yè)管理公司的實(shí)際情況，進(jìn)行政策的轉(zhuǎn)變和調(diào)整，同時(shí)適度放寬各種條件，幫助那些具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)營狀況良好的物業(yè)管理公司上市，進(jìn)而帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）注重資金利用的合理性

由于物業(yè)管理行業(yè)在各服務(wù)行業(yè)中處于較高的地位，其對(duì)于社會(huì)生活及工業(yè)生產(chǎn)均擁有至關(guān)重要的現(xiàn)實(shí)意義。以往的物業(yè)管理公司的運(yùn)營形式通常為家族式，但當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)令該行業(yè)慢慢向現(xiàn)代化物業(yè)管理企業(yè)演變，目的是更好地滿足時(shí)代發(fā)展的需求?？紤]到物業(yè)公司性質(zhì)的特殊性，規(guī)模較小、資金匱乏等，所以提升有限資金的利用效率是增強(qiáng)物業(yè)公司發(fā)展動(dòng)力的基本形式之一。一般來講，物業(yè)管理公司需要借助流動(dòng)資金的高效運(yùn)作，令資金的使用更具靈活性。受行業(yè)領(lǐng)域的限制，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)是物業(yè)管理資金利用的基本方式，其上下游的計(jì)算通常會(huì)出現(xiàn)一定的時(shí)間差，各企業(yè)必須充分利用這一點(diǎn)；電子商務(wù)的發(fā)展進(jìn)步推動(dòng)了網(wǎng)絡(luò)銀行的迅速推廣，物業(yè)管理公司當(dāng)前也可以選取網(wǎng)絡(luò)銀行的渠道進(jìn)行支付，通過此種手段建立新型結(jié)算體系，把浮動(dòng)現(xiàn)金量充分利用起來。除此之外，物業(yè)公司也應(yīng)借助現(xiàn)代物流集成信息化系統(tǒng)板塊，把各種物流數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)、有效的處理和整合，目的是令各項(xiàng)數(shù)據(jù)更為清楚明了，緊密銜接，進(jìn)一步提升信息數(shù)據(jù)的使用效率，盡可能降低信息數(shù)據(jù)的閑置及浪費(fèi)。

（三）健全公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)監(jiān)管體制

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得各物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理涵蓋的范疇更加寬廣，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格有效的監(jiān)管，對(duì)于降低財(cái)務(wù)管理工作中的錯(cuò)誤率、提升管理能力等方面有著關(guān)鍵的作用，具體而言，我們可以從下列幾個(gè)方面來研究：第一，優(yōu)化管理機(jī)構(gòu)。因?yàn)樨?cái)務(wù)工作者人數(shù)以及專業(yè)技能等要素的束縛，財(cái)務(wù)管理工作通常會(huì)被歸納于財(cái)務(wù)核算等機(jī)構(gòu)，然而財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)核算等工作崗位的工作擁有根本的差異，必須把它獨(dú)立出來，進(jìn)行專門的管理事項(xiàng)，同時(shí)借助教育培訓(xùn)等手段來不斷增強(qiáng)管理機(jī)構(gòu)工作人員的自身素養(yǎng)及其管理水平；第二，健全內(nèi)控機(jī)制。內(nèi)部控制環(huán)節(jié)對(duì)于物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)監(jiān)管效率的作用慢慢被企業(yè)管理人員所認(rèn)識(shí)到，所以物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步剖析國家有關(guān)的法律法規(guī)及政策，進(jìn)而制定對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，保證各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作流程的規(guī)范性、合理性等，最終提高物業(yè)公司的運(yùn)作效率。

（四）確立財(cái)務(wù)預(yù)算管理的核心地位，樹立財(cái)務(wù)監(jiān)督的權(quán)威

各物業(yè)管理公司的管理者應(yīng)當(dāng)充分重視自身財(cái)務(wù)預(yù)算的編制工作，盡可能突破以往財(cái)務(wù)管理的被動(dòng)模式，將企業(yè)目標(biāo)的設(shè)立、財(cái)務(wù)指標(biāo)的分解、事后考核等管理內(nèi)容貫穿于財(cái)務(wù)預(yù)算管理的始終，同時(shí)盡快確立自身的管理權(quán)威地位。另外，物業(yè)管理公司還應(yīng)當(dāng)制定并分解預(yù)算主要指標(biāo)的建立，采取更加適用的預(yù)算手段，并且按照實(shí)際狀況來制定、實(shí)施彈性的財(cái)務(wù)預(yù)算辦法等。與此同時(shí)，物業(yè)管理公司還必須對(duì)財(cái)務(wù)管理實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)控和考核，將財(cái)務(wù)預(yù)算當(dāng)做管理的核心內(nèi)容，令財(cái)務(wù)工作者按照特定的財(cái)務(wù)預(yù)算來管控企業(yè)的現(xiàn)金及收入，還有就是將財(cái)務(wù)工作者的財(cái)務(wù)預(yù)算工作和其工作業(yè)績(jī)相結(jié)合進(jìn)行考核。此外，物業(yè)管理公司還需要對(duì)全面預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出評(píng)價(jià)，這一點(diǎn)將直接關(guān)乎物業(yè)公司預(yù)算管理的最終效果。

結(jié)束語

綜上所述，財(cái)務(wù)管理作為物業(yè)管理公司實(shí)際管理工作中的重要組成部分，由于受到公司經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)決策的作用，所以應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)控力度，健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制，做好監(jiān)督，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理效果，令物業(yè)管理公司的資金獲得更充分的利用。本文對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容與現(xiàn)狀、財(cái)務(wù)管理存在的問題進(jìn)行了深入剖析，并提出了相關(guān)建議，希望能夠?yàn)閲鴥?nèi)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的強(qiáng)化提供借鑒與參考。

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