■穆學(xué)英/文

山東省住房保障和供應(yīng)體系研究

■穆學(xué)英/文

住房是居民的基本生活需求，住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是社會(huì)問(wèn)題，住房保障是現(xiàn)代社會(huì)保障體系的重要組成部分。加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)，切實(shí)解決低收入家庭的住房困難，滿足人民群眾的住房需求，對(duì)于實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的社會(huì)目標(biāo)，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)等具有重要意義。因此各級(jí)政府將保障性安居工程作為“硬任務(wù)”，制定優(yōu)惠政策，提供制度性保障。響應(yīng)國(guó)家對(duì)保障性住房建設(shè)的號(hào)召，山東省保障性住房取得顯著成效，基本形成以租賃型保障性住房和出售型保障性住房為主的住房保障體系和從實(shí)物保障為主轉(zhuǎn)向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并舉的住房保障方式。

一、住房保障的內(nèi)容及意義

（一）住房保障的內(nèi)容

住房保障是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為保障居民有所居，政府實(shí)施的幫助單純依靠市場(chǎng)解決住房有困難的群體的政策體系，基本住房保障體系包括針對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，國(guó)家提供廉租住房保障，保障方式分為實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼兩種形式。對(duì)城鎮(zhèn)中等偏下收入且存在住房困難的家庭、新就業(yè)后還未購(gòu)買房屋的職工和在城鎮(zhèn)中有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員，運(yùn)用公共租賃住房制度，公共租賃住房制度逐步成為住房保障的主體。在購(gòu)房方面，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房，面向有一定支付能力的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭，鼓勵(lì)他們以購(gòu)買住房的方式滿足其住房需要。城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造面向城鎮(zhèn)和國(guó)有工礦棚戶區(qū)、中央下放地方煤礦棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房、國(guó)有墾區(qū)的危房，有效地提高這部分群體的住房質(zhì)量。農(nóng)村危房改造補(bǔ)助為農(nóng)村村民改善住房條件。對(duì)未定居的游牧民，國(guó)家?guī)椭浣ㄖ课?，使其?shí)現(xiàn)居住穩(wěn)定。目前，我國(guó)已基本建立起了以廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房為供應(yīng)和以公積金、廉租住房租賃補(bǔ)貼為消費(fèi)支持的二位一體的城鎮(zhèn)住房保障體系，保障覆蓋也逐步由城鎮(zhèn)最低和低收入住房困難家庭擴(kuò)大到了中低等住房困難群體（圖1），在農(nóng)村地區(qū)以農(nóng)村危房改造為主要內(nèi)容。

圖1　面向中低收入家庭的住房保障新體系

（二）住房保障的意義

完善的住房保障體系進(jìn)一步提高了保障性住房的覆蓋水平，城鄉(xiāng)居民居住條件得到迅速改善，人均住房建筑面積逐步擴(kuò)大；住房供需矛盾得到一定緩解，增加了住房供給，改善了市場(chǎng)預(yù)期，在一定程度上遏制了投資、投機(jī)行為；同時(shí)保障房建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)，拉動(dòng)了投資和消費(fèi)，有利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。住房保障也有利于實(shí)現(xiàn)“全覆蓋、保基本、能承受、可持續(xù)、多層次”的目標(biāo)要求，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，形成“市場(chǎng)建房、政府補(bǔ)貼、居民租房、社會(huì)管理”的住房保障模式，以最終實(shí)現(xiàn)全體國(guó)民“住有所居”的目標(biāo)。

二、山東省住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)成效

（一）住房保障體系的框架基本形成，住房保障制度初步建立

2010年起，山東省保障房建設(shè)駛上快車道。資料顯示，十五期間，山東省每年只有10萬(wàn)套左右，而2010年起，年開(kāi)工在20-30萬(wàn)套，成倍于以前的建設(shè)量，困難群眾住房難題加快緩解。近年來(lái)，初步建立保障性安居工程住房保障制度，基本形成以租賃型保障性住房和出售型保障性住房為主的住房保障體系。

1.租賃型保障性住房實(shí)現(xiàn)并軌

住房保障體系中的租賃型保障性住房，包括廉租房和公共租賃住房，目前兩者處于并軌運(yùn)行狀態(tài)。廉租房以財(cái)政預(yù)算資金為主，是針對(duì)城鎮(zhèn)最低收入家庭實(shí)施的一項(xiàng)保障性住房供應(yīng)制度，政府介入程度最高，具有明顯的社會(huì)保障性和社會(huì)福利性，主要針對(duì)城市低收入住房困難家庭。多年來(lái)不斷增加覆蓋戶數(shù)，截止2014年3月底，新增廉租住房租賃補(bǔ)貼787戶。

公共租賃住房制度是我國(guó)近幾年來(lái)在住房保障制度建設(shè)中的新舉措，用來(lái)解決“夾心層”的住房困難問(wèn)題。“夾心層”一是指不符合廉租房準(zhǔn)入條件，又買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入住房困難群體；二是指不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件，又買不起限價(jià)房或普通房的中低收入住房困難群體。主要針對(duì)那些新就業(yè)的職工、剛畢業(yè)的大學(xué)生和一些外來(lái)務(wù)工人員。建筑面積以40平米左右的小戶型為主。公共租賃房自2010年國(guó)家發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》后，正式成為我國(guó)住房保障體系的重要組成部分。同年，山東省全面啟動(dòng)公共租賃住房試點(diǎn)，建設(shè)限價(jià)商品住房，允許各市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況采取限購(gòu)等措施，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。公共租賃住房主要供家庭不在本地的新就業(yè)的大中專畢業(yè)生和務(wù)工人員臨時(shí)租住，當(dāng)年山東省新建公共租賃住房2．5萬(wàn)套，開(kāi)始成為保障性住房主體部分。

為了加快推進(jìn)公共租賃住房和廉租房并軌，進(jìn)一步完善住房保障制度體系，提高保障性住房資源配置效率，改進(jìn)政府公共服務(wù)，山東省在2014年將新建公共租賃住房和廉租房實(shí)行統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行，合并統(tǒng)稱為公共租賃住房，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一準(zhǔn)入分配、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，并全面取消戶籍限制，實(shí)現(xiàn)同城待遇。實(shí)行并軌后，新建公共租賃住房的單套面積嚴(yán)格控制在60平方米以下，以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本住房需要。

2.出售型保障性住房穩(wěn)步建設(shè)

住房保障體系中的出售型保障性住房，具體包括經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造住房等安置性住房。經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市中低收入住房困難家庭供應(yīng)，出售價(jià)格大幅低于市場(chǎng)水平，建筑面積一般控制在60平方米內(nèi)。2014年，山東省新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房6565套，基本建成24002套，發(fā)揮了此類政策性住房的保障作用。限價(jià)商品住房，指經(jīng)政府批準(zhǔn)，在限制套型比例及銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，由企業(yè)經(jīng)過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行投資建設(shè)，建筑面積一般在90平方米以內(nèi)。2014年，山東省新開(kāi)工限價(jià)商品住房4600套，基本建成6652套，按照約定價(jià)位向符合條件的中低收入群體中的支付能力較強(qiáng)但住房困難的家庭出售。棚戶區(qū)改造安置住房指面向符合安置條件的棚戶區(qū)居民，由政府補(bǔ)助、企業(yè)出資建設(shè)，個(gè)人也承擔(dān)一部分住房改善費(fèi)用。截至2014年3月底，棚戶區(qū)改造完成投資108億元，棚戶區(qū)安置房開(kāi)工和貨幣補(bǔ)償11．8萬(wàn)戶。

（二）保障性住房大規(guī)模建設(shè)

近年來(lái)，山東省把保障性安居工程建設(shè)作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、穩(wěn)定投資增長(zhǎng)的重點(diǎn)工作，保障性安居工程建設(shè)取得積極成效。從資金投入、建設(shè)用地等方面不斷加大支持力度，大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程，使保障性住房覆蓋面大幅度提高。2012年，省政府在中央要求的基礎(chǔ)上出臺(tái)意見(jiàn)，進(jìn)一步完善了住房保障的政策體系。近年來(lái)，山東省各類保障性安居工程新開(kāi)工和基本建成的建設(shè)任務(wù)都滿額或超額完成，其中2014年，各類保障性安居工程31．58萬(wàn)套，基本建成18．97萬(wàn)套。2015年上半年，保障性安居工程建設(shè)成效明顯，開(kāi)工各類保障房35．4萬(wàn)套，基本建成15．98萬(wàn)套，分別完成年度任務(wù)的65．9%、68．3%。

（三）農(nóng)村住房保障建設(shè)有序推進(jìn)

農(nóng)村住房承擔(dān)著農(nóng)村地區(qū)社會(huì)保障的重要功能。山東針對(duì)農(nóng)村的住房保障主要體現(xiàn)在農(nóng)村危房改造上，經(jīng)過(guò)幾年的新建和改造，有效地改善了城鄉(xiāng)居民的住房條件。其中，2014年，集中新建農(nóng)房50萬(wàn)戶、改造危房10萬(wàn)戶，全面完成中央下達(dá)的危房改造任務(wù)。2015年上半年，山東省村鎮(zhèn)建設(shè)有序推進(jìn)，完成投資876億元，同比增長(zhǎng)8．8%；新開(kāi)工建設(shè)農(nóng)村新型社區(qū)264個(gè)，累計(jì)開(kāi)工建設(shè)6455個(gè)，入住3486個(gè)；建設(shè)農(nóng)房17萬(wàn)戶，改造危房1．9萬(wàn)戶。

三、山東省住房保障和供應(yīng)體系存在的問(wèn)題

（一）住房保障基礎(chǔ)不穩(wěn)，與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展需求不協(xié)調(diào)

1.住房保障水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)

近年來(lái)，山東省地區(qū)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)速增長(zhǎng)趨勢(shì)，但住房保障支出水平的增長(zhǎng)卻沒(méi)有與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，甚至出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速較為穩(wěn)定，而住房保障支出則出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)，一方面，說(shuō)明了山東省的住房保障支出水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)性不大；另一方面也反映出了山東省住房保障制度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不協(xié)調(diào)。住房保障對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后性，使大量中低收入群體的住房問(wèn)題得不到解決，住房供需矛盾持續(xù)惡化，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定秩序的形成。

2.住房保障水平與市場(chǎng)需求不協(xié)調(diào)

近年來(lái)，山東省雖然不斷加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)力度，有效解決了低收入家庭的住房困難。但受人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的影響，從整體上看，山東省保障性住房供求矛盾依然突出，住房保障水平難以滿足保障對(duì)象的需求。一方面，山東省保障性住房的供應(yīng)數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，正如上述提到的與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)。從購(gòu)房需求的類型來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用住房是最受歡迎的，但山東省的經(jīng)濟(jì)適用房自起步以來(lái)，計(jì)劃建設(shè)的數(shù)量就非常少，供需矛盾十分突出；另一方面，山東省的住房?jī)r(jià)格偏高，超出了低收入群體的實(shí)際承受力，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房這種需求量大的購(gòu)房類型價(jià)格的不斷走高，使得低收入家庭住房支付能力相對(duì)下降，加重了住房保障的壓力。

（二）住房保障資金投入不足，融資渠道不協(xié)調(diào)

近幾年山東省經(jīng)濟(jì)適用房投資連年下降，經(jīng)濟(jì)適用房供給減少，覆蓋面萎縮，加劇了中低收入者的購(gòu)房矛盾。在我國(guó)，中央政府是住房保障政策的制定者，地方政府是實(shí)施者，中央政府在下達(dá)住房保障任務(wù)時(shí)對(duì)各地的實(shí)際情況的掌握不夠充分，地方政府在實(shí)施住房保障政策的過(guò)程中存在很大的資金困難，中央補(bǔ)貼資金的限制和地方配套資金不到位是主要問(wèn)題。盡管中央政府下?lián)芰吮Ｕ闲园簿庸こ探ㄔO(shè)資金，但與地方政府完成住房保障任務(wù)需要的資金相比還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，制定的保障房建設(shè)任務(wù)已超過(guò)地方財(cái)力的可承受范圍。例如，2010年山東省各級(jí)財(cái)政共籌集保障性安居工程資金261．61億元，其中中央財(cái)政下達(dá)的部分僅22．41億元。盡管中央和省里的專項(xiàng)資金已及時(shí)下達(dá)，但之后的投入主要靠市縣財(cái)政和社會(huì)融資，籌資壓力較大。

（三）住房保障對(duì)象確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，保障對(duì)象難把握

1.住房保障對(duì)象確立標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

住房保障對(duì)象的確立是住房保障制度實(shí)施的關(guān)鍵部分。理論上，住房保障對(duì)象是租房買房困難的低收入家庭和中低收入家庭。山東省各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民居住水平存在差異，對(duì)住房的支付能力和需求也大不相同，而且對(duì)低收入家庭和中低收入家庭的劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，從而保障對(duì)象的范圍和保障標(biāo)準(zhǔn)也大小不一，容易導(dǎo)致住房保障出現(xiàn)“過(guò)度”或者“不足”的情況，違背了住房保障制度的初衷。

2.住房保障對(duì)象難把握

在我國(guó)城鄉(xiāng)二元戶籍制度和城市化的背景之下，每年都會(huì)有大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)，從事著收入較低的工作。由于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、拆遷安置房、棚戶區(qū)改造房、舊城區(qū)改造等主要向戶籍人口或項(xiàng)目所在地原住民開(kāi)放，因此，大部分的外來(lái)務(wù)工人員被排除在了住房保障福利之外。不但沒(méi)法使弱勢(shì)社會(huì)群體的利益得到充分的保障，而且一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市也因此出現(xiàn)了用工荒、用工難的問(wèn)題。

（四）住房保障機(jī)制不健全，存在信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn)

在住房保障資格審查機(jī)制過(guò)程中，一方面，由于工作人員配備不足使得信息審核工作的準(zhǔn)確性難以得到保證；另一方面，對(duì)申請(qǐng)人收入情況、住房狀況以及金融資產(chǎn)等信息難以準(zhǔn)確掌握，使住房保障對(duì)象的資格核定存在一定的難度，一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購(gòu)的情況。另外，動(dòng)態(tài)調(diào)整的困難使得一些已經(jīng)使用保障性住房的家庭收入增加至不再滿足住房保障條件時(shí)，仍然沒(méi)有退出保障性住房。因此，在政策的實(shí)施過(guò)程中會(huì)使本不該享受住房保障的居民享受到了政府提供的公共福利，從而沒(méi)法確保保障對(duì)象能獲得應(yīng)有的保障權(quán)。

在住房保障分配過(guò)程中，存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn)，分配對(duì)象信息及分配結(jié)果的不及時(shí)公開(kāi)，通過(guò)不正當(dāng)手段使得不符合申請(qǐng)對(duì)象的人獲得申請(qǐng)權(quán)，進(jìn)一步加劇了不公平現(xiàn)象。再加上目前經(jīng)濟(jì)適用房制度是終身享用，并可以出售盈利，存在將保障性住房轉(zhuǎn)手倒賣或出租獲利的現(xiàn)象。由于目前對(duì)住房保障對(duì)象的事后核實(shí)、甄別機(jī)制沒(méi)有進(jìn)行完善，也沒(méi)有建立針對(duì)違規(guī)享用住房保障資源行為的懲戒措施，導(dǎo)致了違規(guī)享用保障性住房的現(xiàn)象屢禁不止。

四、保障住房建設(shè)與優(yōu)撫安置的主要對(duì)策

（一）確定住房保障發(fā)展的方向

1.明確保障性住房的定位

目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，舊的增長(zhǎng)模式難以繼續(xù)，山東省高度重視保障性住房建設(shè)問(wèn)題。保障性住房建設(shè)一方面可以改善民生，另一方面又可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。確定好保障性住房的定位，不僅能夠幫助我們更好地理解建設(shè)保障性住房的意義，還能使我們更加重視保障性住房制度的建立，依據(jù)住房的市場(chǎng)來(lái)建設(shè)水平適度的保障住房。

2.確定重點(diǎn)建設(shè)對(duì)象

將棚戶區(qū)改造和公共租賃住房作為重點(diǎn)建設(shè)對(duì)象。首先，棚戶區(qū)改造是“十三五”時(shí)期住房保障體系建設(shè)的重中之重。棚戶區(qū)改造可以明顯改善棚戶區(qū)居民的居住條件，還可以兼顧城市土地整治、完善配套設(shè)施建設(shè)、提升城市環(huán)境與功能布局等，帶動(dòng)作用較大，又可以大規(guī)模推進(jìn)。其次，公共租賃住房的建設(shè)與管理是“十三五”時(shí)期住房保障體系建設(shè)的另一重點(diǎn)。在新型城市化背景下，要更加強(qiáng)調(diào)將農(nóng)民工等外來(lái)人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系，而公共租賃住房正是針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的住房保障類型。

3.繼續(xù)實(shí)施農(nóng)房建設(shè)與危房改造

以城中村、城邊村、經(jīng)濟(jì)園區(qū)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和大企業(yè)駐地及周邊村、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)村、煤礦礦區(qū)壓煤村、城市水源地周邊村、交通干線沿線村、地質(zhì)災(zāi)害威脅區(qū)內(nèi)村為重點(diǎn)，積極穩(wěn)妥開(kāi)展整體改造或遷建，建設(shè)一批布局合理、規(guī)模適度、設(shè)施完善的新型農(nóng)村社區(qū)或城鎮(zhèn)住宅小區(qū)。積極爭(zhēng)取中央農(nóng)村危房改造專項(xiàng)資金，落實(shí)好省市兩級(jí)配套資金，調(diào)動(dòng)基層和群眾的積極性，細(xì)化分類補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范審批程序，保質(zhì)保量完成國(guó)家下達(dá)的任務(wù)。繼續(xù)推進(jìn)村容村貌整治，按照規(guī)劃編制和實(shí)施整治計(jì)劃，確保完成整治任務(wù)。

（二）優(yōu)化保障住房資金的來(lái)源及保障方式

籌集足夠的建設(shè)資金是住房保障工作可持續(xù)性的前提。然而，當(dāng)前我國(guó)保障性住房建設(shè)過(guò)程中主要依靠政府財(cái)政資金的籌資途徑，給政府帶來(lái)較大的資金壓力。所以在編制山東省住房保障前期規(guī)劃的基礎(chǔ)上，要制定長(zhǎng)期有序的投資計(jì)劃，拓寬融資渠道，通過(guò)多元化和多渠道來(lái)籌集保障性住房基金。尤其是要發(fā)揮社會(huì)資本和企業(yè)的力量，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本通過(guò)直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與保障房建設(shè)。還可以在保障性住房建設(shè)模式上拓寬資金來(lái)源渠道，如政企共建、政民共建等。同時(shí)，商業(yè)銀行也可以成為提供資金的主體之一。

（三）擴(kuò)大保障住房覆蓋面

1.合理確定住房保障對(duì)象范圍

合理確定住房保障對(duì)象，是建立住房保障制度的關(guān)鍵。一方面，關(guān)于如何界定中低收入家庭，需要對(duì)收入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更加詳細(xì)的劃分，通過(guò)對(duì)家庭實(shí)際收入和家庭住房面積兩項(xiàng)指標(biāo)的衡量來(lái)確定保障性住房供應(yīng)對(duì)象，并根據(jù)各地區(qū)實(shí)際情況來(lái)確定標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，保障范圍還需要進(jìn)一步擴(kuò)大，要包括城鎮(zhèn)戶籍常住人口、棚戶區(qū)改造中住房困難等符合規(guī)定條件的家庭與個(gè)人，及城鎮(zhèn)非戶籍常住人口中有穩(wěn)定就業(yè)的住房困難家庭與個(gè)人。

2.建立公平的住房保障體系

隨著城市化進(jìn)程的加快，外來(lái)務(wù)工人員會(huì)有很大比例轉(zhuǎn)變成城市常住人口，其中多為中低收入人群，但其在申請(qǐng)公共租賃住房時(shí)，受到了很多限制。為了惠及更多的外來(lái)人員，讓更多的人得到基本保障，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，推廣無(wú)戶籍限制的住房保障模式，制定相應(yīng)的外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)條件，放寬戶籍限制，逐步擴(kuò)大住房保障的覆蓋范圍，將農(nóng)村流動(dòng)人口和移民納入住房保障體系，讓他們當(dāng)中的低收入者與城鎮(zhèn)中的困難群體平等地享有住房福利。這樣能使外來(lái)務(wù)工人員得到基本保障，使他們獲得社會(huì)認(rèn)同感，最終推動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3.推廣公積金制度

目前，山東省的公積金制度的覆蓋范圍比較窄，沒(méi)有充分發(fā)揮住房保障的普惠性功能，因此，需要改進(jìn)和加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管，充分發(fā)揮普惠性的住房保障功能。首先，要擴(kuò)大公積金繳存覆蓋面。重點(diǎn)做好規(guī)模以上私營(yíng)企業(yè)等非公企業(yè)繳存擴(kuò)面工作，力爭(zhēng)年內(nèi)繳存額進(jìn)一步增加。其次，要提高便民服務(wù)水平。研究困難職工住房公積金貸款貼息等惠民措施，探索農(nóng)民工繳存公積金的有效辦法。把更多的職工納入其中，提高貨幣補(bǔ)貼的覆蓋面，提升居民的住房可支付能力。最后，要抓好公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，確保資金安全。

（四）建立健全監(jiān)督機(jī)制

1.推進(jìn)住房保障制度及法規(guī)建設(shè)

圍繞實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，進(jìn)一步完善市場(chǎng)配置與政府保障相結(jié)合的住房制度，更加突出住房的居住屬性和保障改善民生的社會(huì)功能，主要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)滿足城鎮(zhèn)居民多層次住房需求，通過(guò)政府保障滿足困難家庭和部分群體的基本居住需求。盡快出臺(tái)保障性住房地方性法規(guī)，明確政府的定位，從立法上來(lái)規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障水平及資金來(lái)源等，制定住房保障體系建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，有步驟、分層次地解決中低收入家庭住房困難的問(wèn)題。確立居住權(quán)在社會(huì)保障體系中的重要地位，從立法上規(guī)定住房保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、資金來(lái)源、專門管理及實(shí)施機(jī)構(gòu)建立等，尤其要加強(qiáng)保障房分配、運(yùn)營(yíng)、退出等環(huán)節(jié)的制度設(shè)計(jì)和規(guī)范管理，通過(guò)實(shí)行“階梯租金”或“租補(bǔ)分離”，完善保障房退出機(jī)制。加大對(duì)虛假申報(bào)、騙購(gòu)騙租、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售、閑置浪費(fèi)保障房等行為的懲罰力度，從根本上確保建立一個(gè)穩(wěn)定、公平、公開(kāi)透明的住房保障制度體系。通過(guò)立法明確保障房配建的種類和比例，明確目標(biāo)任務(wù)和政策措施。指導(dǎo)各市編制并組織實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，明確住房建設(shè)的總量、結(jié)構(gòu)、時(shí)序和空間布局，科學(xué)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

2.完善保障性住房的分配及審核機(jī)制

建立公開(kāi)、公正的動(dòng)態(tài)分配機(jī)制。在審批階段，要充分利用現(xiàn)代化的信息手段，構(gòu)建信息技術(shù)平臺(tái)，建立由房管、民政、公安、社區(qū)等多部門組成的聯(lián)合審查機(jī)制，各部門分配明確的任務(wù)，各司其職。運(yùn)用多種手段加大住房保障審核力度。一方面，通過(guò)入戶調(diào)查、接受群眾舉報(bào)、社會(huì)和媒體全方位的監(jiān)督等形式，最大限度地提高審核工作的準(zhǔn)確性。比如建立“公示制”，實(shí)行社區(qū)、工作單位和網(wǎng)絡(luò)公示環(huán)節(jié)。建立舉報(bào)激勵(lì)制度，保障房管理部門可以設(shè)置一定的獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)查實(shí)的舉報(bào)線索給予一定的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，有效調(diào)動(dòng)監(jiān)督者的積極性。另一方面，要結(jié)合保障對(duì)象檔案信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)變化，定期對(duì)被保障家庭的收入、住房等情況進(jìn)行跟蹤復(fù)核。

3.構(gòu)建面向中低收入家庭的住房保障新體系

目前住房消費(fèi)的焦點(diǎn)仍然是購(gòu)房，即使是低收入家庭，也在想方設(shè)法地購(gòu)買屬于自己的住房，尤其是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用型住房的需求不斷增加，供需矛盾加劇。面對(duì)這種供需矛盾的加劇，需適度投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，也需要意識(shí)到這種矛盾下潛在的非理性的社會(huì)購(gòu)房需求，正確引導(dǎo)大眾理性消費(fèi)，從住房保障角度出發(fā)，建立一套面向中低收入家庭的住房保障新體系，從而引導(dǎo)他們從“購(gòu)”向“租”的消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變。

（作者單位：山東師范大學(xué)）