張慧（肥西縣國土資源局，安徽肥西 231200）

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試論不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理

張慧
（肥西縣國土資源局，安徽肥西 231200）

【摘要】不動產(chǎn)權(quán)籍，其主要是指不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他各事項的總稱。在不動產(chǎn)權(quán)籍中，還包含著不動產(chǎn)的測繪等，測繪檔案主要包括不動產(chǎn)的測繪數(shù)據(jù)以及相關(guān)的技術(shù)資料等。不動產(chǎn)的登記檔案中則主要包括不動產(chǎn)的登記簿以及原始登記憑證。因此，不動產(chǎn)權(quán)籍又可以解釋為在不動產(chǎn)測繪與登記中產(chǎn)生的各種圖紙、文字記錄等，經(jīng)過一定的加工整理所形成的圖、檔、卡、冊的合稱。不動產(chǎn)電子權(quán)籍，則是對上述各物品的數(shù)字化處理。如同人的戶籍一樣，對于不動產(chǎn)來說，權(quán)籍是必需品，是對不動產(chǎn)進行有效管理的重要依據(jù)，在實際的不動產(chǎn)權(quán)籍管理工作中，不動產(chǎn)權(quán)籍管理與不動產(chǎn)權(quán)屬登記之間的關(guān)系是密不可分的?；谏鲜霰尘埃疚闹饕U述不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理中所需要注重的各類問題，并提出相應(yīng)改進措施，希望能夠為促進不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理工作提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記 權(quán)籍一體化 登記機構(gòu) 測繪檔案

1 不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以電子登記簿為核心

不動產(chǎn)電子登記簿，其主要是由不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機構(gòu)所制作的具有一定推行效力和公信力的電子文件，具體主要包括采用電子介質(zhì)形式所記載的土地、海域等定著物的自然狀況以及權(quán)利歸屬狀況等等。不動產(chǎn)電子登記簿還是構(gòu)成不動產(chǎn)登記電子檔案的元素之一，并是其核心組成部分，對于不動產(chǎn)的信息化管理有著重要的意義，除此之外，它還是不動產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的開始，是不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展以及信息化時代的到來，各國都開始實行信息化不動產(chǎn)管理模式，我國也不例外，現(xiàn)階段我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)都開始采用電子登記簿記載各類權(quán)利歸屬以及其他法定事項，因此，要于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)進行嚴(yán)格的管理，具體的規(guī)定主要有以下兩點：

（1）規(guī)范記載：對于不動產(chǎn)電子登記簿的信息，要予以嚴(yán)格的審查，其記載事項務(wù)必按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范錄入，除此之外，要對其進行仔細(xì)額核對和審查，以此確保錄入的事項與登記額最終審核結(jié)果一致。在實際錄入不動產(chǎn)電子登記簿的相關(guān)信息時，一旦發(fā)現(xiàn)錄入錯誤或者遺漏了不動產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的，必須要嚴(yán)格的按照相關(guān)程序予以糾正，與此同時，要進行相關(guān)的電子記錄說明相關(guān)情況。

（2）專人保管：對于不動產(chǎn)電子登記薄的管理，并不是只有保管以及整理工作，還包括定期異地異質(zhì)備份、存儲設(shè)施定期維護以及數(shù)據(jù)庫安全防護等工作，因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動產(chǎn)電子登記簿的保管工作，以確保不動產(chǎn)電子登記簿管理工作的順利進行。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干

不動產(chǎn)主要是指土地、以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)，由于其具有相對固定的特征，因此可以利用此地理特征進行相應(yīng)的地籍管理，形成不動產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)高效的一體化管理，并輔助以其他各類的不動產(chǎn)權(quán)籍管理。實際操作中，即為將土地以及定著于土地上的其他不動產(chǎn)按照國家出臺的具體規(guī)則進行信息處理與關(guān)聯(lián)，以此建立起不動產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)，此系統(tǒng)主要以統(tǒng)一的地理空間為基礎(chǔ)、以房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干。

3 不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)實行動態(tài)管理

3.1 不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)

不動產(chǎn)權(quán)籍動態(tài)管理的兩大核心業(yè)務(wù)分別是不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)以及不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)，雖然兩者在不動產(chǎn)權(quán)籍動態(tài)管理中所占的地位同等重要，但在實際操作中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對于增籍業(yè)務(wù)的重視程度要明顯高于滅籍業(yè)務(wù)。

由于不動產(chǎn)的權(quán)屬登記主要涉及的是不動產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)，而不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查可以提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，來確保不動產(chǎn)的滅籍業(yè)務(wù)順利進行，因此，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)不僅要做好不動產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記工作，還要對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)倍加重視，具體為要嚴(yán)格依照國家相關(guān)要求作為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，并且以此為依據(jù)，開展各類不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動產(chǎn)權(quán)籍動態(tài)管理中的滅籍工作主要為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)在調(diào)查過程中，若發(fā)現(xiàn)某已登記的不動產(chǎn)已滅失的，應(yīng)及時辦理該不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)，除此之外，還要在電子登記簿中將該不動產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標(biāo)明滅失。

3.2 完善不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)的新手段

不動產(chǎn)的滅籍業(yè)務(wù)在依托不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺的基礎(chǔ)上，還要結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查結(jié)果，這樣的舉措可以快速地實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍處理。依據(jù)我國土資源部地籍管理司所公布的相關(guān)文件，不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查應(yīng)當(dāng)堅持原有的規(guī)程，并且采用科學(xué)成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，可以充分的利用不同時期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖以及DOM等技術(shù)，以及采用基于代數(shù)運算、圖形變換、圖像分類以及特征變化等多種變化檢測技術(shù)，通過自動處理、人機互動等方式，來快速找出與當(dāng)前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以快速的確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進而完成不動產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細(xì)規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，為將來的滅籍業(yè)務(wù)劃定重點關(guān)注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務(wù)的高效進行。

4 結(jié)語

隨著社會的不斷發(fā)展，各國都開始重視國家的管理問題，在管理領(lǐng)域中，不動產(chǎn)管理又是至關(guān)重要的一項管理內(nèi)容，對于我國經(jīng)濟等各方面的發(fā)展都有著重要意義，因此，研究不動產(chǎn)的權(quán)籍管理問題迫在眉睫。本文主要闡述不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理中所需要注重的各類問題，并提出相應(yīng)改進措施，希望能夠為促進不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理工作提供一定的參考。

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