龔平安1.桂林電子科技大學(xué)　廣西桂林　541004　2.湖南特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司　421001

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提高房地產(chǎn)企業(yè)工程招標(biāo)采購效果探討

龔平安1.2
1.桂林電子科技大學(xué)廣西桂林5410042.湖南特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司421001

【摘要】本文從作者多年在房地產(chǎn)企業(yè)的工作實踐出發(fā)，通過分析影響房地產(chǎn)企業(yè)工程招標(biāo)采購效果的因素，提出提高房地產(chǎn)企業(yè)工程采購效果的相應(yīng)對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；招標(biāo)采購；效果

一、引言

工程招標(biāo)采購是工程項目建設(shè)中進行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商主要手段，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中起著重要作用。特別是近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進行，房地產(chǎn)市場正逐步向以高性價比產(chǎn)品進行競爭的買方市場過渡，市場價值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對工程招標(biāo)采購提出了更高的要求。優(yōu)秀的承包商一般都是工程建設(shè)領(lǐng)域的佼佼者，一經(jīng)選定，工程竣工后的質(zhì)量和進度都是可以預(yù)期的。但在實際操作中，這樣的采購效果并不是總能夠達(dá)到，從而造成在成本鎖定或是承包商的確定上出現(xiàn)了偏差所致。

二、提高工程招標(biāo)采購效果的對策

（一）準(zhǔn)確詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是提高工程招標(biāo)采購效果的基礎(chǔ)保證。房地產(chǎn)企業(yè)的工程發(fā)包體系上大多是總分包的方式，即工程的主體部分由土建安裝總包單位中標(biāo)承包，其它專業(yè)性較強的分包工程由建設(shè)方進行指定分包。由于土建安裝總包項目在材料、人工、機械組成上較為透明和普遍，設(shè)計圖紙就可充分表達(dá)招標(biāo)的技術(shù)要求。而對于專業(yè)性很強、特別是采用非常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的分包工程，如果沒有經(jīng)過充分研究及深化設(shè)計，僅僅依靠設(shè)計院的建筑設(shè)計圖紙，是不能準(zhǔn)確而全面說明技術(shù)要求的，例如在鋁合金門窗的設(shè)計圖紙中，一般設(shè)計院僅能表現(xiàn)出設(shè)計的尺寸，其它方面則參考指定圖集，但圖紙和圖集對于門窗的組成，如鋁合金型材、玻璃、五金、填縫膠的規(guī)格、品牌要求、產(chǎn)地、等級等，則缺乏足夠的說明，同時對于具體的連接節(jié)點也往往不夠明確。如果在此基礎(chǔ)上未經(jīng)研究深化就進行投標(biāo)報價，則會造成各投標(biāo)單位按照不一致的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)競價，在以最低價為評標(biāo)原則的情形下，投標(biāo)單位為競標(biāo)成功，往往會采取質(zhì)量較低標(biāo)準(zhǔn)的競標(biāo)方案，而這樣選擇中標(biāo)單位的施工后果就是項目質(zhì)量達(dá)不到要求，采購的目標(biāo)效果自然也就不能達(dá)到。

對于此類專業(yè)性很強或非標(biāo)工程的工程采購，在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)備上可采取以下方法：首先，組織相關(guān)設(shè)計人員、技術(shù)人員、材料人員對標(biāo)的項目進行材料標(biāo)準(zhǔn)研究、性能研究等，此類研究必須建立在充分市場調(diào)研和保證品質(zhì)效果的基礎(chǔ)上，在經(jīng)過詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟論證比選后，確定相應(yīng)的技術(shù)要求。而對于節(jié)點深化設(shè)計方面的問題，若自身設(shè)計力量的不足，可借助投標(biāo)單位的專業(yè)能力通過一輪技術(shù)方案評比來確定，由于投標(biāo)單位具有豐富的專業(yè)技術(shù)和經(jīng)驗，借助他們的力量，往往能起到事半功倍的效果。除了上述的圖文表達(dá)外，為了更為明確，還要組織競標(biāo)單位按圖文要求制作標(biāo)的物樣品并進行送樣，通過送樣評比及封樣，確定競標(biāo)的實樣標(biāo)準(zhǔn)。這樣，在既有圖文要求又有實樣標(biāo)準(zhǔn)的情況下，基本可保證技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)和明確。

（二）科學(xué)的招標(biāo)商務(wù)付款。合理的符合工程實際情況的招標(biāo)商務(wù)付款方式是提高工程招標(biāo)采購效果的重要商務(wù)條件，對于吸引優(yōu)秀承包單位參與競標(biāo)及報價是非常重要的。一般來說，申請投標(biāo)單位都會把招標(biāo)項目的付款方式作為是否參與投標(biāo)的先決條件，因為不同的付款方式對投標(biāo)單位現(xiàn)金流和利息的影響是不同的，大比例墊資或支付周期過長等苛刻的付款方式會使中標(biāo)單位在施工時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難和財務(wù)費用增大的風(fēng)險，甚至工程無法按時竣工。而房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低財務(wù)費用和迫于融資的難度，在工程款支付上一般都傾向于最大限度的使用延期支付手段，若如此，則將嚴(yán)重挫傷申請投標(biāo)單位競標(biāo)的積極性，導(dǎo)致優(yōu)秀承建商在前期洽商時就退出，從而只能在水平一般的承建商中選擇，最終的結(jié)果是工程的質(zhì)量和進度受到影響。

因此，為了吸引優(yōu)秀承建商競標(biāo)，工程的付款方式需靈活制定，在投標(biāo)單位和自身公司的現(xiàn)金流中取得一種平衡，也就是說合理的使用延期支付手段。對于總包的土建工程，由于施工周期一般較長，可預(yù)付一定的周轉(zhuǎn)資金，其余工程進度款按月報產(chǎn)值的30～40%支付，待主體結(jié)構(gòu)封頂，一次性支付至75～80%，審計結(jié)束后支付至90%，留10%作為保修金在保修期滿后支付。這樣的支付方式，既有利于施工單位資金的周轉(zhuǎn)，也有利于建設(shè)方合理的利用延期支付手段控制現(xiàn)金流，同時，還有利于促進施工單位加快施工進度。而對于一些施工周期較短的分包工程，可根據(jù)工程施工流程設(shè)置節(jié)點付款，即材料入場可根據(jù)材料入場價值支付一定比例，安裝工作量完成50%按一定比例支付，全部竣工通過內(nèi)部驗收后再支付一定比例等，這些支付的比例可按照中標(biāo)價預(yù)先計算好，在支付時可省去審核的時間，提高付款的效率，保證現(xiàn)金流順暢迅速的情況下促進施工進度。

（三）邀標(biāo)對象的細(xì)致遴選。邀請投標(biāo)對象的細(xì)致遴選是提高工程招標(biāo)采購效果的源頭環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目工程招標(biāo)采購一般采取邀請招標(biāo)，邀請的家數(shù)在3～4家之間，過多會使招標(biāo)的協(xié)調(diào)管理難度加大，也會使招投標(biāo)周期延長；少于3家，則不能實現(xiàn)充分競爭，也容易發(fā)生串標(biāo)事件。邀請招標(biāo)對象一般通過各種渠道發(fā)布招標(biāo)信息，接受報名，前期接洽，考察公司生產(chǎn)加工能力或最近1年內(nèi)完成的與本招標(biāo)標(biāo)的物相似的項目。在這一階段中，遴選優(yōu)秀的適合本項目的競標(biāo)單位是主要目的，也是整個招標(biāo)采購工作的源頭環(huán)節(jié)，但易出現(xiàn)的偏差是，考察下來確定投標(biāo)的公司在承建實力、水準(zhǔn)上不在一個檔次上，而不同檔次水準(zhǔn)的公司在承建質(zhì)量和成本控制水平上是有著顯著差別的，若不同水準(zhǔn)的公司在一起競爭，將不能保證在提供相同優(yōu)質(zhì)水準(zhǔn)服務(wù)基礎(chǔ)上比較出最低報價的，最終會造成優(yōu)汰劣勝的相反效果。目前我國的建筑市場基本實現(xiàn)了充分競爭，但同時也存在魚龍混雜的現(xiàn)象，雖然很多公司的資質(zhì)都可以達(dá)到要求的標(biāo)準(zhǔn)，但實際上，各自的實際承建水準(zhǔn)卻大有區(qū)別，如果僅憑資質(zhì)和過往業(yè)績是不能準(zhǔn)確遴選出好的競標(biāo)者的，必須要實地考察申請投標(biāo)單位公司規(guī)模和當(dāng)年內(nèi)完成的與本招標(biāo)項目相近的項目，并制定相應(yīng)的可量化的評分標(biāo)準(zhǔn)予以排選。此項工作雖然較為繁瑣和耗費精力，但只有嚴(yán)格細(xì)致的挑選，才能保證考察選擇到在同一水平線上的優(yōu)秀競標(biāo)者。

（四）中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清。中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清是保證成本控制效果的必備環(huán)節(jié)。目前的房地產(chǎn)招標(biāo)項目中，絕大多數(shù)都是采用最低價中標(biāo)的評標(biāo)原則，因而有些競標(biāo)單位為了中標(biāo)，在投標(biāo)時有意漏報項目或針對一些報價要求不明確的部分采取模糊處理，待中標(biāo)之后，在施工當(dāng)中提出增加費用的要求，而開發(fā)商有時迫于工期的壓力，會同意予以補償，從而使成本突破。此類現(xiàn)象的發(fā)生，在于發(fā)出正式的中標(biāo)通知書之前，未對投標(biāo)書進行詳細(xì)分析，對不明確的部分未進行明確的詢標(biāo)澄清，故而成為日后成本控制和管理的隱患。所以，在評標(biāo)及發(fā)出中標(biāo)通知書之前，必須增加詢標(biāo)這一環(huán)節(jié)加以控制。詢標(biāo)的目的是在最低報價不突破的前提下對于投標(biāo)書中不明確的部分進行澄清和承諾響應(yīng)，并在承諾函中以書面形式予以確認(rèn)。通過這一過程，可有效將一些不明確因素預(yù)先排除掉，提高招標(biāo)采購效果。

（五）明確的組織分工。相比于一般的工程項目，房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購工作量大、任務(wù)重、招標(biāo)周期緊，尤其是對于滾動開發(fā)的項目，工程招標(biāo)采購是一項持續(xù)不斷的日常工作，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司甚至單獨成立招標(biāo)采購中心進行這一工作。相反在一些公司中，招標(biāo)采購被認(rèn)為僅僅是成本控制部門的工作，招標(biāo)工作從招標(biāo)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、直至合同簽訂皆由其負(fù)責(zé)，成本控制部門不但要組織考察申請投標(biāo)的公司及其項目、還要協(xié)調(diào)技術(shù)及工程、設(shè)計院等編制技術(shù)標(biāo)，并且負(fù)責(zé)編制商務(wù)標(biāo)以及最終標(biāo)書的合成，最后還要組織開評詢標(biāo)等，對于一些技術(shù)不是很復(fù)雜的比較常規(guī)的項目，這樣操作還能正常進行，而對于項目技術(shù)復(fù)雜、協(xié)調(diào)量大的非常規(guī)項目，由于沒有明確的組織分工，操作起來就容易出現(xiàn)一些疏漏，而且還會造成整個操作效率不高，難以保證招標(biāo)采購效果。要提高工程招標(biāo)采購效果，必須在這一容易忽視的組織結(jié)構(gòu)環(huán)節(jié)采取相應(yīng)措施和辦法。例如，成立類似于采購中心的組織部門，其基本功能是安排招標(biāo)計劃并由其負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)技術(shù)、工程、材料、成本各部門按計劃完成各自相應(yīng)的工作，使整個招標(biāo)工作縝密有序的進行?；蛘叱闪⒁粋€獨立的采購部門，部門配備技術(shù)、材料、成本等專職人員，專門從事各項招標(biāo)采購活動。很多公司沒有進行這種組織結(jié)構(gòu)上的設(shè)置，往往就是忽視了這一無形環(huán)節(jié)對招標(biāo)采購活動的基礎(chǔ)性作用。

三、結(jié)束語

提高房地產(chǎn)企業(yè)工程招標(biāo)采購的效果，就必須在招標(biāo)采購中做到精細(xì)化，同時確保各采購環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)聯(lián)系，確保才能使整個招標(biāo)采購的效果得到完全體現(xiàn)。