王爽

摘 要：在國(guó)家房地產(chǎn)去庫(kù)存的大背景下，以大連市為重點(diǎn)研究對(duì)象，分析大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，探析產(chǎn)生高庫(kù)存的原因，最后提出幾點(diǎn)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：大連市；房地產(chǎn)；庫(kù)存

一、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（一）庫(kù)存居高不下

截止2016年3月，大連市累計(jì)商品住宅庫(kù)存已達(dá)到1300萬(wàn)平米，按目前的銷售速度，上述庫(kù)存約需26個(gè)月左右才能消化完，位居全國(guó)重點(diǎn)城市前列，庫(kù)存壓力明顯。從2015年以來(lái)，國(guó)家和大連市政府頒布各種有利房地產(chǎn)的政策，取得一定的效果，但成效不明顯，截止到目前，2016年的房產(chǎn)市場(chǎng)基本維持了2015年低開低走的態(tài)勢(shì)，消化庫(kù)存的壓力沒(méi)有明顯的減輕，對(duì)于其他城市的快速去化只能望塵莫及。

（二）市內(nèi)七區(qū)房市特征各有不同

因地理環(huán)境不同，大連市內(nèi)七區(qū)房地產(chǎn)特征差異明顯。近10年來(lái)，甘井子區(qū)房地產(chǎn)供給量最大，但是需求量也是最多的，供求基本平衡，庫(kù)存不大；沙河口區(qū)與西崗區(qū)由于城市配套十分成熟，土地資源有限，近年來(lái)新建的項(xiàng)目已經(jīng)很少，明顯供小于求，基本無(wú)庫(kù)存；旅順區(qū)與金州區(qū)一個(gè)尚處于開發(fā)建設(shè)階段，一個(gè)屬于老城區(qū)，供給與需求都較低，庫(kù)存不大；而開發(fā)區(qū)、中山區(qū)的庫(kù)存最大，占大連市總庫(kù)存的70%，是去庫(kù)存的重點(diǎn)對(duì)象。但是開發(fā)區(qū)與中山區(qū)的市場(chǎng)又有區(qū)別，不能一概而論：

1、開發(fā)區(qū)地處郊區(qū)，房?jī)r(jià)整體較低，以剛需和改善型住房為主，雖然從2015年至今，去庫(kù)存一直都在進(jìn)行當(dāng)中，但是開發(fā)區(qū)的成交價(jià)格并沒(méi)有大幅度的下降，反而進(jìn)一步上升，其中最主要的原因，是因?yàn)殡S著大連市區(qū)的供應(yīng)的持續(xù)走高，人們對(duì)于開發(fā)區(qū)的認(rèn)可也逐漸加大，因此開發(fā)區(qū)的成交量也在持續(xù)走高。目前開發(fā)商主要的去庫(kù)存手段均為減少供應(yīng)，已經(jīng)在售的樓盤并沒(méi)有降價(jià)的趨勢(shì)，以價(jià)換量基本不太可能。

2、中山區(qū)是大連市最繁華的區(qū)域，也是房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，此輪市場(chǎng)衰退對(duì)中山區(qū)影響重大，主要表現(xiàn)是對(duì)東港商務(wù)區(qū)的影響，源于近些年知名房企相繼入住東港商務(wù)區(qū)，使得東港商務(wù)區(qū)大力開發(fā)，持續(xù)供給大于需求，當(dāng)市場(chǎng)不景氣時(shí)，東港商務(wù)區(qū)首當(dāng)其中，庫(kù)存高企，降價(jià)明顯，從2013年的21000元/平，降到了現(xiàn)在的17000元/平，但未來(lái)繼續(xù)下降的空間不大，畢竟是大連的核心商區(qū)。

3、房企運(yùn)作基本穩(wěn)定，投資較為謹(jǐn)慎

大連市場(chǎng)上有一定規(guī)模的房企的資金壓力還不太大，像遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、萬(wàn)科、綠地、恒基等知名房企早在2014年就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了資金回流。在本地房企中，除億達(dá)擴(kuò)展速度較快之外，如三寰、新鑫、錦聯(lián)、鵬生地產(chǎn)等老牌房企擴(kuò)展速度并不明顯，每個(gè)企業(yè)手里同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目不會(huì)超過(guò)3個(gè)，資金沉淀較深，所以它們面臨的資金壓力并不明顯，不過(guò)小型房企的資金壓力還是很大的，為了生存只能通過(guò)賣地、置換、重組等方式延續(xù)。從投資端看，2015全年房地產(chǎn)業(yè)投資增速為-37.2%，住宅施工面積、房屋新開工面積和竣工面積均為負(fù)增長(zhǎng)。高庫(kù)存下，企業(yè)拿地和開發(fā)建設(shè)都比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致投資增速持續(xù)下滑。

二、原因分析

（一）持續(xù)供給大于需求

在過(guò)去的十年之中，大連市除了2009年和2015年之外，一直都是供給大于需求的狀況，平均每年約有650.94萬(wàn)平的新增房源供應(yīng)，而平均每年卻只有547.16萬(wàn)平的成交，因此每年就會(huì)有100多萬(wàn)平的庫(kù)存積壓。其中，開發(fā)區(qū)房市也是長(zhǎng)期供大于求，庫(kù)存平均以12%的速度逐年攀升。因東港商務(wù)區(qū)加速了土地供給，中山區(qū)自2011年以來(lái)出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求，庫(kù)存平均每年增速為50%，如果中山區(qū)保持2015年的需求狀態(tài)，區(qū)域未售房源也足夠2016年一年消化，房企廝殺愈演愈烈。

（二）東北腹地經(jīng)濟(jì)衰退，人口流失嚴(yán)重

大連樓市萎靡不振也是東北三省經(jīng)濟(jì)衰退的真實(shí)寫照，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，外企撤資搬離，外來(lái)人口量逐年遞減，地產(chǎn)需求量逐年縮水，旅游業(yè)對(duì)外來(lái)人口導(dǎo)入效果不明顯。具體解釋如下：其一，大連房市的外地客戶主要來(lái)自東北三省及內(nèi)蒙古、天津，受東北經(jīng)濟(jì)衰退影響，這部分人群購(gòu)買需求大幅下降，對(duì)價(jià)格比較敏感。其二，東北地區(qū)人口流失嚴(yán)重，大連雖然目前仍為人口凈流入，但是人口紅利已經(jīng)消退，適齡人口所占比重正在減少，外來(lái)常住人口規(guī)模在減少，導(dǎo)致房產(chǎn)剛需臨近飽和，單純依靠改善型需求，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好時(shí)，改善型需求也會(huì)萎縮，最終整體市場(chǎng)需求明顯乏力。

三、對(duì)策建議

（一）加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)創(chuàng)新

自2014年以來(lái)，各級(jí)政府的救市政策往往都集中在“需求側(cè)”上，如何擴(kuò)大消費(fèi)者需求成了關(guān)鍵點(diǎn)，如取消限購(gòu)、降息降準(zhǔn)、首付降低、契稅和營(yíng)業(yè)稅稅率下調(diào)等等，一系列“需求側(cè)”救市政策對(duì)銷售起了很大的拉動(dòng)作用。但“供給側(cè)”政策不多，只有供給需求兩極同時(shí)發(fā)力，才能成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的正確思路。要圍繞以下幾點(diǎn)：1、鼓勵(lì)房企深度整合、全面轉(zhuǎn)型；2、開發(fā)區(qū)與中山區(qū)嚴(yán)格控制住宅土地供應(yīng)，甚至回收已出讓的土地；3、允許土地靈活改變用途，鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目；4、對(duì)房企而言，“供給側(cè)”創(chuàng)新是指加大營(yíng)銷創(chuàng)新力度、優(yōu)化戶型、打造品質(zhì)、功能定位、人性化設(shè)計(jì)、智能家居等等。

（二）深入落實(shí)降稅費(fèi)、降首付政策

2016年初國(guó)家及省政府頒布的最新降稅費(fèi)、降首付政策已經(jīng)在大連落地實(shí)施，取得一定成效。但還可以在以下幾方面繼續(xù)深化，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)：1、購(gòu)買普通商品住房，交納的契稅超過(guò)1%的部分，可以制定不同的階段性激勵(lì)政策，甚至考慮可以由地方財(cái)政補(bǔ)貼；2、清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費(fèi)、押金、監(jiān)管資金等，并進(jìn)一步簡(jiǎn)化房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)審批流程；3、鼓勵(lì)銀行靈活制定首付比，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)小的客戶，可以有一定的靈活性決定利率怎么定，首付比怎么定；4、支持房企探索多種首付形式，包括0首付，1+1首付，促進(jìn)年輕群體的剛性需求。開發(fā)區(qū)年輕人口占比60%，剛需所占比重很大，有購(gòu)買意向，但手頭沒(méi)有足夠資金人群比比皆是。

（三）鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房

農(nóng)民工進(jìn)城是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢(shì)，也可化解大連某些區(qū)域的庫(kù)存壓力，因此，大連市政府要積極出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。建議如下：1、全面推進(jìn)居住證制度。推動(dòng)居住證持有人享有與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊淖》勘Ｕ蠙?quán)利，將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。按照就近入學(xué)的原則，農(nóng)民工子女可在居住地接受義務(wù)教育、在就學(xué)所在地參加中考，與當(dāng)?shù)貙W(xué)生享受同等待遇；2、將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，允許農(nóng)民工在滿足一定條件下使用公積金貸款，擴(kuò)大公積金的覆蓋面；3、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)推出一系列農(nóng)民工貸款優(yōu)惠措施，靈活貸款、還款方式?？紤]到農(nóng)民收入證明難，違約風(fēng)險(xiǎn)高的問(wèn)題，還應(yīng)該設(shè)立政策性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

（四）培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

鼓勵(lì)房地產(chǎn)商將其持有的庫(kù)存商品房向社會(huì)出租，可以自己經(jīng)營(yíng)，也可以轉(zhuǎn)移給自然人和各類機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)房屋租賃業(yè)務(wù)，不斷發(fā)展與壯大住房租賃市場(chǎng)，各地區(qū)可給予金融、稅收等支持政策。對(duì)于新建商品房項(xiàng)目配建租賃住房政策還應(yīng)該繼續(xù)實(shí)施，而且可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求科學(xué)調(diào)整配建布局和比例。

（五）積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)投資

在出臺(tái)去庫(kù)存政策時(shí)，切不可圖一時(shí)之需讓政策走偏，不能以優(yōu)惠政策來(lái)形成錯(cuò)誤的激勵(lì)，讓大量的投資或投機(jī)需求再涌入市場(chǎng)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生反作用，而應(yīng)該讓其按市場(chǎng)法則去自行調(diào)整與恢復(fù)。另外，中央房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的根本目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)的投資，去庫(kù)存不可急于求成，一刀切，不能摧毀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投融資體系，不能壓縮房企的生存空間。（作者單位：大連大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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