肖良生

售后回租（sale-leaseback）是將自制或外購的資產出售，然后向買方租回使用?；刈馐浅凶馊藢⑵渌鶕碛械奈锲烦鍪劢o出租人，再從出租人手里將該物品重新租回，此種租賃形式稱為回租。一般采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金，加速資金周轉。

一、爭議背景

售后回租交易在美國的電影院行業(yè)很流行，通常用作融資工具，往往代表的是該物業(yè)的具體銷售價格，而不僅僅是該物業(yè)所具備的完全價值。印第安納州凱拉索斯（Kerasotes）電影有限公司以總價格7679620美元將電影院賣給佳潔士（Crest）凈租賃公司，并在2008年以售后回租交易的方式向佳潔士凈租賃公司租回賣出的該物業(yè)。

為確定該房產的稅基，格蘭特縣評估機構對凱拉索斯電影公司租賃的物業(yè)進行了評估。按當年的評估時點，確定該物業(yè)的評估價值為6137800美元。不過，凱拉索斯公司卻認為評估機構的評估價值太高，于是向法院提起訴訟，認為該物業(yè)的市場價值應為4200000美元。意外的是，凱拉索斯公司不僅沒有達成訴求，格蘭特縣財產稅評估委員會（PTABOA）反而把評估值增加到7821000美元。

格蘭特縣財產稅評估委員會的結論更加刺激了凱拉索斯公司，凱拉索斯公司隨后將格蘭特縣評估機構上訴至印第安納州稅務審查委員會。2009年2月4日，印第安納州稅務法庭進行了上訴的行政聽證，稅務法庭聽取了雙方的口頭辯論?；谡J證行政記錄的審查，印第安納州稅務法庭認為稅務審查委員會了解納稅人的證據，并且納稅人的證據真實有力，支持了原告凱拉索斯公司的訴求。

格蘭特縣評估機構不服裁決，于2011年10月20日在印第安納州稅務法庭起訴凱拉索斯電影有限責任公司，對2009年7月15日由印第安納稅務審查委員會發(fā)布的凱拉索斯電影有限責任公司的不動產最終評估價4200000美元提出質疑。在上訴中，評估機構要求法庭重新考量證據，確定凱拉索斯（Kerasotes）公司售后回租的評估價值。

二、爭議焦點

凱拉索斯電影有限公司售后回租的物業(yè)評估價值是多少？

第一，凱拉索斯公司認為評估價值為4200000美元。理由有以下幾點：（1）售后回租交易在本行業(yè)內很流行，是一種通行的融資工具，銷售的價格不能完全代表該物業(yè)的全價值。（2）很多因素可以總結得出，該物業(yè)合同租金反映的不只是其不動產價值，還包括租戶經營該物業(yè)時，與之產生的其他相關的一些經濟利益，所以租金會有溢價的情況。（3）針對凱拉索斯公司該物業(yè)的評估使用的是收益法，所使用的是代表傳統(tǒng)影院租賃市場（即沒有售后回租交易）的收入數(shù)據，沒有考慮到其具體情況。也就是說，該物業(yè)的評估，格蘭特縣評估機構使用了市場租金17.7美元/平方英尺來估算這一物業(yè)，而不是實際合同租金11美元/平方英尺。

第二，格蘭特縣評估機構認為評估價值為7821835美元。理由有以下幾點：（1）評估機構認為在評估物業(yè)市場價值時，物業(yè)的分配銷售價格和合同租金是兩項可靠的指標。由于售后回租交易在行業(yè)內是常態(tài)，代表最佳數(shù)據的交易案例，可以很好地了解電影院真正的市場租金。因此，評估機構在全國各地選取了6個售后回租交易的電影院作為可比實例，并確定他們都是在一致可比案例的范圍之內。（2）2008年，在售后回租交易中，凱拉索斯（Kerasotes）公司以7679620美元的價格租回賣給佳潔士（Crest） 凈租賃公司的物業(yè)。（3）評估機構認為凱拉索斯公司的評估忽略了代表電影院行業(yè)的“現(xiàn)實”數(shù)據（即在售后回租交易中所收到的租金），被告也沒有考慮該物業(yè)在使用過程中實際效用的上漲。

第三，印第安納稅務審查委員會認為評估價值為4200000美元。印第安納稅務審查委員會認為沒有證據可以斷定該物業(yè)的配售價/合同租金反映了該物業(yè)的價值。并且有證據表明該物業(yè)的合同租金顯著高于行業(yè)的市場標準。沒有證據顯示佳潔士（Crest）凈租賃公司是怎樣確定該物業(yè)的分配銷售價格的。因此，印第安納委員會認為，凱拉索斯公司提交的評估比官方評估機構的評估更具有證明力，確定評估價值為4200000美元。

第四，印第安納稅務法庭認為評估價值為4200000美元。理由有以下幾點：（1）法庭認為售后回租交易往往反映的不僅僅是不動產，此類交易的租賃數(shù)據必須謹慎對待，要注意確定銷售價格/合同租金是否僅反映該財產的價值還是它們包含了某些其他經濟利益的價值。此外，評估機構沒有做過任何調查，關于這些“可比較”的交易案例是否只涉及不動產利益的銷售，還是也包括其他經濟利益的銷售。（2）認證行政記錄中，官方評估機構沒有任何仔細考量是什么因素產生最后的估算價值7，821835美元。（3）在官方評估機構的證詞當中，評估師承認，該物業(yè)的合同租賃付款額可能超出該物業(yè)收入。（4）納稅人凱拉索斯公司的評估師在使用收益法估價時，使用了謹慎原則，而官方評估機構的評估沒有，因而納稅人的評估比官方評估機構的評估，具有更好的證據力。

基于認證的行政記錄的審查，印第安納州稅務法庭認為印第安納州稅務局了解納稅人的證據，并且納稅人的證據具有更強的證據力。法庭最終裁定維持原判，不推翻印第安納稅務審查委員會的決定，并認為該委員會在制度框架內行使權力，沒有濫用自由裁量權。

三、爭議啟示

首先，控辯雙方訴訟權利的充分應用。訴訟與反訴訟，“民告官”和“官告民”均可將訴訟權利充分應用。在納稅人感受到不公正對待時，可以將官方的評估機構訴訟至法院；而如果官方的評估機構感受到不公正對待時，也可以將納稅人訴諸法院。法院給予控辯雙方充分展示自己的權利和舞臺，以完全公正的裁決使雙方利益得到保護，進而樹立其公信力。

其次，要謹防評估機構濫用職權。凱拉索斯電影公司所租的物業(yè)，原估價為為6137800美元，但在凱拉索斯公司向法院提起訴訟后，格蘭特縣財產稅評估委員會（PTABOA）反而把評估值增加到7821000美元。這種匪夷所思的結論，肯定令納稅人無法接受。雖然沒有直接證據證明評估機構濫用職權，但事實上對納稅人已經造成了很大的傷害。如何在制度上防止評估機構濫用職權，這是很值得研究的課題。

最后，售后回租業(yè)務評估的依據。售后回租在我國也在一定范圍內存在，對于這種業(yè)務，如何正確地厘清名義租金和實際收益，這個需要具體問題具體分析。不能籠統(tǒng)地將售后回租業(yè)務的案例做簡單的市場比較法，要充分考察、分析個案的實際情況，確定其真實的凈收益才能作為售后回租業(yè)務的案例，從而采用收益法或者比較法來評估出準確的不動產稅基。

李求軍/責任編輯