陳鏡伊

【摘 要】房?jī)r(jià)的漲跌自然有它的客觀規(guī)律，比如供需關(guān)系、人口的自然流動(dòng)、通貨膨脹等，但住房又是一種特殊的社會(huì)商品，不能完全靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，尤其是在一個(gè)非常重視家庭的國(guó)度里，住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題，面對(duì)今年以來(lái)房?jī)r(jià)的飛速上漲，需要政府充分發(fā)揮自身的調(diào)控和導(dǎo)向職能，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，真正地實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】住房；房?jī)r(jià)收入比；信貸資金；“地王”；實(shí)體經(jīng)濟(jì)

傳統(tǒng)上，中國(guó)老百姓是非?？粗丶彝サ模孔幼鳛橹渭彝サ幕拘枨?，不能像蘿卜白菜一樣完全靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，因?yàn)檫@里面投資、投機(jī)的成分很大，所以必須要有政府適當(dāng)?shù)恼吒深A(yù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2016年6月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”：新建商品住宅與上年同期相比，最高漲幅為47.4%；二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況與上年同期相比，最高漲幅為39.7%。這是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，實(shí)際上，有很多城市的房?jī)r(jià)上漲速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字。據(jù)我所知，今年以來(lái)，我所在的這個(gè)二線(xiàn)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲速驚人，二環(huán)至三環(huán)之間的房?jī)r(jià)全面進(jìn)入萬(wàn)元房?jī)r(jià)階段，有的已經(jīng)到了2萬(wàn)元左右。二環(huán)邊上的房子從年初的7000元/m2上漲到今年的15000元/m2元，短短半年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲了114%。

各種消費(fèi)品的物價(jià)都在上漲，房?jī)r(jià)的上漲也毋庸置疑，但如此快的上漲速度是購(gòu)房者難以承受之重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年我所在省的城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為50921元，與2014年的45114元相比，增加5807元，增長(zhǎng)了12.9%。老百姓的工資增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。照此計(jì)算，工薪階層的購(gòu)房者每年不吃不喝積攢的工資只能購(gòu)買(mǎi)二環(huán)以外3平米的房子，也就是說(shuō)，一個(gè)中等收入者的工資全部用來(lái)購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)二環(huán)外一個(gè)80m2的住房需要23.5年的時(shí)間。難怪今年上半年聽(tīng)到的最多的話(huà)題就是：唉，房?jī)r(jià)又漲了，更買(mǎi)不起房子了，然后就是住房需求者臉上的無(wú)望和無(wú)助。按照國(guó)際慣例，通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間比較合理，而我國(guó)的房?jī)r(jià)是個(gè)什么狀況呢？日前，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的全球房?jī)r(jià)觀察報(bào)告（GlobalHousingWatchReport）指出，2016年上半年全球各大城市的房?jī)r(jià)收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五個(gè)在中國(guó)，雖然這只是個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但我國(guó)的房?jī)r(jià)之高由此可窺見(jiàn)一斑。

房?jī)r(jià)的漲跌自然有它的客觀規(guī)律，比如供需關(guān)系、人口的自然流動(dòng)、通貨膨脹等，但住房又是一種特殊的社會(huì)商品，不能完全靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，在這一波的房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，除了客觀因素外，主要的推手是銀行貸款大量進(jìn)入房企和城市化進(jìn)程的加快，要遏制房?jī)r(jià)的快速上漲、實(shí)現(xiàn)老百姓的“安居樂(lè)業(yè)”一是要限制銀行貸款大量流入房企。二是要大力發(fā)展三、四線(xiàn)城市的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，疏散人口流入方向。

為什么要限制銀行貸款大量流入房企？自從央行2014年11月份首次降息至今，經(jīng)過(guò)多次降準(zhǔn)、降息，市場(chǎng)資金流動(dòng)性充足。一方面，房企通過(guò)低利率的銀行貸款高價(jià)拿地，“地王”越來(lái)越多。據(jù)悉，僅今年上半年，全國(guó)就已經(jīng)出現(xiàn)了219宗“地王”，成為有史以來(lái)地王出現(xiàn)最密集的年份?！暗赝酢奔哟罅送恋爻杀?，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高；另一方面，銀行又以低利率放貸給個(gè)人做按揭貸款，于是產(chǎn)生了大量的房產(chǎn)投資者甚至是投機(jī)者。有銀行資金做保障，有錢(qián)人利用少量的自有資金和大量的信貸資金可以買(mǎi)多套房產(chǎn)，成交量的增加必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，而投資者就可以坐等財(cái)富增值，而大部分工薪族尤其是剛參加工作的年輕人連第一套房產(chǎn)的首付款都付不起，只能眼看著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，手中那點(diǎn)可憐的買(mǎi)房錢(qián)越來(lái)越縮水。所以，限制銀行貸款大量流入房企，嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商利用信貸資金高價(jià)拿地，給首套房購(gòu)買(mǎi)者提供大力的信貸資金支持，縮減首套房以外的信貸資金供給，有效降低土地成本，遏制房產(chǎn)投資和投機(jī)，從而有效穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。

大力發(fā)展三、四線(xiàn)城市的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，減少本地人口向一、二線(xiàn)大中城市流動(dòng)，減少大中城市的剛性購(gòu)房需求，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。近幾年，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)村人口涌入大城市，購(gòu)房的剛性需求增加是一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。人口之所以向大城市流動(dòng)，是因?yàn)榇蟪鞘械木蜆I(yè)機(jī)會(huì)多，工資高，對(duì)常年在外的打工者或生意人來(lái)說(shuō)，雖然家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)很低，但買(mǎi)了卻住不上，大城市的房?jī)r(jià)雖然高，但他們咬牙也要在大城市購(gòu)房。這是因?yàn)榧亦l(xiāng)的企業(yè)太少，就業(yè)機(jī)會(huì)太少，限制了個(gè)人的發(fā)展空間。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵是，三、四線(xiàn)城市要基于本地的特點(diǎn)，充分利用國(guó)家政策傾斜、信貸支持、稅收優(yōu)惠發(fā)展具有本地特色的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為本地人口提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和像大城市一樣的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫陌l(fā)展機(jī)會(huì)，沒(méi)有人愿意背井離鄉(xiāng)擠到大城市去購(gòu)高價(jià)房。一、二線(xiàn)城市的購(gòu)房需求少了，房?jī)r(jià)自然會(huì)降下來(lái)。

我們目前的住房問(wèn)題，早期的工業(yè)化國(guó)家也都遇到過(guò)，19世紀(jì)，德國(guó)的住房問(wèn)題非常突出，《論德國(guó)的住房問(wèn)題》就是恩格斯在這種背景下寫(xiě)的。經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的探究，德國(guó)的住房問(wèn)題已經(jīng)得到了有效解決，在1985—2015年的30年中，德國(guó)個(gè)人收入增長(zhǎng)了3倍，房?jī)r(jià)僅上漲了60%。任何問(wèn)題的解決都不是一蹴而就的，我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的解決也需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。通過(guò)政策調(diào)控、供需平衡、信貸資金導(dǎo)向、稅收調(diào)控、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)等措施，我們的國(guó)家最終會(huì)實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，真正的讓老百姓安居樂(lè)業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]陳虎.史上最大房地產(chǎn)泡沫如何分解.