□玫　森

拒繳物業(yè)管理費(fèi)并非可以『想當(dāng)然』

□玫森

據(jù)某地2015年1-3季度的司法統(tǒng)計(jì)顯示，物業(yè)管理糾紛已呈大幅上升之勢(shì)，甚至同比漲幅超過(guò)50%。究其原因，主要是由于業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，而業(yè)主之所以如此，往往是因?yàn)橄氘?dāng)然地認(rèn)為自己有正當(dāng)理由。

業(yè)主沒(méi)有入住也必須繳納物業(yè)管理費(fèi)

【案例】胡小姐在一小區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房后不久，因被單位調(diào)往外地工作，而一直沒(méi)有進(jìn)行裝修，更沒(méi)有進(jìn)入居住，甚至難得去看上一眼。2015年3月，胡小姐卻收到物業(yè)公司的一紙?jiān)V狀副本，稱(chēng)其雖被書(shū)面催繳，但仍未能繳納物業(yè)管理費(fèi)?！拔也](méi)有搬入居住，也沒(méi)有享受任何服務(wù)，能拿我怎樣？”胡小姐覺(jué)得自己勝券在握。豈料，法院卻支持了物業(yè)公司的付費(fèi)請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】物業(yè)管理費(fèi)又名公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)公司為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供公共部分衛(wèi)生清潔、場(chǎng)地綠化、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、安全保衛(wèi)等具有共同性質(zhì)的服務(wù)后，所應(yīng)該收取的費(fèi)用。因它具有綜合性，無(wú)法逐項(xiàng)分割計(jì)算，決定了它并不因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒(méi)有入住而減少，即使個(gè)別業(yè)主的房屋空置，但物業(yè)公司對(duì)公共部分的工作量沒(méi)有減少，如保安照常站崗、巡邏，綠化、保潔人員依舊澆花、除草、清掃、清運(yùn)等。所以，無(wú)論業(yè)主基于什么原因沒(méi)有入住，都仍應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)。

彼此未簽合同也必須繳納物業(yè)管理費(fèi)

【案例】向女士從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得住房時(shí)，小區(qū)的房屋已被售出90%，且成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司還簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，其中包括收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。2015年5月，因向女士以收費(fèi)偏高、自己并沒(méi)有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司遂提起訴訟要求向女士清償。向女士沒(méi)有料到，法院最終仍支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！奔粗灰獦I(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，則不管業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽約，都應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同規(guī)定的服務(wù)價(jià)格交納相應(yīng)費(fèi)用，對(duì)已提供相關(guān)服務(wù)的物業(yè)公司予以補(bǔ)償。

物業(yè)服務(wù)欠缺也必須繳納物業(yè)管理費(fèi)

【案例】2015年7月，因小區(qū)業(yè)主肖女士一再拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，一家物業(yè)公司在向肖女士發(fā)出書(shū)面催繳通知后，見(jiàn)肖女士依舊無(wú)動(dòng)于衷，便提起了訴訟。雖然肖女士以小區(qū)管理混亂、衛(wèi)生狀況很差、盜竊案件時(shí)有發(fā)生，許多業(yè)主均有意見(jiàn)甚至嚴(yán)重不滿為由抗辯，但令她不解的是，明明情況屬實(shí)，可法院經(jīng)審理，卻照樣判令她補(bǔ)交所有物業(yè)管理費(fèi)，還得支付滯納金。

【點(diǎn)評(píng)】雖然《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！奔礃I(yè)主的確有權(quán)追究物業(yè)公司的違約責(zé)任。但基于業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)與向物業(yè)公司追究違約責(zé)任，屬于法律關(guān)系，決定了業(yè)主不能因?yàn)槲飿I(yè)公司違約而拒絕繳費(fèi)。

物業(yè)捆綁收費(fèi)也必須繳納物業(yè)管理費(fèi)

【案例】一家自來(lái)水公司曾與物業(yè)公司約定：由物業(yè)公司幫助收取水費(fèi)，自來(lái)水公司給予一定比例的提成作為報(bào)酬。此后，物業(yè)公司采取捆綁式收費(fèi)，要求業(yè)主必須同時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)和所欠水費(fèi)。張女士因覺(jué)得物業(yè)公司的做法違法，既不繳納物業(yè)管理費(fèi)，也不繳納水費(fèi)。然而法院雖然駁回了物業(yè)公司要求張女士支付水費(fèi)的請(qǐng)求，但卻責(zé)令張女士務(wù)必繳清物業(yè)管理費(fèi)。

【點(diǎn)評(píng)】《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！闭?yàn)槲飿I(yè)公司將本應(yīng)由自來(lái)水公司向最終用戶收取的水費(fèi)，擅自納入、捆綁在自己收費(fèi)范圍，決定了張女士的確有權(quán)拒絕。但這并不等于其便可以否定與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同，以及由此產(chǎn)生的繳納物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)牟利也必須繳納物業(yè)管理費(fèi)

【案例】一家物業(yè)公司見(jiàn)小區(qū)大門(mén)面向街道，而且緊鄰處有塊空地，為增加收入，便在未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的情況下，搭起兩間店鋪出租牟利。由于楊先生認(rèn)為，該地為業(yè)主共有，物業(yè)公司無(wú)權(quán)處分，所得收益應(yīng)歸業(yè)主，而物業(yè)公司不予理睬，遂以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)對(duì)抗。讓楊先生無(wú)法理解的是，法院竟支持了物業(yè)公司要求其如數(shù)繳納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】《物業(yè)收費(fèi)辦法》第十八條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”即物業(yè)公司私自搭建店鋪出租牟利，企圖占用租金的行為，的確必須糾正。但在物業(yè)公司置之不理的情況下，楊先生只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)處理。如果對(duì)處理不服，則可以以受害業(yè)主的身份提起訴訟，而不能以拒不繳費(fèi)的方式來(lái)對(duì)抗。