編者的話：今年以來，中國多地房價連續(xù)猛漲，讓一些中國投資者轉向海外置業(yè)。隨著溫哥華等海外“一線城市”先后出臺房地產(chǎn)調控政策，中國投資者開始盯上其他國家房產(chǎn)?！董h(huán)球時報》駐外記者梳理了一些目前處于“價值洼地”的國家，供投資者參考，同時也要提醒：房市有風險，投資需謹慎。

阿聯(lián)酋：注意安全風險

本報赴迪拜特約記者　蔣豐

位置：迪拜商務港區(qū)Executivetower-B公寓

面積：一室一廳約92平方米

售價：138萬迪拉姆（約合人民幣253.75萬元）

作為中東最富裕的城市，迪拜的中國面孔越來越多。走在迪拜大街上，各種充滿中國味道的房地產(chǎn)廣告隨處可見，中國人已經(jīng)成為迪拜、巴林等中東地區(qū)房地產(chǎn)商的重要目標客戶。

與中國北上廣等一線城市“飛龍在天”的房價相比，迪拜的房價其實沒那么“土豪”。從2002年開始，迪拜開始向外國人開放樓市，自此房價一路上漲，2008年達到歷史最高水平。

在迪拜打拼多年的浙江商人張華告訴《環(huán)球時報》記者，2001年，迪拜市區(qū)一幢豪華別墅每平方米只要8000元人民幣，到2008年金融危機之前，房價到了最高峰，每平方米漲到4萬多元。普通公寓價格最高時也達到了每平方米二三萬元人民幣。隨著金融危機過去，迪拜樓市又開始恢復。尤其是迪拜拿下2020年世博會舉辦權后房價直線反彈，但目前沒有沖過金融危機前的高點。

在阿聯(lián)酋開發(fā)房地產(chǎn)多年的GoldBridge公司執(zhí)行總裁劉永生告訴《環(huán)球時報》記者，迪拜對于外國人購房基本沒有限制，只是在區(qū)域上有規(guī)定。因為宗教等原因，以謝赫扎伊德路為界，靠海邊那一小片只允許海灣國家民眾買房子，不賣給中國人。除此之外的其他地區(qū)，房地產(chǎn)都可以自由買賣。

劉永生說，迪拜可以投資的房產(chǎn)包括四種：一是經(jīng)濟型房產(chǎn)；二是豪華別墅；三是倉庫、酒店、商鋪等；四是整棟房產(chǎn)等大型投資。80%以上的房地產(chǎn)都是永久產(chǎn)權。據(jù)劉永生介紹，投資第一類房產(chǎn)的外國人，主要是為了獲得居留權，投資金額也較低。根據(jù)迪拜的規(guī)定，購買100萬迪拉姆以上（約合人民幣170萬元以上）的房產(chǎn)，全家即可申請迪拜長期居留簽證。這種權利不僅給予投資者，還給予投資者未滿18歲的子女。

此外，據(jù)劉永生介紹，迪拜的稅收非常少，投資沒有所得稅、交易稅甚至是遺產(chǎn)稅，只有一個注冊費用，一般為房產(chǎn)價格的4%。由于稅收少，房產(chǎn)變現(xiàn)也很容易，投資迪拜房產(chǎn)年收益率在6%—8%。

不過，劉永生也強調，投資迪拜的房產(chǎn)也面臨一些風險。安全局勢、石油價格、旅游業(yè)狀況等因素，都會直接傳導到迪拜的房價上。此外，迪拜在飲食、文化、教育等方面與中國也存在巨大差異。

近年來，受到迪拜房產(chǎn)市場“中國風”的影響，以色列、巴林等國家也不甘寂寞，相繼推出各種措施吸引外國人買房。日本九州大學的一位中東問題專家稱，從世界范圍來看，中東地區(qū)的局勢相對不穩(wěn)定，宗教文化環(huán)境復雜，對房地產(chǎn)投資形成了一定的負面影響。投資這些地區(qū)的房地產(chǎn)時，盡量遠離戰(zhàn)亂及恐怖活動頻繁的地區(qū)，投資規(guī)模不要過大，盡量購買出租及變現(xiàn)容易的經(jīng)濟型住宅，都是應該考慮的因素。▲

德國：地段為王

本報駐德國特約記者　青木

位置：柏林伯恩霍爾默霍夫中高檔公寓

面積：3個房間約100平方米

售價：近34萬歐元（約合人民幣254.91萬元）

德國媒體稱，以德國人均購買力來衡量每平米房價，德國的房價應該是世界上最便宜的。雖然近5年，德國大城市房價上漲50%左右，但和北京、巴黎等全球大城市房價相比，德國房價相對便宜，目前柏林中檔已建公寓的售價每平米平均為1950歐元（1歐元約合人民幣7.5元），德國房地產(chǎn)市場已成為各國買家心中的一塊“價值洼地”。

柏林房地產(chǎn)咨詢師克勞斯對《環(huán)球時報》記者表示，外國居民可以在德國買房，并取得土地和房屋的永久所有權。不過，購房與獲得居留權不掛鉤，僅對工作或投資簽證有一定幫助。

據(jù)《環(huán)球時報》駐德國特約記者了解，如果在德國買房，一定要記住“地段、地段、地段”——這句話是地產(chǎn)界的金科玉律。在簽訂合同前，要請建筑專業(yè)人士進行鑒定。德國每棟房屋都有一張能源證，評定房屋材料、結構、溫室氣體排放、水電以及暖氣使用等。能源證上能源消耗多，意味著取暖、水電等費用要高。而這張證件在賣房時也非常重要，比如房主亂改房屋構造和材料，就可能賣不出房，能源消耗低，則能賣個好價錢。

在計算購買成本時，除房屋價格外，購房者還要將附加費算進來，包括中介傭金、公證費用、土地局登記費用、房產(chǎn)購置稅等。以中介傭金為例，柏林傭金一般為7.14%，慕尼黑則為3.57%。公證人則會收取房產(chǎn)售價約1.5%的費用，而房產(chǎn)的購置稅則在3.5%—6.5%之間。

在房貸方面，柏林華人房地產(chǎn)中介李浩然告訴記者，德國10年最低房貸利率已跌破0.8%，但如果不在德國居住和工作，很難獲得德國銀行的房貸。如果房屋未滿10年出售，還需繳納25%的資本利得稅。

“德國房地產(chǎn)市場的繁榮就像水龍頭一樣，只是表象，而水龍頭后面則有一套看不到的復雜的供水系統(tǒng)?！钡聡康禺a(chǎn)投資商阿列克斯·菲舍爾表示，投資者首先要深入了解這個市場的內部運作和特點，找一個熟悉當?shù)厥袌龅暮献骰锇?。他的投資秘訣是：先以私人身份購買房產(chǎn)，通過租金和房屋升值獲取利潤；其次，通過公司收購或建造新房產(chǎn)，然后銷售給終端客戶；第三，針對醫(yī)生等高收入階層，提升房地產(chǎn)的投資服務?！?/p>

葡萄牙：別只想著“黃金簽證”

本報赴葡萄牙特約記者　紀雙城

位置：里斯本城郊高檔公寓

面積：3個房間約100平方米（外加游泳池、停車位）

售價：50萬歐元（約合人民幣374.88萬元）

葡萄牙移民局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，截至今年9月30日獲批“黃金居留簽證”的個案共3888宗，中國獲批者占比約74%。多數(shù)獲批者通過購置房產(chǎn)獲取簽證。

自2012年底，葡萄牙向滿足以下3個條件之一的外國人發(fā)放“黃金簽證”：花費至少50萬歐元（1歐元約合人民幣7.5元）購買房屋；在葡萄牙投資100萬歐元；創(chuàng)造10個就業(yè)崗位。

和倫敦、巴黎以及布魯塞爾等歐洲主要城市相比，葡萄牙城市的房價顯然要低得多。葡萄牙房產(chǎn)中介公司ERA銷售經(jīng)理戈多對《環(huán)球時報》記者表示，在首都里斯本，如果出價13萬歐元，可以買到兩間臥室加客廳的小別墅，而這個價格在倫敦，大約只能買到一個車庫。

但這樣的投資是否有長遠的積極回報？里斯本移民投資咨詢公司負責人雷拉對記者說，包括中國在內的投資者來葡萄牙投資，現(xiàn)在顯然是好時機。因為只要投資者購置兩套房產(chǎn)，總價達到50萬歐元，就可以在6年后拿到葡萄牙國籍，而且一年僅需7天在這個國家逗留。雷拉說，一些已經(jīng)這樣投資的外國顧客都是買一套風景好的別墅自住或是出租，同時買一個公寓房或是商鋪來做投資。

但曾在葡萄牙從事房地產(chǎn)銷售和出租生意的當?shù)厝A商方先生，并不看好這種投資策略。他對記者說，外國投資者如果沒有來過葡萄牙，難免會對當?shù)胤渴杏姓`解，葡萄牙的房子并不是處處都值錢。他舉例說，在首都里斯本以西30公里的卡斯卡伊斯區(qū)，當?shù)匾元殫潉e墅和并聯(lián)別墅為主，但只有熟悉當?shù)亟?jīng)濟的人才會明白，這個地區(qū)有價值的房產(chǎn)大多集中在中心區(qū)域，而出城三四公里之外的地段，房價未來升值的空間很低。

在葡萄牙生活近20年的方先生也表示，一年7天的經(jīng)歷絕不能對這個國家乃至歐洲有充分的了解。最近跡象都顯示，葡萄牙的經(jīng)濟仍處在多重危機環(huán)境之下，投資葡萄牙的風險也是顯而易見的?！?/p>

泰國:二手房升值難

本報駐泰國特派記者　俞懿春

位置：曼谷素坤逸31巷（Asok中央商務區(qū))

面積：46-121平方米

售價：950萬泰銖-2280萬泰銖（約合人民幣183.35萬元-440.05萬元）

近些年，赴泰國旅游熱也帶動中國人在泰國買房增多。中國人熱衷購房的城市除了泰國首都曼谷，還包括旅游目的地芭提雅、清邁等地。

泰國房產(chǎn)分為公寓樓和別墅。為了避免外國人控制土地，泰國禁止外國人購買別墅，但是公寓買賣和交易則對外國人開放，外國人購買公寓即可獲得永久產(chǎn)權，也可以進行自由買賣、轉讓或抵押。但泰國政府規(guī)定，一棟公寓樓里只有49%的面積可售給外國客戶。據(jù)《環(huán)球時報》駐泰國記者了解，泰國公寓樓類似國內多層民宅，但是無公攤面積，房價按照實用面積計算。泰國公寓樓整體設施齊全，前臺、保安、清潔和維修等物業(yè)服務一應俱全。一般而言，泰國公寓樓都配備健身房和游泳池，并向住戶免費提供停車位。有的公寓至少保證樓里五至六成的住戶有車位，有的則為每戶都配備了停車位，并預留訪客車位。這也是泰國公寓物業(yè)費比國內高的原因。

相比中國對購房首付有嚴格要求，泰國則沒有首付比例的概念。中國銀行（泰國）股份有限公司個人信貸部副總經(jīng)理柳德林告訴《環(huán)球時報》記者，如果在泰國購買期房，一開始只需與開發(fā)商簽訂合同并支付定金，額度一般在房款的10%至15%，具體百分比由購房者和開發(fā)商協(xié)商；之后可以以分期形式支付剩余房款，并在最后正式交房、到土地局辦理土地證時，把尾款以本票形式付清。

據(jù)柳德林介紹，外國人在泰國買賣房涉及的相關稅費包括：購房時需一次性繳納的償債基金，每平方米約400至500泰銖（1泰銖約合人民幣0.19元）；持有房產(chǎn)需繳納物業(yè)費，每月每平米30至90泰銖不等；房產(chǎn)出售時，買賣雙方共需繳納過戶費2%和特種商業(yè)稅3.3%；外國人在泰國持有房產(chǎn)無需繳納房產(chǎn)稅。

無論是否在泰國工作，外國購房者都可以申請貸款，但是泰國對外國人購房貸款有一定限制條件，其中包括：1、申請人必須在21周歲以上，貸款期限與申請人年齡相加不超過65；2、申請人收入穩(wěn)定、信用良好；3、貸款所購房產(chǎn)必須擁有永久產(chǎn)權，可交付使用；4、貸款最長期限20年；5、貸款額度一般為房產(chǎn)評估值與購房價格之中較低者的55%-70%。

此外，泰國對于外國人在泰買房產(chǎn)的資金來源也有要求。據(jù)了解，購房資金（非泰銖）必須是自泰國以外地方匯款至泰國，并由銀行出具資金來自海外匯款的證明，然后再由購房人到銀行將外匯資金兌換為泰銖，最后支取泰銖、開具本票，向售房人支付購房款項。

根據(jù)泰國央行的買賣雙方房產(chǎn)交易價格顯示，從2009年至今，泰國公寓的價格上漲了60%-70%，泰國別墅的價格也上漲了30%-40%。盡管如此，泰國二手房地產(chǎn)的升值空間并不大。柳德林告訴《環(huán)球時報》記者，泰國新房很多，設施也更加先進，因此二手房貶值很快，泰國人也不喜歡購買二手房。

但值得一提的是，泰國公寓的租售比（房屋租金與售價的比例）較高，年租金與房價的比率為5%-7%。據(jù)柳德林介紹，泰國有許多房產(chǎn)出租服務公司，一般大型房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的服務子公司，可以給海外業(yè)主提供出租房屋的服務?！?/p>