摘 要 成本控制是房地產開發(fā)管理中的一項重要內容，貫穿于房地產項目運作的整個過程。因此，也是每個房地產企業(yè)都非常關心的問題。房地產行業(yè)具有資金投入量大、建設周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素等影響比較大，成為公認的高風險行業(yè)。本文主要講述房地產項目的成本構成，同時也分析出成本控制的方法。

關鍵詞 房地產 成本控制 新思路

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

房地產項目成本控制，首先我們必須先了解房地產項目在起開發(fā)的過程中成本的構成是什么。只有了解了房地產項目的成本構成我們才能更好的分析出成本控制的方法，才能做出降低成本、節(jié)約成本的方案。

1房地產開發(fā)中的主要成本構成

房地產開發(fā)的特性決定了成本結構，主要分為固定成本、變動成本兩種：

1.1固定成本

（1）土地費用。土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。

（2）前期工程費。前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

（3）建筑安裝工程費。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

（4）市政公共設施費用。市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如商店，菜市等商業(yè)網點）等所發(fā)生的費用。在房地產開發(fā)成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%—30%左右。

1.2變動成本

（1）管理費用。管理費用主要是房地產開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產開發(fā)經營活動所發(fā)生的各種費用，它包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、排污綠化費、稅金、土地使用費、無形費資產攤銷、開辦費攤銷、壞賬損失等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

（2）貸款利息。房地產因開發(fā)周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩(wěn)定。

（3）稅費。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發(fā)建設有關的稅收包括房產稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。在我國目前房地產開發(fā)成本構成中所占比例較大，一般在15%—25%左右。

（4）銷售費用。銷售費主要包括：運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售報務費、銷售人員工資、獎金、福利、折舊、修理等費用

2房地產開發(fā)過程中成本控制方法

2.1前期階段的成本控制

前期開發(fā)階段主要工作包括項目論證、土地開發(fā)、規(guī)劃設計這三大部分。項目論證：房地產開發(fā)企業(yè)打算在某地塊投資建房時，首要考慮的是項目的可行性。進行市場調研，確定用戶需求及產品定位直接影響到項目的成敗。土地開發(fā)：房地產的位置是影響其價格的最重要因素。也是用戶的首要考慮因素；規(guī)劃設計：由于設計工作的專業(yè)性很強，房地產開發(fā)企業(yè)一般委托設計院進行設計。項目開發(fā)總成本的70%左右在設計階段確定，因而設計階段對于項目成本的控制極為重要，且產品的好壞對于客戶的滿意程度將起到關鍵作用。

2.2項目施工建設階段成本控制

施工建設階段對應于波特基本價值鏈的生產經營。主要內容包括基本開發(fā)程序中的工程建設環(huán)節(jié)。生產經營階段是將投入的土地、資金、生產設備、建筑材料轉化成最終房地產商品的過程。房地產商為了保證施工建設的高質量的完工與順利進行，通過市場調研做出產品定位、規(guī)劃設計：選擇好的承建商保證施工正常進行；還包括工程監(jiān)理、施工規(guī)劃等活動，在這個過程中，房地產開發(fā)商更要注意工程建設的規(guī)劃與管理，同時在施工建設過程中也應對樓盤進行適度的宣傳，以為后期的銷售做好鋪墊。在生產經營階段，規(guī)劃設計能力、市場分析能力與質量控制能力是企業(yè)應具備的核心能力，規(guī)劃設計能力、市場分析能力直接決定營銷活動的順利完成，節(jié)約了營銷成本。

2.3市場營銷階段的成本控制

市場營銷能力建立了企業(yè)和消費者之間的關系，是企業(yè)經營成敗的關鍵，也是企業(yè)能否實施戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎，因此，房地產企業(yè)的市場營銷能力就成為企業(yè)的核心能力，是房地產價值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，也是控制好營銷環(huán)節(jié)銷售成本的基礎工作。

3總結

成本控制是一個系統(tǒng)的工程，它需要企業(yè)的全體員工在項目實施的全過程作好成本控制工作，只有這樣，成本控制的工作才有可能取得成功，項目投資才能產生預期的效益。

作者簡介：肖棟棟（1993-）男，湖北武漢人，漢族，本科。武漢東湖學院金融專業(yè)2012級本科生，研究方向：金融學。

參考文獻

[1] 王新芳.房地產開發(fā)成本控制研究[J].西安科技大學，2008.

[2] 楊曉梁.房地產項目成本管理的研究[D].南昌大學，2007.