文/周明

華人海外購(gòu)房熱潮遭遇了寒流

文/周明

據(jù)《萬(wàn)國(guó)置地全球房產(chǎn)投資白皮書》數(shù)據(jù)，2015年美澳加英四國(guó)城市的房?jī)r(jià)漲幅和租金收益率分別為：美國(guó)房?jī)r(jià)上升4.9%，平均租金收益率為9.1%；澳大利亞房?jī)r(jià)上漲11.1%，綜合租金收益率為3.4%；加拿大房?jī)r(jià)上漲7.2%，綜合租金收益率為2.4%；英國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為5.6%，平均月租金漲幅4.9%。在全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的情況下，這些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)從復(fù)蘇到火爆，與海外人士（其中華人占大部分）在當(dāng)?shù)赝顿Y購(gòu)房有很大的關(guān)聯(lián)。

中國(guó)投資者熱衷于海外購(gòu)房，究其原因，有以下幾點(diǎn)：一是國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市嚴(yán)厲的住房限購(gòu)政策遏制了個(gè)人投資行為；二是國(guó)內(nèi)股市低迷、實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟、投資渠道狹窄，社會(huì)閑資缺少投資方向；三是出于合理配置資產(chǎn)、教育投資、移民投資等考慮，國(guó)際大都市得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)使其成為國(guó)內(nèi)投資者海外置業(yè)的首選。蜂擁而至的海外人士在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，拉動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲，也觸發(fā)了當(dāng)?shù)厝说牟粷M情緒，引起了當(dāng)?shù)卣母叨汝P(guān)注，紛紛出臺(tái)針對(duì)海外人士購(gòu)房的調(diào)控政策。

2015年12月1日，澳大利亞政府開始實(shí)施包括增加申請(qǐng)費(fèi)、上調(diào)稅費(fèi)等在內(nèi)的新的海外人士購(gòu)房政策。2016年7月1日，維多利亞州政府開始對(duì)海外人士購(gòu)房額外征收7%的印花稅和1.5%的土地稅。在2015年12月1日前，海外人士購(gòu)房沒有申請(qǐng)費(fèi)，且可先購(gòu)房，后向FIRB（澳大利亞外國(guó)投資審批委員會(huì)）申請(qǐng)。2015年12月1日后，海外人士購(gòu)房必須先向FIRB申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后再購(gòu)房，并須繳納申請(qǐng)費(fèi)，海外人士購(gòu)買房產(chǎn)在100萬(wàn)澳元以下的，繳納5000澳元的申請(qǐng)費(fèi)，100萬(wàn)至200萬(wàn)澳元的，繳納1萬(wàn)澳元的申請(qǐng)費(fèi)，200萬(wàn)澳元以上的，房?jī)r(jià)每提高100萬(wàn)澳元，須再額外增加1萬(wàn)澳元的申請(qǐng)費(fèi)。相關(guān)稅費(fèi)也繼續(xù)上漲，自2015年7月1日起，在澳洲購(gòu)房的海外人士需額外繳納3%的印花稅；2016年1月1日起，海外人士購(gòu)房每年需額外繳納0.5%的土地稅。

無(wú)獨(dú)有偶，7月25日加拿大不列顛哥倫比亞（BC）省政府宣布，從8月2日起對(duì)大溫哥華地區(qū)的海外買家額外征收15%的房產(chǎn)交易稅。根據(jù)新稅制，海外買家購(gòu)買一棟價(jià)值200萬(wàn)加元的房產(chǎn)，需要繳納30萬(wàn)加元的交易稅。在此之前，海外買家與本地買家一樣，購(gòu)買20萬(wàn)加元以內(nèi)的房產(chǎn)繳稅1%，20萬(wàn)到200萬(wàn)加元之間的房產(chǎn)繳稅2%，超出200萬(wàn)加元的部分要繳稅3%，而80萬(wàn)加元以上的新屋則征收3%的房屋交易稅。

澳大利亞和加拿大這兩個(gè)移民國(guó)家政府，紛紛出臺(tái)針對(duì)海外人士購(gòu)房的新政，其目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保護(hù)本國(guó)中低收入家庭住房的供應(yīng)，從而遏制海外購(gòu)房者的炒房行為。預(yù)計(jì)其他熱點(diǎn)國(guó)家也會(huì)有仿效之策出臺(tái)，這無(wú)疑將影響華人在海外的投資，華人海外購(gòu)房熱潮遭遇了寒流。

對(duì)此，筆者有幾點(diǎn)想法：

一是海外投資環(huán)境雖然比較穩(wěn)定，但也不能忽視地方保護(hù)主義勢(shì)力抬頭，國(guó)外不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)新政將成為海外投資不可預(yù)計(jì)因素，影響投資回報(bào)，因此，海外投資者，需要保持清醒的頭腦。

二是海外造房、賣房、買房的產(chǎn)業(yè)鏈中，華人占了相當(dāng)大的一部分，基本上是華人開發(fā)建造華人的房產(chǎn)銷售給華人，或是華人買下二手房產(chǎn)，等房?jī)r(jià)上漲后再轉(zhuǎn)賣給華人，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)斷了鏈，將會(huì)影響整條產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)行。所以，海外房產(chǎn)投資不僅要面向華人的購(gòu)房需求，更要融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，滿足當(dāng)?shù)厝说淖》啃枨蟆?/p>

三是隨著國(guó)人財(cái)富水平的提升，就像過(guò)去的日本人、中東人一樣，致富的華人在海外成了財(cái)神爺，必然引起當(dāng)?shù)夭环ǚ肿拥淖⒁?。近年?lái)，海外針對(duì)華人的搶劫謀殺案屢見不鮮。因此，華人在海外投資的安全性即金融安全和人身安全，都是值得關(guān)注的。

四是應(yīng)拓寬國(guó)內(nèi)的投資渠道，政府有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策和措施，讓社會(huì)閑資安全地留在國(guó)內(nèi)，并能保值增值，同時(shí)發(fā)展教育事業(yè)，改善工作生活環(huán)境，真正實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)）