郭靖

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算和稅務(wù)的處理方法存在著特殊性，本文首先說明了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理的特點，然后詳細闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的內(nèi)容及完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 稅務(wù) 成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算處理的特點

（一）事前核算占據(jù)重要位置

事前核算是房地產(chǎn)的確會計核算體系中至關(guān)重要的一環(huán)，也得到了會計人員相當(dāng)程度的重視。事前核算就是指在正式的會計核算工作開始前，對可能的情況提出假想，依據(jù)分析出的可能性對未了的經(jīng)濟活動提出預(yù)測。結(jié)合我國當(dāng)前推行的穩(wěn)健性的貨幣政策考慮，當(dāng)前我國國內(nèi)市場房地產(chǎn)行業(yè)的流動性出現(xiàn)了緊縮的趨勢，這一趨勢加大了會計核算工作的緊迫性。同時對財務(wù)會計部門也提出了更高的要求，財會部門需要詳細規(guī)劃好未來房地產(chǎn)企業(yè)的資金流出動向，并將事先防范的安全級別進一步提高。與當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合，提出合理化的財務(wù)會計核算建議，最大限度的防范可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險。

（二）分級展開的會計核算發(fā)揮巨大作用

基于當(dāng)前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作現(xiàn)狀考慮，這在其中發(fā)揮重大作用的便是分級展開的會計核算方式，可以說這種會計核算方式是充分適應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)施工流動性大、施工項目分散的客觀現(xiàn)實。分級展開的會計核算方式就是依據(jù)具體的項目內(nèi)容，有針對性的選擇與之相適合的會計核算方式，客觀上的作用也是相當(dāng)明顯的，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益能夠做到精確的衡量。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的單件性

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)還具有單件性的特征，單件性特征在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作。具體的施工項目也與不同的建筑要點相對應(yīng)，在這其中工程產(chǎn)品本身的特殊性質(zhì)無疑起到了決定性的作用。從房地產(chǎn)工程產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點考慮，這是為了滿足具體的日常工作或者生活的需要。因此，需要看到施工條件是受著多種因素影響的，包括水文條件、氣候條件以及地理條件等，受這些客觀因素的影響，施工條件的變化也是各不相同的，施工圖紙也會施工過程中出現(xiàn)明顯的不同。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的內(nèi)容

伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也預(yù)示著新型會計的形成，與其商業(yè)會計和工業(yè)會計相比較而言，房地產(chǎn)業(yè)的會計略顯稚嫩，其中的核心內(nèi)容和主干部分也是大同小異，對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的內(nèi)容來講，企業(yè)收入核算和存貨成本核算與其它會計相比較有很大區(qū)別，存貨核算科目在房地產(chǎn)業(yè)中很不固定，工程成本（費用）作為主要的核算項目，為了稅務(wù)的方便清算，依據(jù)稅法中相關(guān)成本扣除要求，將成本科目進行了設(shè)置，主要體現(xiàn)如下：

獲得土地使用權(quán)需付出的金額：土地使用權(quán)的獲得并不是無償?shù)?，納稅人必須要支付一定的土地價格款，具體支付金額需按照國家相關(guān)政策規(guī)定全額繳納。

開發(fā)土地中部分成本及費用是指：納稅人對土地進行開大，必然要耗費一定的人力、物力和財力成本，這些成本的組成也是極為復(fù)雜的，最主要的組成部分包括，前期籌備費用、土地征用拆遷補償款項、建筑安裝的工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施的費用等等。

在新建房及配套設(shè)施中所產(chǎn)生的成本、費用及舊房建筑物的評估價格：一般而言，房地產(chǎn)在開發(fā)過程中產(chǎn)生的費用構(gòu)成了新建房即配套設(shè)施的成本，這些費用主要是由銷售、管理和財務(wù)組成；而與之相對應(yīng)，舊房及建筑物還會有一個評估價格，具體是指房屋及建筑物時的重置成本價乘以成新度折扣率后所得的價格，其中需要明確的是，這些舊房及建筑物必須要滿足兩個條件，即國家批準(zhǔn)設(shè)立、房地產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)評定。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：房地產(chǎn)要進行轉(zhuǎn)讓，也會涉及到一系列的納稅款項，常見的如營業(yè)稅、印花稅等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算完善處理的措施

（一）常用核算方式

1、推算估計法

在運用推算估計法之前，將房地產(chǎn)核算成本數(shù)據(jù)進行比較和分析，然后套用銷售價的比例，用這樣的方法推算估計出的銷售成本是較為科學(xué)合理的。

2、計劃成本法

計劃成本法也是常用的成本核算方式，運用該法主要有兩種途徑，一種是出售面積成本，即預(yù)算成本與開發(fā)面積的比值；另一種是銷售收入值，即預(yù)算總成本與計劃收入的比值，需要注意的是，計算出的成本是存在一定差異的，要等到項目結(jié)算時再進行相應(yīng)的調(diào)整。

3、單位成本法

運用單位成本法時，要將那些公共面積去除掉，因為按照該法計算，這些面積是不計入售賣范圍內(nèi)的。去除掉公共面積后，就可以直接將能夠售賣或者出租的剩余面積用來核算。另外，單位成本計算還需要根據(jù)商品房的建造本金來進行合理分配?？偟膩碚f，商品房的面積轉(zhuǎn)結(jié)出產(chǎn)品的成本就是單位成本法的依據(jù)。

4、分類系數(shù)法

分類系數(shù)法的運用較為復(fù)雜，首先要歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目中發(fā)生的各種費用，然胡依據(jù)價值系數(shù)對各類開發(fā)產(chǎn)品的價值進行成本分配。

（二）選擇核算方式的建議

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算是與其他行業(yè)存在差異的，因此筆者建議，不同規(guī)模的企業(yè)在進行成本核算時可采取不同的核算方法，分類系數(shù)法通常被大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，收入百分比法通常被中型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)所適用于，相對規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，計劃成本法或單位成本法便能很好的完成成本核算任務(wù)。

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