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        試論房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量管理

        2016-10-21 13:33:48邢育敏
        建筑建材裝飾 2016年4期
        關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理

        邢育敏

        摘要:房產(chǎn)測繪工作作為后期房產(chǎn)項(xiàng)目竣工必須履行的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié),它的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房產(chǎn)交易雙方的合法利益。因此,在每一個(gè)房產(chǎn)建筑項(xiàng)目竣工后,房產(chǎn)開發(fā)商都有義務(wù)和責(zé)任去委托專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)單位去展開測繪面積實(shí)際工作,測繪單位需嚴(yán)格按照國家房產(chǎn)測繪的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,根據(jù)委托方提供的設(shè)計(jì)圖科學(xué)合理的計(jì)算出房產(chǎn)的實(shí)際面積。由于當(dāng)期我國測繪行業(yè)市場化程度偏低,各項(xiàng)測繪技術(shù)有待完善,測繪機(jī)構(gòu)必須通過不斷提高測繪面積的工作質(zhì)量,來促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測繪;測繪面積;質(zhì)量管理

        前言

        房產(chǎn)測繪的面積測量,是現(xiàn)今工程測繪項(xiàng)目在后期工作中必須落實(shí)的施工工序。其測繪工作主要是在工程竣工和驗(yàn)收以后進(jìn)行,需根據(jù)國家的有關(guān)測繪規(guī)定落實(shí)測量工作,利用工程性技術(shù)實(shí)現(xiàn)房屋的實(shí)際測量以及計(jì)算等,以獲取有效的測繪面積。由于國內(nèi)房產(chǎn)的測繪工作還停留在發(fā)展的前期階段,存在有待完善的測繪之處,測繪質(zhì)量的低下嚴(yán)重影響了房產(chǎn)交易。因此,現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)其測繪面積實(shí)施質(zhì)量控制、管理的工作,以便有效解決國內(nèi)房產(chǎn)業(yè)的測繪問題,確保將房產(chǎn)面積最大利益化。

        1 房產(chǎn)測繪及其重要性

        隨著人們生活水平的不斷提高,房價(jià)的日益上漲,房產(chǎn)面積測繪工作變得尤為重要。測繪的工作質(zhì)量直接決定了房屋建筑的實(shí)際面積大小,一旦存在較大誤差就會(huì)造成房產(chǎn)交易雙方的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。因此,房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)必須堅(jiān)決履行自身的社會(huì)和法律責(zé)任,嚴(yán)格按照國家頒布的各項(xiàng)法律法規(guī)進(jìn)行測繪作業(yè),對(duì)于每一個(gè)測量環(huán)節(jié)都要做到精確性、科學(xué)性。產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)合法權(quán)益能否得到保護(hù),關(guān)鍵還要看房屋面積測繪工作的質(zhì)量,房產(chǎn)測繪的結(jié)果往往是作為房產(chǎn)糾紛的有力憑據(jù),是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人切身利益的重要證據(jù)。一個(gè)國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否科學(xué)合理,其中一個(gè)重要的判定指標(biāo)就是房產(chǎn)面積規(guī)格大小。在房產(chǎn)測繪工作實(shí)踐過程中,由于房屋大小和規(guī)模存在著很大的差異性,普通人員根本無法正確判斷房屋的準(zhǔn)確面積,部分不良開發(fā)商為了謀取利益,會(huì)選擇偷換房屋建筑面積概念,致使購房者遭到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失,這種問題嚴(yán)重阻礙著我國房產(chǎn)市場穩(wěn)定健康持續(xù)的發(fā)展。因此,通過不斷提高測繪的質(zhì)量管理工作,能有效避免上述問題發(fā)生,保證房產(chǎn)交易雙方切實(shí)利益。

        2 房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)測繪工作的任務(wù)以及作用

        2.1 房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)測繪工作的任務(wù)

        房產(chǎn)測繪工作,主要是以測量為首要方式獲取有關(guān)房屋建筑的外形信息、占地面積等房產(chǎn)資料。而后利用獲取的數(shù)據(jù)信息繪制出具體的房產(chǎn)圖形,便于實(shí)現(xiàn)更多的房產(chǎn)交易,以及方便城鄉(xiāng)對(duì)房屋進(jìn)行規(guī)劃。國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)實(shí)施測繪工作其任務(wù)有:對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確性測量,預(yù)算房產(chǎn)的有效面積,繪制對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)建筑圖形,核對(duì)有關(guān)房產(chǎn)的數(shù)據(jù)、信息等有效資料。

        2.2 房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)測繪工作的作用

        測繪技術(shù)在水平上的提升,使得測繪工作實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化測量,同時(shí)有效提高了測繪工作的精準(zhǔn)度?;诜慨a(chǎn)交易數(shù)量的增加以及交易涉及內(nèi)容的復(fù)雜性,房產(chǎn)測繪工作為其提供了較好的平臺(tái),有利于為房產(chǎn)交易單位在經(jīng)營決策方面提供有力的數(shù)據(jù)保障,促進(jìn)房產(chǎn)交易的實(shí)現(xiàn)。此外,房產(chǎn)測繪還對(duì)采集房產(chǎn)信息起到很大的幫助作用,能夠根據(jù)測繪得到的數(shù)據(jù)繪制出房產(chǎn)相應(yīng)的地理位置及方位圖。測繪數(shù)據(jù)方便了管理者詳細(xì)掌握房產(chǎn)數(shù)量及交易情況,并且能夠在交易中形象描述占地面積的實(shí)際情況,進(jìn)而將有效的房產(chǎn)信息提供給房產(chǎn)經(jīng)營的決策者,精化了房產(chǎn)的各項(xiàng)管理工作。

        3 房產(chǎn)面積測繪工作中存在的主要問題

        在實(shí)際的測繪面積工作中,經(jīng)常存在許多現(xiàn)有的房產(chǎn)問題,這些問題對(duì)測繪面積工作在質(zhì)量上造成制約性影響。為了確保測繪質(zhì)量得到有效提升,需要解決現(xiàn)有的房產(chǎn)測繪問題,其問題表現(xiàn)為:測繪技術(shù)在標(biāo)準(zhǔn)上不夠完善,該項(xiàng)工作在技術(shù)方面、專業(yè)方面有較高的要求與標(biāo)準(zhǔn),其執(zhí)行過程需明確文件的規(guī)范性、步驟與參數(shù)的準(zhǔn)確性。基于國內(nèi)測繪工作的發(fā)展趨勢,技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)性需進(jìn)一步完善,文件在內(nèi)容上也體現(xiàn)了一定的模糊性,以及較低的執(zhí)行力度。由于這些現(xiàn)有問題的存在,致使房產(chǎn)行業(yè)不能滿足發(fā)展的需求與步伐。而且現(xiàn)有問題也存在較大爭議,加之測繪者差異性理解,導(dǎo)致測繪的最終結(jié)構(gòu)不夠精確,其測繪面積的質(zhì)量遭到社會(huì)群眾的非議。此外,測繪工作具有較大的工作任務(wù)量,測繪項(xiàng)目的數(shù)據(jù)、操作程序、計(jì)算步驟都比較復(fù)雜,影響了測繪面積的質(zhì)量,無法對(duì)測繪質(zhì)量進(jìn)行掌控與管理。

        4 房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量管理

        4.1 前期的資料質(zhì)量控制

        在房產(chǎn)測繪面積實(shí)際中,為了進(jìn)一步確保房產(chǎn)測繪的質(zhì)量,相關(guān)工作人員必須不斷加強(qiáng)對(duì)前期各項(xiàng)資料的質(zhì)量控制和審查,特別是在房產(chǎn)建筑面積預(yù)測算過程中,必須獲取設(shè)計(jì)好的施工圖紙交給規(guī)劃部進(jìn)行嚴(yán)格審批。測繪機(jī)構(gòu)在測繪房產(chǎn)面積過程中,必須保證得到了委托方提供的已經(jīng)合格通過審批的建筑施工圖紙,一旦在過程中出現(xiàn)了變更事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)及時(shí)獲取變更詳單。相關(guān)工作人員必須保證圖紙的完整性,它的主要內(nèi)容涵蓋了房產(chǎn)的剖面圖、平面圖、立體圖、陽臺(tái)大樣以及樓梯的樣圖,圖紙的完整性直接關(guān)系到測繪工作的質(zhì)量和效率,方便在實(shí)際測繪中及時(shí)的查閱各種尺寸數(shù)據(jù)。例如,當(dāng)測繪工作人員發(fā)現(xiàn)陽臺(tái)外圍的實(shí)際護(hù)寬度標(biāo)注不清楚,就可以通過去查閱陽臺(tái)的大樣圖,確保測繪工作的精確性。

        4.2 面積計(jì)算部位認(rèn)定準(zhǔn)確

        房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)要想保證房產(chǎn)測繪總面積的準(zhǔn)確性,就必須在測繪工作展開之前,明確房產(chǎn)的全面積、半面積以及不算入計(jì)算范圍面積的部位。測繪工作人員必須嚴(yán)格按照國家政府頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定,明確出房屋各個(gè)面積的計(jì)算部位。測繪人員要根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),高度重視部分房產(chǎn)開放商為了增加賣點(diǎn),會(huì)造成實(shí)際設(shè)計(jì)圖中的注釋與《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定不一致。例如,開發(fā)商會(huì)在設(shè)計(jì)圖紙上加入陽臺(tái)花園或者飄窗等。因此,測繪人員在實(shí)際的測繪面積工作過程中,應(yīng)當(dāng)從房產(chǎn)建筑的實(shí)際結(jié)構(gòu)特點(diǎn)出發(fā),在特殊情況下可以向委托方索要詳細(xì)設(shè)計(jì)圖紙說明,保證設(shè)計(jì)圖中的內(nèi)容是和國家相關(guān)規(guī)定保持一致的,這樣才能計(jì)算出正確的房產(chǎn)面積。

        4.3 面積計(jì)算公用分?jǐn)偪茖W(xué)

        測繪人員在保證房產(chǎn)計(jì)算面積、套型以及邊長數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的前提下,就要去高度關(guān)注到接下來面積計(jì)算和共用面積的合理分?jǐn)倖栴},房產(chǎn)面積分?jǐn)傆?jì)算作為測繪工作的核心所在,直接關(guān)系到購房者的自身利益,所以測繪人員必須保證房產(chǎn)分?jǐn)偯娣e的準(zhǔn)確性。由于當(dāng)前我國房產(chǎn)測繪軟件尚不完善,測繪人員使用軟件也不太熟練。所在在實(shí)際的操作測算過程中,往往會(huì)造成某些面積計(jì)算錯(cuò)誤的現(xiàn)象發(fā)生。根據(jù)這個(gè)問題,測繪機(jī)構(gòu)在對(duì)公用面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí),應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行合理操作,如果存在部分的公用面積分?jǐn)偛幻鞔_,可以通過組織委托人、技術(shù)人員、測繪人員以及質(zhì)檢人員共同商討確定,確保分?jǐn)偯娣e計(jì)算的公平性、準(zhǔn)確性。

        4.4 控制外業(yè)測繪質(zhì)量

        房產(chǎn)外業(yè)測繪作為提高測繪整體工作質(zhì)量的重要基礎(chǔ),理應(yīng)得到測繪人員高度重視。外業(yè)測繪質(zhì)量控制的內(nèi)容主要分為以下幾個(gè)方面:一是確保房產(chǎn)權(quán)界線示意圖的用地范圍和調(diào)查表中的用地略圖、房產(chǎn)權(quán)界線以及相關(guān)詮釋符號(hào)和房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖上保持一致;二是房產(chǎn)測繪最后結(jié)果是否合理規(guī)范,各項(xiàng)內(nèi)容是否完整;三是房產(chǎn)測量各項(xiàng)要素是否完整準(zhǔn)確。

        4.5 管理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

        測繪人員在管理房產(chǎn)內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)處理上要嚴(yán)格做到以下幾點(diǎn):一是保證房產(chǎn)各項(xiàng)要素表述的完整準(zhǔn)確,符合國家防測繪要求;二是檢查房產(chǎn)設(shè)計(jì)圖的規(guī)格尺寸、表述內(nèi)容以及技術(shù)要求是否符合相關(guān)規(guī)定;三是房產(chǎn)測繪最后結(jié)果是否合理規(guī)范的歸檔保存。

        5 結(jié)語

        綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)要想得到穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展,就必須充分認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)測繪中測繪面積工作的重要性,為了有效解決各類房產(chǎn)面積測繪問題,測繪人員必須不斷提高自身的專業(yè)水平,嚴(yán)格按照國家測繪制度規(guī)定,根據(jù)房產(chǎn)測繪技術(shù)文件展開房產(chǎn)面積的測量計(jì)算,保證房產(chǎn)面積測繪的準(zhǔn)確性和規(guī)范性,從而推動(dòng)我國房產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。

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