李英

摘要：為使稅收政策能在新時(shí)期得到進(jìn)一步完善，我國(guó)于2011年正式推出了營(yíng)改增試點(diǎn)改革，隨著新政策的穩(wěn)步開(kāi)展，房地產(chǎn)行業(yè)也加入到新政策改革的行列中。營(yíng)改增實(shí)施的初衷是為了避免營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征繳，優(yōu)化稅收環(huán)境，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。然而新政策在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，存在些許問(wèn)題，使房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。本文就以房地產(chǎn)企業(yè)的自身特征作為切入點(diǎn)，分析營(yíng)改增在落實(shí)的過(guò)渡階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響，并針對(duì)這些影響問(wèn)題提出幾點(diǎn)完善建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；影響；成本；稅收

2015年5月我國(guó)正式將房地產(chǎn)納入到營(yíng)改增改革的范圍中，房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須緊跟改革步伐，順應(yīng)時(shí)代潮流。營(yíng)改增這一稅改政策的開(kāi)展目標(biāo)是為了進(jìn)一步完善稅制，減少稅負(fù)，然而新政策在實(shí)施過(guò)程中，仍存在一些問(wèn)題，使房地產(chǎn)行業(yè)受到一定影響，這些影響既可能是正面的，也可能是負(fù)面的，只有積極抓住正面影響，避免負(fù)面影響，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在營(yíng)改增這一新政策改革的背景下，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特征概述

（一）資金投入大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)需要投入大量資金，這些包括土地使用費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共建筑配套設(shè)施費(fèi)、資本化利息以及后期的管理費(fèi)等，這其中土地使用費(fèi)的所占比例最高，大約能占總投入的30%-50%左右[1]。此外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以獲得土地使用權(quán)作為項(xiàng)目起始階段，之后要經(jīng)歷勘察、策劃、報(bào)批、原住戶拆遷征地、補(bǔ)償、施工、竣工、營(yíng)銷等多個(gè)階段，最短開(kāi)發(fā)周期也要在2-3年左右。

（二）融資成本高

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，需要經(jīng)過(guò)銷售階段才能實(shí)現(xiàn)資金回收，此種盈利模式，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用時(shí)間長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)就需要在前期籌集大量的資金。因此為保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利開(kāi)展，需要采取有效的融資方法，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，實(shí)現(xiàn)大量資金融資。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）對(duì)稅負(fù)方面的影響

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，包括房產(chǎn)的建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售、分配等各個(gè)環(huán)節(jié)都存在一定的重復(fù)征稅問(wèn)題，這也一定程度上增加了稅負(fù)壓力[2]。雖然開(kāi)展?fàn)I改增能夠一定程度上減少重復(fù)征稅的問(wèn)題，但從房地產(chǎn)行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)來(lái)看，土地成本所占比例最大，但當(dāng)前稅收制度下，土地成本并不能進(jìn)行稅負(fù)抵扣，所以房地產(chǎn)企業(yè)，特別是土地成本較高的一二線大型城市來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增并不能并不能帶來(lái)土地成本方面的稅收節(jié)約，甚至還可能出現(xiàn)稅負(fù)增加的問(wèn)題。

除土地成本外，建安成本也占據(jù)總開(kāi)發(fā)成本的較大比例。建材供應(yīng)商多為個(gè)體戶、小規(guī)模納稅人，往往不能提供增值稅專用發(fā)票，且建安人力多為勞務(wù)公司派遣或零散的農(nóng)民工，也沒(méi)有增值稅發(fā)票，這都影響了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣[3]。此外因房地產(chǎn)行業(yè)的建筑周期長(zhǎng)，如果企業(yè)是在營(yíng)改增實(shí)施以前所購(gòu)買的原材料及設(shè)備，那么此種情況則沒(méi)有辦法取得增值稅專用發(fā)票，那么也就不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。結(jié)合以上多個(gè)因素來(lái)看，雖然總體來(lái)看營(yíng)改增能夠一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，但在實(shí)際應(yīng)用中，可能會(huì)因?yàn)橐陨蠁?wèn)題，使稅負(fù)減少幅度并不明顯，深入還有可能提高。

（二）對(duì)成本方面的影響

建筑安裝行業(yè)作為房地產(chǎn)的上游行業(yè)，營(yíng)改增實(shí)施以后，建筑安裝行業(yè)的稅負(fù)會(huì)從以往的稅率上升到11%，而建筑安裝業(yè)的收入盈利已經(jīng)較為有限，稅負(fù)上提后，建筑安裝行業(yè)的稅負(fù)勢(shì)必會(huì)向其下游行業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而使房地產(chǎn)行業(yè)的成本增加。

（三）對(duì)存量項(xiàng)目銷售利潤(rùn)的影響

在營(yíng)改增實(shí)施以前開(kāi)工或竣工的項(xiàng)目，不能取得增值稅發(fā)票，也無(wú)法進(jìn)行稅負(fù)抵扣，但銷售時(shí)則要根據(jù)11%的增值稅新稅率上交，這不僅會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，還會(huì)對(duì)這些項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)帶來(lái)嚴(yán)重影響，特別是對(duì)資產(chǎn)相對(duì)薄弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一利潤(rùn)壓力不容忽視[4]。且目前仍然有很多銷售周期超過(guò)3年，且仍沒(méi)有清盤的房產(chǎn)項(xiàng)目，如果對(duì)此類項(xiàng)目也都進(jìn)行營(yíng)改增一刀切改革，那么必然帶來(lái)稅負(fù)不公平問(wèn)題。

（四）對(duì)自持商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的影響

在營(yíng)改增實(shí)施后，對(duì)于已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)物業(yè)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于租金稅率在沒(méi)有進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情況下，直接由以往的稅率升到11%，從而增加其運(yùn)營(yíng)成本。

三、營(yíng)改增改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（一）加強(qiáng)供應(yīng)商管理 及時(shí)獲取增值稅專用發(fā)票

營(yíng)改增實(shí)施后，增值稅專用發(fā)票成為了降低稅負(fù)的有效途徑。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展建筑安裝工程時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量選擇具備開(kāi)具增值稅發(fā)票資質(zhì)的供應(yīng)商與建筑施工單位，并要求合作方能夠盡量提供足夠的增值稅專用發(fā)票。

此外房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)強(qiáng)化甲供材料以及勞務(wù)派遣等過(guò)程中所開(kāi)具的專用發(fā)票的管理工作，并強(qiáng)化發(fā)票的保管與抵扣工作[5]。同時(shí)要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行營(yíng)改增新政策相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，確保會(huì)計(jì)核算等實(shí)務(wù)操作能夠按照新規(guī)定進(jìn)行核算、抵扣，并強(qiáng)化和施工單位的工程竣工決算管理，確保企業(yè)能夠及時(shí)取得足夠的增值稅發(fā)票。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各業(yè)務(wù)活動(dòng)的安排與管理

為積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)代理的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)采取科學(xué)的安排與管理[6]。識(shí)別在新稅改背景下各個(gè)環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。并對(duì)拿地、建安、融資、銷售過(guò)程中能夠進(jìn)行增值稅抵扣的環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)先梳理，計(jì)算可抵扣的比例及數(shù)額，并加大對(duì)這些環(huán)節(jié)的相關(guān)管理工作，確保能夠按照預(yù)計(jì)的抵扣數(shù)額實(shí)現(xiàn)完全抵扣。此外一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)業(yè)務(wù)外包的形式實(shí)現(xiàn)稅務(wù)轉(zhuǎn)移，此種方式雖然具有一定效果，但為了維護(hù)企業(yè)的品牌效益與質(zhì)量，需要在強(qiáng)化對(duì)外包方的質(zhì)量監(jiān)管。

（三）積極涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要分為住宅與商業(yè)兩者形式，目前我國(guó)住宅地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的供大于求的問(wèn)題，因此消費(fèi)者占據(jù)主導(dǎo)權(quán)，住宅住戶不可能接受房地產(chǎn)企業(yè)提出的傷害其利益的要求，因此住宅開(kāi)發(fā)難以將稅負(fù)增加轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。而商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者主要為商業(yè)地產(chǎn)中各商鋪的租賃單位，這些租賃單位在上繳租金或購(gòu)買物業(yè)服務(wù)時(shí)，可以取得增值稅發(fā)票，從而通過(guò)發(fā)票進(jìn)行抵扣，一定程度上填補(bǔ)成本，因此商業(yè)地產(chǎn)可以通過(guò)借助向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移的形式，緩解稅負(fù)壓力，提升房地產(chǎn)企業(yè)的自身利潤(rùn)。

在營(yíng)改增的改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在這一契機(jī)下，積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，從以往單一的住宅開(kāi)發(fā)，向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多形態(tài)方向發(fā)展，從而增加風(fēng)險(xiǎn)抵御的能力。

（四）加大精裝修房的銷售力度

商業(yè)地產(chǎn)可通過(guò)多銷售精裝修房，來(lái)獲取更多的物料、安裝增值稅發(fā)票，并將這些發(fā)票統(tǒng)一歸入到建筑安裝的稅收抵扣中，提高稅負(fù)抵扣額度，提升盈利空間。

（五）開(kāi)展財(cái)會(huì)工作改革

營(yíng)改增全面開(kāi)展之后，會(huì)計(jì)核算、科目設(shè)置、賬務(wù)處理都和以往有了較大不同，為積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的全新變化，財(cái)務(wù)人員的工作內(nèi)容及操作方式都需要進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。此外還需對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行更新與調(diào)整，使其與當(dāng)前財(cái)務(wù)工作向匹配。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，本文首先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的自身特征進(jìn)行探討，之后結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成，與開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等因素，分別從稅負(fù)、成本、存量項(xiàng)目銷售利潤(rùn)、自持商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本等方面分析了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。最后根據(jù)這些問(wèn)題，從加強(qiáng)供應(yīng)商管理、強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各業(yè)務(wù)活動(dòng)的安排與管理、積極涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域、加大精裝修房的銷售力度以及開(kāi)展財(cái)會(huì)工作改革等方面提出了營(yíng)改增改革背景下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略，希望能為相關(guān)人士提供些許參考作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]嚴(yán)榮，顏莉，江莉.“營(yíng)改增”對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)的影響研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2015，12：87-96.

[2]鐘順東，鐘涵宇.房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”稅負(fù)探究[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2016，01：8-9.

[3]賀慶，蔡定凱，梁鐘元，楊珊珊，吳祿權(quán).“營(yíng)改增”對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理影響——基于南寧房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2015，20：195-196.

（作者單位：寧波維科置業(yè)有限公司）