齊婧

今年上半年，被業(yè)界稱為“地王”輩出的年代，在“地王”頻現(xiàn)的背后，是房企高負債率的艱難支撐。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年房企的公司債出現(xiàn)了明顯的井噴，全年發(fā)債超4300億元，是2014年的27倍還多；截至2016年6月13日，房企發(fā)債規(guī)模已接近4300億元，相當于2015年全年的發(fā)債金額。另據(jù)統(tǒng)計，截至5月31日，今年全國土地市場上總價超過15億元的有105宗地塊，與上一個“地王”井噴的年份——2013年相比，2013年全年全國的“地王”數(shù)量也不過60宗，且今年“地王”溢價率更是動輒高達300%-400%，讓市場瞠目結(jié)舌。

資料顯示，今年來房地產(chǎn)企業(yè)通過股份定向增發(fā)募集的資金總額接近740億元，共21家A股上市房企完成定向增發(fā)。去年全年房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。其中，在今年已經(jīng)完成定向增發(fā)的上市房企中，至少有12家企業(yè)將募集所得資金部分用于補充流動資金或者是償還銀行貸款。顯然，房企是在背負巨債爭“地王”。

房地產(chǎn)行業(yè)擁有強大的資金吸聚作用，在“地王”再次頻現(xiàn)市場的時候，證監(jiān)會在內(nèi)的監(jiān)管層已經(jīng)開始注意市場風險。更高層面的重視已經(jīng)啟動，中央政治局7月26日召開會議稱，要全面落實去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的五大任務(wù)，其中重點提及要抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負。

7月28日，人民網(wǎng)援引證監(jiān)會官員在保薦機構(gòu)專題培訓會議上的會議紀要報道稱，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向。該會議紀要特別關(guān)照房地產(chǎn)指出，“不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款”。

高價地王是資產(chǎn)泡沫的典型案例，此舉意味著高層正在采取措施控制市場風險，避免過度發(fā)債導(dǎo)致的杠桿高度擴張。該規(guī)定的出臺，對于屬于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，勢必將影響其融資信心。

最近，像天津松江等多家上市房企已調(diào)整了定增方案，從最高募27億元募資降為20億元，但除了減少募投項目及金額之外，償還銀行借款及有息負債仍為5億元。

松江并非個例，今年以來，已公告定增及配套融資預(yù)案但暫未被審核通過的重點上市房企還有中糧地產(chǎn)、中洲控股等。中糧地產(chǎn)擬定增募資50億元，其中須償還銀行貸款10.26億元，而中洲控股涉及定增總額55億元，其中須償還金融機構(gòu)借款15億元。

再融資資金是從資本市場獲得的，如果這筆資金用來償還銀行貸款，某種意義上相當于拆東墻補西墻。銀行如果不能對企業(yè)經(jīng)營能力和現(xiàn)金流來源做出明確而清晰的判斷，很可能認為企業(yè)資金相當健康而無風險。一旦企業(yè)資金鏈某個環(huán)節(jié)出了問題，出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，加倍使用的杠桿很容易出現(xiàn)集團崩塌。這一方面容易引發(fā)資本市場的債務(wù)糾紛，更重要的是可能影響到銀行資金的安全。

如今，證監(jiān)會明確表態(tài)房企再融資只能用于項目建設(shè)，估計一些房企就要被迫繼續(xù)調(diào)整方案，畢竟房企也有降低負債率的意愿。

需要指出的是，單純收緊再融資并非治本之策。如果監(jiān)管跟不上，企業(yè)同樣會出現(xiàn)資金使用不當?shù)膯栴}。因此，管理層必須對資金的使用去向加強監(jiān)管，并將其作為企業(yè)今后能否再融資的重要依據(jù)。要設(shè)定必要的融資門檻和條件。凡是不按規(guī)定用途使用資金，或在資金使用過程中出現(xiàn)嚴重違規(guī)問題的企業(yè)，要嚴格控制其今后再融資，原則上三年內(nèi)不能再融資。對那些認真執(zhí)行再融資規(guī)定、資金使用規(guī)范的企業(yè)，則予以重點扶持。

對于銀行通過再融資募集資本金的行為，也應(yīng)當設(shè)立一些門檻與條件。比如，在收緊房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)再融資的同時，對市場有前景、效益較好、且此前沒有違規(guī)行為的實體企業(yè)，則應(yīng)當放寬再融資條件，降低門檻，簡化程序，縮短審批時間，使其能夠更多地通過獲得直接融資來減輕壓力和負擔。

總之，收緊再融資只能作為目前規(guī)范融資行為的一項措施，從市場化角度出發(fā)，今后還是要放開的。關(guān)鍵還是要對資金的去向?qū)嵤└訃绤柕谋O(jiān)管，以此倒逼企業(yè)規(guī)范行為，明確資金的使用方向，提高資金的使用效率。

作者系本刊記者