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        品牌房企與險(xiǎn)資“結(jié)盟”

        2016-10-21 14:54:38
        中國房地產(chǎn)·市場版 2016年8期
        關(guān)鍵詞:結(jié)盟金融資本百強(qiáng)

        2015年以來,金融資本與地產(chǎn)的結(jié)合越發(fā)緊密,尤其是險(xiǎn)資入股房企腳步明顯加快。房企與資本的結(jié)合絕非偶然,而是當(dāng)前形勢下利于雙方快速實(shí)現(xiàn)發(fā)展壯大的必然之舉:

        一方面,2015年股票和債券市場相繼呈現(xiàn)震蕩和波動(dòng)局面,收益率持續(xù)走低,導(dǎo)致金融市場出現(xiàn)“資產(chǎn)配置荒”。因此,在房地產(chǎn)市場回暖和相關(guān)利好政策刺激下,金融資本的投資重心向穩(wěn)健性高、回報(bào)率穩(wěn)定的地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜,開始以股權(quán)投資的形式加盟部分業(yè)績優(yōu)異、有估值優(yōu)勢、流通市值較大的百強(qiáng)上市房企,分享投資收益。

        而另一方面,面對低廉且規(guī)模龐大的優(yōu)質(zhì)資金,百強(qiáng)房企同樣看到了機(jī)遇,不再閉門造車,或引入,或聯(lián)合,積極借助資本的資金力量與金融化管理經(jīng)驗(yàn),強(qiáng)化提升住宅主業(yè)優(yōu)勢的同時(shí)在商業(yè)、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)有益延伸,以及加速推動(dòng)金融化、輕資產(chǎn)等轉(zhuǎn)型發(fā)展。那么,房企與資本的結(jié)合到底有多緊密?他們的結(jié)合又將為雙方發(fā)展帶來怎樣的優(yōu)勢?

        一、房企與資本的“結(jié)盟”

        房地產(chǎn)企業(yè),尤其是百強(qiáng)企業(yè)依托優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源,吸引金融資本投資,緩解因拿地成本不斷上升為企業(yè)帶來的資金壓力,與金融資本合作加強(qiáng)。地產(chǎn)與金融資本結(jié)合的日益緊密,一方面是金融機(jī)構(gòu)看好百強(qiáng)企業(yè)豐富的項(xiàng)目資源、穩(wěn)定的收益、良好的發(fā)展前景;另一方面,有利于房企緩解資金壓力,實(shí)現(xiàn)拿地意愿以及推動(dòng)業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展,持續(xù)提升核心競爭力。

        從具體數(shù)字來看,百強(qiáng)企業(yè)前十大股東中包含金融資本機(jī)構(gòu)的大約有18家,其中險(xiǎn)資在百強(qiáng)房企前十大股東中占比顯著提升。年底的寶萬之爭中,雙方的接洽雖不順暢,但仍無法阻擋房企與險(xiǎn)資結(jié)合的大趨勢,萬科、金地、遠(yuǎn)洋、金融街等企業(yè)的前十大股東中,第一或第二大股東均為險(xiǎn)資,且險(xiǎn)資股份占比均超過20%,房企與險(xiǎn)資的結(jié)合越發(fā)緊密(見圖1)。

        二、房企與險(xiǎn)資緣何牽手

        保險(xiǎn)資本涉足地產(chǎn)領(lǐng)域主要有兩方面的原因:一方面,國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大多擁有較為充裕的流動(dòng)資金。2015年1-10月,保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)保費(fèi)收入2.4萬億元,行業(yè)總資產(chǎn)突破12.6萬億元,保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額高達(dá)11.2萬億元。

        但另一方面,國內(nèi)保險(xiǎn)資金投資渠道長期以來一直受到嚴(yán)格限制,投資收益普遍較低。保險(xiǎn)公司持有的大量資金多數(shù)情況下只能投入到銀行存款、債券、股票或基金中,隨著利率持續(xù)走低及股票市場震蕩,保險(xiǎn)資金的投資回報(bào)率普遍較低。而房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大、投資期限長、收益穩(wěn)定的特點(diǎn)與國內(nèi)保險(xiǎn)資金使用時(shí)間長、規(guī)模大、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性相匹配,因此吸引了險(xiǎn)資等金融資本的相繼進(jìn)入。

        而對于房地產(chǎn)企業(yè),尤其是百強(qiáng)企業(yè)而言,積極深化同險(xiǎn)資合作,不僅能夠有效緩解目前核心城市拿地成本高企、規(guī)模擴(kuò)張帶來的資金壓力;更重要的是,合作中雙方能夠充分發(fā)揮業(yè)務(wù)互補(bǔ)性,推動(dòng)資本和實(shí)業(yè)跨界融合,從而有利于百強(qiáng)房企持續(xù)提升住宅開發(fā)主業(yè)優(yōu)勢以及實(shí)現(xiàn)在養(yǎng)老、商業(yè)等多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域的有益延伸。

        長期來看,百強(qiáng)房企還可同險(xiǎn)資旗下的多元金融業(yè)務(wù)單元實(shí)現(xiàn)更為深遠(yuǎn)及廣泛的合作,持續(xù)強(qiáng)化資產(chǎn)運(yùn)作能力的同時(shí)創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品及服務(wù),以不斷提升綜合競爭力,推動(dòng)金融化和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

        住宅主業(yè)方面,房企與險(xiǎn)資的合作主要集中于社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈。雙方以社區(qū)為中心,打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合平臺(tái),以平臺(tái)為基礎(chǔ)向社區(qū)理財(cái)、社區(qū)保險(xiǎn)等領(lǐng)域延伸,有利于雙方拓寬社區(qū)客戶資源,增加利潤來源。代表企業(yè)有碧桂園聯(lián)手平安布局社區(qū)金融等。

        其他業(yè)務(wù)方面,雙方合作主要涉及養(yǎng)老、商業(yè)、資本運(yùn)作等方面。養(yǎng)老地產(chǎn)方面,資金投入量大,回收期長是制約其發(fā)展的瓶頸,而具有資金成本優(yōu)勢和金融產(chǎn)品工具的險(xiǎn)資成為房企聯(lián)姻發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不二選擇,代表企業(yè)有碧桂園、保利、恒大、金茂、遠(yuǎn)洋等;持有型商業(yè)物業(yè)因其持續(xù)穩(wěn)定收益受到險(xiǎn)資的青睞,成為險(xiǎn)資入駐房企合作的重要方向之一,但目前險(xiǎn)資與房企在商業(yè)物業(yè)合作方面仍處于初步階段,代表企業(yè)有碧桂園;資本合作方面,房企可借助險(xiǎn)資在資本運(yùn)作方面的豐富經(jīng)驗(yàn),迅速布局金融領(lǐng)域,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化,培育新的業(yè)績增長點(diǎn)。

        三、結(jié)語

        在金融資本資金充裕和房企拿地成本上升的雙重因素作用下,金融資本尤其是大規(guī)模、低成本、長周期的險(xiǎn)資與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股權(quán)相融發(fā)展成必然趨勢。

        房企應(yīng)正視金融化發(fā)展,一方面,外部資本的介入為房企帶來充足的現(xiàn)金流和豐富的資本運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn),雙方可充分發(fā)揮彼此優(yōu)勢,有效整合資源,拓展業(yè)務(wù)渠道,快速成長;另一方面,在行業(yè)利潤率下行的壓力下,房企也應(yīng)更具金融思維,在險(xiǎn)資獲取房地產(chǎn)投資收益的同時(shí),作為需要大量現(xiàn)金流運(yùn)作的房企,未來應(yīng)提升駕馭金融工具、并從險(xiǎn)資手中回流所需資金的能力。

        在“競爭加劇、現(xiàn)金為王”的大資管時(shí)代,房企如何有效借助金融資源進(jìn)一步發(fā)展壯大才是需要深入思考的問題。

        本文由中國指數(shù)研究院供稿

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