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        我國城市土地資源管理中存在的問題及對(duì)策

        2016-10-21 22:08:23戴瀟蕾
        科技創(chuàng)新與應(yīng)用 2016年8期
        關(guān)鍵詞:土地資源城市問題

        摘 要:伴隨著我國現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展,在對(duì)現(xiàn)有的城市資源調(diào)整中,更需要結(jié)合城市規(guī)劃發(fā)展形式進(jìn)行全面分析,并結(jié)合城市土地的資源配比進(jìn)行終端問題上的合理排布,并分析其中導(dǎo)致問題產(chǎn)生的問題,擬定相應(yīng)的管理策略。文章針對(duì)這一問題進(jìn)行體質(zhì)內(nèi)弊端分析,以此探求發(fā)展的策略。

        關(guān)鍵詞:城市;土地資源;管理;問題;對(duì)策

        伴隨著近年來社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步,從人們生活的需求形式來看,城市結(jié)構(gòu)變化,已經(jīng)發(fā)生了極大的變動(dòng),而這其中的高效配置率改動(dòng),在很大程度上也影響到了社會(huì)的發(fā)展[1-2]。那么針對(duì)我國的城市土地資源配置分配形式,如何進(jìn)行管理才能夠更好地保證城鎮(zhèn)化建設(shè)的有效性。下面我們針對(duì)我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)土地資源管理中存在的問題,以及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行簡(jiǎn)要討論。

        1 我國土地資源管理配置的現(xiàn)狀

        我國現(xiàn)代土地資源的管理形式存在較大的缺口,這其中最明顯的當(dāng)屬在城鎮(zhèn)化建設(shè)中,需要對(duì)已有的資源占比進(jìn)行重新調(diào)整。與此同時(shí),在全國范圍的資源調(diào)整中,還需要對(duì)比其不同地域內(nèi)的土地資源使用缺陷。從我國上世紀(jì)末的大中城市個(gè)數(shù)發(fā)展形式來看,其分布形式也得到了較大的調(diào)整,這對(duì)我國城市的綜合建設(shè)來說,都有較大的調(diào)整。在進(jìn)行現(xiàn)代土地制度的改建過程中,就需要結(jié)合我國現(xiàn)有的土地資源結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀來進(jìn)行分析調(diào)整。而我國的資源分配現(xiàn)狀則主要集中在以下幾點(diǎn)。

        1.1 公共土地資源的配置狀態(tài)

        從我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化資源配置情況來看,其主要特點(diǎn)分為以下兩點(diǎn)[3-5]:第一,城鎮(zhèn)化網(wǎng)絡(luò)密度不足,交通道路比率低,大多數(shù)的交通城市組織,還不夠完整是現(xiàn)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的重要組成部分。城市經(jīng)濟(jì)的作用,主要發(fā)揮還在于交通要道的處理上,通過我國城市交通的現(xiàn)狀來看,雖然取得了一定的進(jìn)步,但是與發(fā)達(dá)國家相比較,還存在很大的差異。而這一情況,也在很大程度上限制了我國的城鎮(zhèn)發(fā)展。第二,綠化地用地面積小,從我國現(xiàn)代的娛樂文化用地與綠化用地的面積比例上來看,國家的城市規(guī)劃設(shè)計(jì),在很大程度上還存在差異,截止我國上世紀(jì)結(jié)束時(shí)的城鎮(zhèn)區(qū)域情況來看,現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)面積,也僅僅滿足了社會(huì)的生活需求。其中國家規(guī)定的環(huán)保綠化覆蓋率在整體城鎮(zhèn)建設(shè)的35%以上,但實(shí)際的綠化面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不達(dá)標(biāo),且相關(guān)的娛樂場(chǎng)地用地卻占據(jù)了較大面積。就我國高等院校的分布情況來看,大多數(shù)名校均聚集在京津地區(qū),其他地區(qū)則相對(duì)少得多,其中這兩地的院校分布,就占到了全國的三分之一之多。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,這一情況就極大地限制了全面發(fā)展的總戰(zhàn)略方針,因此需要進(jìn)行綜合調(diào)整。

        1.2 行政事業(yè)單位土地資源的管理配置現(xiàn)狀

        從我國現(xiàn)代城市資源土地配置情況來看,部分行政單位在進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃中,也存在一定不足,與此同時(shí),在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)中,其自身的行政事業(yè)單位的擁擠程度也在商鋪與街道上存在一定的資源浪費(fèi)[5]。其中最主要的問題就集中在以下兩點(diǎn):第一,分布不合理,由于城市規(guī)劃不合理,從而導(dǎo)致在建設(shè)匯總的生產(chǎn)、生活、商業(yè)等多方面出現(xiàn)空間排布不合理現(xiàn)象,這些問題,都嚴(yán)重地影響到了人民的生活質(zhì)量,同時(shí)也限制了城市的商務(wù)能力的正常發(fā)展。第二,城市建設(shè)的利用率較低,導(dǎo)致行政事業(yè)單位在歷史原因的管理上,占據(jù)了大量黃金地段,且分布較廣較大。在進(jìn)行商業(yè)用途轉(zhuǎn)讓后,其收益低于土地的正常收益,因此導(dǎo)致土地使用權(quán)無法正常變更,導(dǎo)致了土地規(guī)劃遲遲不得推進(jìn)。這一情況的出現(xiàn)是導(dǎo)致土地利用率地下的重要成因之一。

        1.3 工商產(chǎn)業(yè)的土地使用現(xiàn)狀

        從現(xiàn)代工商業(yè)發(fā)展情況來看,信息資源的分布不夠合理,從而嚴(yán)重導(dǎo)致了其產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度受限,其主要特點(diǎn)有以下兩點(diǎn)[6]。第一,不合理的分布導(dǎo)致了容積率較低。我們要了解商業(yè)是滿足人們物質(zhì)生活需求的根本,因此工業(yè)將產(chǎn)品生產(chǎn)出以后,就需要消費(fèi)者來購買。在生產(chǎn)需求上,消費(fèi)者對(duì)生活的便利性需求,往往集中在市中心,交通路口以及繁華步行街上,以及公共場(chǎng)所的周邊。但是工業(yè)區(qū)則主要建在城市邊緣,如果交通不便,那么就會(huì)直接影響市場(chǎng)的供應(yīng)。從大多數(shù)的城市分布情況來看,許多城市集中了大量的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)廠家,而消費(fèi)主要通過物流到其他城市,這樣就極大地影響了生產(chǎn)成本與運(yùn)輸成本。第二,從土地的閑置情況來看,部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占用了大量的土地卻不進(jìn)行建設(shè),原因有很多,但其工程一推再推,嚴(yán)重影響了城市的合理建設(shè),并對(duì)工商土地的使用產(chǎn)生了極大影響。

        1.4 我國現(xiàn)居民的生活現(xiàn)狀

        從我國居民的生活現(xiàn)狀出發(fā),即可看出現(xiàn)有的社會(huì)土地環(huán)境。第一,大量的商品房閑置、擠壓,城市表面形成一幅繁華的商品住宅的建造氛圍,但是實(shí)際居民購買力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,且在實(shí)際的使用上,也存在較大的差異。這一情況的出現(xiàn),在很大程度上也影響到了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。第二,普通住宅供不應(yīng)求,市場(chǎng)動(dòng)向發(fā)展畸形,居民居住環(huán)境受到嚴(yán)重影響,與此同時(shí)全國成套房產(chǎn)比例受到嚴(yán)重影響,在此類的房產(chǎn)比率上,也形成了較大影響。

        1.5 土地資源流失情況嚴(yán)重

        從我國現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)建設(shè)情況來看,最主要的問題就在于對(duì)城鎮(zhèn)化的盲目擴(kuò)張,從全國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的部署情況來看,城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加速,在一定程度上加快了城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn),但是在實(shí)際的社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中,卻導(dǎo)致了更多的資源匱乏與環(huán)境污染問題出現(xiàn)。居住面積與建設(shè)面積的不成比例發(fā)展,通貨膨脹問題的出現(xiàn),都在一定程度上影響了城市化的正常進(jìn)行。再者說,從社會(huì)的發(fā)展清醒來看,房地產(chǎn)開發(fā)的利益壓力,對(duì)市場(chǎng)的沖擊都產(chǎn)生了極大影響,從我國的開發(fā)區(qū)數(shù)量的增長(zhǎng)情況來看,對(duì)土地資源的不合理規(guī)劃開發(fā),都極大地影響到了社會(huì)農(nóng)耕產(chǎn)業(yè)上的合理發(fā)展,其嚴(yán)重影響到了社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展建設(shè)。如部分高產(chǎn)農(nóng)田在進(jìn)行規(guī)劃后,空而不耕,占而不用,導(dǎo)致了土地資源上的嚴(yán)重浪費(fèi)。

        2 現(xiàn)階段土地配置方式中存在的問題

        根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)管理法案來看,其中以《土地管理法》對(duì)相關(guān)規(guī)定的制度框架影響最為深遠(yuǎn),但是在實(shí)際的操作應(yīng)用上,還存在較大區(qū)別,其中對(duì)國有土地的使用支配方式等,也還存在較大的漏洞。其中的最主要問題,就集中在以下幾點(diǎn)。

        2.1 土地配置的方式

        從現(xiàn)有的土地配置方式上來看,其結(jié)構(gòu)存在的最大問題就在于沒有統(tǒng)一的規(guī)定落實(shí)策略。雖然建立了相應(yīng)的法律法規(guī),但是在實(shí)際的使用過程中,對(duì)于稅務(wù)等方面的管理上,還存在很大的混亂漏洞,這些都會(huì)嚴(yán)重影響商品房的銷售。

        2.2 征稅問題中的具體操作問題

        在進(jìn)行現(xiàn)代土地管理的策略調(diào)整上,需要從多個(gè)角度來看待問題,其中最主要的問題就在于,稅務(wù)的容納管理上,土地增值稅務(wù)的管理策略,在很大程度上影響到了社會(huì)產(chǎn)業(yè)上的有效管理。從實(shí)際的社會(huì)操作形式來看,大多數(shù)的地區(qū)所執(zhí)行的房地差稅務(wù)收費(fèi)比率上,都存在很大差異,這些問題都給土地管理帶來了嚴(yán)重的潛在問題。

        2.3 土地的有償使用形式缺乏動(dòng)態(tài)管理

        從現(xiàn)有的土地管理模式來看,土地的使用形式,多為靜態(tài)使用,在使用上,缺乏了有效的動(dòng)態(tài)管理。這些問題,都給經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展帶來了問題,從長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃策略上來看,這些問題,都嚴(yán)重的影響到了社會(huì)的正常經(jīng)濟(jì)效益建設(shè),其實(shí)際的操作應(yīng)用方案,在很大程度上都影響到了無權(quán)性質(zhì)上的規(guī)劃管理。開發(fā)商更注重產(chǎn)業(yè)的土地收益,而相關(guān)部門則更在乎在基本生產(chǎn)中的實(shí)際占有份額,這些問題,都嚴(yán)重影響到了土地資源的合理發(fā)展。

        2.4 現(xiàn)有的土地配置方法不適合存量土地盤活

        從現(xiàn)有的土地使用權(quán)限來看,土地資源不允許規(guī)劃如市場(chǎng),那么在實(shí)際的生產(chǎn)中,就會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性上的差異,這一問題,都會(huì)嚴(yán)重影響物權(quán)產(chǎn)業(yè)上的實(shí)際使用,這對(duì)線性法律的規(guī)劃使用規(guī)范進(jìn)行調(diào)整,這些問題,都會(huì)嚴(yán)重影響實(shí)際的使用規(guī)劃。從現(xiàn)有市場(chǎng)的經(jīng)營模式來看,這一環(huán)境性的社會(huì)變動(dòng),都是影響現(xiàn)有土地配置管理的重要因素。總的來說,在這一影響的問題中,影響市場(chǎng)土地資源管理問題的因素還有很多,而以上四點(diǎn)則是最主要的影響因素,是我國現(xiàn)有社會(huì)發(fā)展中主體產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡的最主要根源。

        3 土地資源優(yōu)化的應(yīng)對(duì)策略

        從我國的現(xiàn)有土地管理問題上擬定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略,可以為城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展提供有力的發(fā)展策略模式。下面從應(yīng)對(duì)的策略上進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

        3.1 完善現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)管理制度

        從現(xiàn)有的相關(guān)法律產(chǎn)權(quán)模式來看,應(yīng)用相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)上的明確管理,并根據(jù)實(shí)際的發(fā)展模式進(jìn)行工商企業(yè)的應(yīng)用服務(wù)進(jìn)行應(yīng)力性策略管理。其主要的目的就在于規(guī)劃相應(yīng)的工商、應(yīng)力、居住等因素的合理規(guī)劃調(diào)整,極力做到企業(yè)用地、公共用地以及住宅用地等類型上的合理調(diào)控,這對(duì)于整體產(chǎn)業(yè)的技術(shù)支持等,都有顯著的提升作用。在實(shí)際的使用中,應(yīng)用城市居民的企業(yè)化更替管理措施,并建設(shè)合理的戰(zhàn)略部署環(huán)境,通過部門相仿的處理策略,并建立有效的價(jià)值建設(shè),實(shí)現(xiàn)對(duì)各方面信息上的合理調(diào)控,并以此明確對(duì)土地管理上的合法性權(quán)益管理,通過有償?shù)淖鈶{購買權(quán)益,實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地的合理規(guī)劃管理。

        3.2 改善土地管理的實(shí)際操作工作

        從現(xiàn)有社會(huì)的發(fā)展模式來看,加強(qiáng)城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn),在一定程度上滿足了規(guī)劃內(nèi)的法律地位建設(shè),同時(shí)通過土地規(guī)劃的權(quán)威性建設(shè),從而實(shí)現(xiàn)了在土地利益規(guī)劃上的合理調(diào)整,結(jié)合這一體系的處理局面,實(shí)現(xiàn)對(duì)土地管理上的科學(xué)化規(guī)劃,并通過高效益的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑合理分布。

        3.3 抓緊實(shí)務(wù)管理途徑

        在實(shí)施舊城改造依據(jù)城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)過程中,應(yīng)加強(qiáng)管制途徑,其主要的管制途徑,就分為以下幾點(diǎn):第一,從城市土地的利用上進(jìn)行相應(yīng)的分級(jí)管理,其中居住用地,以及管制區(qū)域的設(shè)施管理區(qū)域,通過工業(yè)用地的管制區(qū)域以及倉儲(chǔ)設(shè)施進(jìn)行設(shè)施用地管理。這其中就包括了特殊用地的管理,以及水域區(qū)域內(nèi)的合理分布管理,為確定不同管制區(qū)域內(nèi)的內(nèi)容管理,就需要加強(qiáng)土地的利用效益方向,通過土地適宜性分析,從而加強(qiáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益上的土地利用率管理。第二,城市邊緣的擴(kuò)展,這一策略主要針對(duì)于耕地的保護(hù),并嚴(yán)格按照我國的土地管理規(guī)劃上進(jìn)行用地保護(hù),以保證在城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)過程中,仍能夠有效地保護(hù)當(dāng)?shù)氐耐恋赜昧浚M足社會(huì)的動(dòng)態(tài)需求。

        4 結(jié)束語

        伴隨著現(xiàn)代市場(chǎng)的不斷拓展,在建設(shè)合理的規(guī)劃策略進(jìn)行土地市場(chǎng)的管理中,就需要建設(shè)一個(gè)有效的管理策略,并以此增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的合理排布,實(shí)現(xiàn)對(duì)不同城市級(jí)別市場(chǎng)的合理排布,在這一理念上,應(yīng)用政府的壟斷要求進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,通過土地資源的多層次分布,從而完成城市應(yīng)用規(guī)劃。從壟斷的條件以及土地的供應(yīng)方式出發(fā),完成對(duì)城鎮(zhèn)的合理不均,也就顯得更為重要。

        參考文獻(xiàn)

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        作者簡(jiǎn)介:戴瀟蕾(1986,2-),女,籍貫:山東省煙臺(tái)市,現(xiàn)職稱:講師,學(xué)歷:碩士,研究方向:變形監(jiān)測(cè)。

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