竇潤杰

摘 要：

近十年，我國房地產(chǎn)業(yè)取得長足發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，但其發(fā)展仍受諸多因素的限制。從我國房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式著手，對我國房地產(chǎn)融資過程中存在的問題進行了分析，提出了夾層融資，證券化和企業(yè)聯(lián)盟三方面的優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；創(chuàng)新

中圖分類號：F83

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2016）04013602

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式概述

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款、預收款、自籌資金等方式進行融資，融資方式較為單一。房地產(chǎn)企業(yè)主要利用銀行貸款進行融資，而對債券、信托和上市融資等其他方式利用不夠充分。我國房地產(chǎn)融資體系沒有形成多元化的風險分散體系和資金支持體系，導致房地產(chǎn)市場的大部分風險集中在銀行業(yè)。我國房地產(chǎn)主要利用的幾種融資方式包括銀行貸款，上市融資和債券融資。

1.1 通過銀行貸款融資

房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和銷售相關(guān)活動而向銀行進行的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)主要使用銀行貸款用于土地儲備房地產(chǎn)開發(fā)，其中購房貸款是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行貸款的主要優(yōu)勢在于這種融資方式成本較低，速度快，沒有外債額限制，不需要支付一定的利息預期所得稅等等。另一方向，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有諸多限制條件，一是對貸款期限的限制，一旦房地產(chǎn)逾期歸還貸款，銀行有權(quán)采取強制措施；二是銀行對房地產(chǎn)的貸款受政策影響較大，當國家政策寬容時，房地產(chǎn)企業(yè)貸款就容易，反之，房地產(chǎn)企業(yè)很難貸到款；三是銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況有一定要求，如果房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)比率不達標，想通過商業(yè)銀行進行融資就會異常艱難。

1.2 通過企業(yè)上市進行融資

上市融資作為直接融資的方式之一可以說是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的最佳方式。通過上市進行融資能有效規(guī)避利率波動帶來的金融風險，同時可以達到降低融資成本和改善資本結(jié)構(gòu)的目的。雖然我國已準許房地產(chǎn)企業(yè)通過上市進行融資，但是由于對房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求過于嚴苛，同時房地產(chǎn)企業(yè)具有現(xiàn)金流不連續(xù)，不穩(wěn)定的特點，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然很艱難。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要通過重組或者買殼的方式進行上市。

1.3 債券融資

由于債券市場相比股票市場在我國起步較晚，在我國企業(yè)通過債券相對較少。房地產(chǎn)企業(yè)通過債券進行金融融資也是一個較好的選擇，其有風險可控，成本低，不稀釋股本的特點。但是，通過債券金融融資對企業(yè)信譽有很高要求，也就是說該企業(yè)必須具有足夠的規(guī)模且財務(wù)狀況較好，中小房地產(chǎn)企業(yè)通常很難滿足債券融資的要求。另外，我國債券市場還不夠完善，所以我國房地產(chǎn)企業(yè)通常不采取這種方式進行融資。

這三種融資方式在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中扮演至關(guān)重要的角色，其中銀行貸款是最主要的融資方式，雖然目前通過上市和債券進行融資的比例較小，但是見效快，可以籌集大額資金，多數(shù)企業(yè)也選擇通過這兩種方式進行融資。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)金融體系不健全

目前我國金融市場相關(guān)房地產(chǎn)的產(chǎn)品少之又少，到目前為止我國房地產(chǎn)金融一級市場尚不完善，二級市場尚未建立，我國金融體系的不健全導致無法充分發(fā)揮金融市場對房地產(chǎn)市場的扶持作用。一級市場給房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)的主要還是商業(yè)銀行，沒有形成多元化的市場結(jié)構(gòu)來提供更多的資金和分散風險。房地產(chǎn)抵押貸款具有資金量大、期限長的特點，因此建立一個交易貸款合約的市場來提高資金流動性非常必要，但是我國房地產(chǎn)金融二級市場仍未建立，對我國房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場融資造成阻礙。金融體系的不健全導致各種融資渠道不能充分發(fā)揮其作用，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)通過金融市場融資變得困難，也加大了商業(yè)銀行的風險。因此相關(guān)職能部門應(yīng)該加強房地產(chǎn)金融市場的改革力度，建立健全房地產(chǎn)金融體系。

2.2 融資渠道單一

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，對資金的需求量不但大，而且周期長。我國已初步形成以商業(yè)銀行為主，其他金融機構(gòu)為輔的房地產(chǎn)金融體系，但是該體系的不完善導致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道仍然較為單一，主要仍然依賴商業(yè)銀行貸款進行融資，這就導致我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理、負債率居高不下，同時面臨較大的財務(wù)風險。

2.3 對外資利用不夠

數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)通過外資進行融資比例僅占總?cè)谫Y額的0.4%。我國對外資投資有嚴格的限制條件，不僅要同時滿足國內(nèi)外相關(guān)規(guī)定，還需要通過主管部門的審核和批準才能進行房地產(chǎn)相關(guān)投資。目前為止，我國不允許外資直接參與房地產(chǎn)業(yè)投資，投資只能以入股或合資等間接的方式進行。除了入股和合資等間接方式外，外資通過房地產(chǎn)金融工具投資我國房地產(chǎn)市場也是一種重要的方式，但是由于我國金融體系和政策的不健全導致外資缺乏合適的金融工具和資金渠道來投資我國房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)企業(yè)運作不規(guī)范和房地產(chǎn)市場信息的不透明也阻礙了外資在房地產(chǎn)市場的投資。

2.4 房地產(chǎn)業(yè)具有較高的進入和退出壁壘

房地產(chǎn)業(yè)屬于高收益高風險行業(yè)，具有較高的進入和退出壁壘，企業(yè)很難在短時間內(nèi)進入該市場并取得較高的市場份額。房地產(chǎn)的高利潤率和保值增值的特性對投資者具有相當大的吸引力，但是進入和退出機制的不完善導致進入和退出房地產(chǎn)市場都較為困難，導致很多投資者不敢貿(mào)然進入。同時房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，所以對資金的需求量較大，沒有足夠的資金，企業(yè)很難進入房地產(chǎn)市場。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新建議

3.1 夾層融資

夾層融資作為一種新型的融資方式目前在歐美發(fā)達國家已取得長足發(fā)展，但在亞洲還未被充分利用。夾層融資是指在風險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式，一般采用次級貸款的形式，也可以采用優(yōu)先股或者可轉(zhuǎn)換票據(jù)的形式。其收益和風險介于股權(quán)投資和優(yōu)先債權(quán)之間，非常靈活且期限較長。夾層融資具有很強的靈活性，通過對債權(quán)和股權(quán)的融合創(chuàng)造不同的投資組合滿足不同的投資者需求。其對借款人的限制相對較小，貸款者的退出模式也較為明確?？赊D(zhuǎn)換次級債、可贖回優(yōu)先股和含認股權(quán)的次級債是夾層投資的三種主要形式。

3.2 證券化

房地產(chǎn)證券化同時具備投資和融資的作用，是投資和融資的雙重創(chuàng)新。證券化于20世紀70年代起源于美國，隨后在歐美金融市場取得長足發(fā)展，直到90年代這一投融資方式開始被亞洲金融市場所使用。房地產(chǎn)證券化實質(zhì)是投資者購買金融機構(gòu)證券化產(chǎn)品，然后獲得分配投資收益的權(quán)利，收益權(quán)可能表現(xiàn)為收益憑證、信托基金、股票以及債券的形式。其包括證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債券的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債券的證券化是指銀行等金融機構(gòu)將其持有的房地產(chǎn)貸款債權(quán)分割成若干小面值有價證券出售給投資者，將債權(quán)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化是指非金融機構(gòu)比如房地產(chǎn)企業(yè)將其持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為有價證券，投資者有權(quán)分配其收益，通過這種方式直接在金融市場籌措資金。

3.3 企業(yè)聯(lián)盟

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是指兩個或多個房地產(chǎn)企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作，綜合考慮市場發(fā)展趨勢和企業(yè)自身經(jīng)營目標和風險，為了建立長期的市場競爭優(yōu)勢和達到特定的戰(zhàn)略目標交換互補性資源，而通過一系列合約或協(xié)議而建立的利益共同體。在房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要向快速發(fā)展、降低風險，相互合作是一種共贏的選擇。中小房地產(chǎn)企業(yè)受其企業(yè)規(guī)模、融資能力和競爭力的限制，企業(yè)聯(lián)盟對其發(fā)展將起到良好的推動作用。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟有資金聯(lián)盟、服務(wù)聯(lián)盟、產(chǎn)品聯(lián)盟、資源聯(lián)盟和項目聯(lián)盟等形式。房地產(chǎn)企業(yè)可以靈活運用多種聯(lián)盟模式重新整合自身資源、產(chǎn)品、資金等，形成自身核心競爭力。

參考文獻

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