冷超群

摘 要：本文借鑒已有的廉租房管理與發(fā)展理論，對江西省廉租房退出機(jī)制實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題做了深入的研究，從政策制度和相關(guān)社會問題的對照與聯(lián)系中分析了江西省廉租房退出機(jī)制發(fā)展現(xiàn)狀以及面臨的問題，并通過對國際上相關(guān)廉租房經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)，試圖探索出改善和促進(jìn)江西省廉租房建設(shè)和管理，尤其是完善退出機(jī)制方面的新路子。針對江西省廉租房在退出機(jī)制環(huán)節(jié)上的諸多問題，本文從理論角度上探討了改善廉租房流轉(zhuǎn)的監(jiān)督機(jī)制對促進(jìn)廉租房資源的有效配置和運(yùn)轉(zhuǎn)的可行性和必要性，并結(jié)合當(dāng)前江西省的廉租房運(yùn)行的現(xiàn)狀，借鑒國際上相關(guān)的退出機(jī)制方面的政策措施，從而進(jìn)一步探究完善江西省廉租房制度健康發(fā)展的途徑和方法。

關(guān)鍵詞：中國；廉租房；退出機(jī)制

1 “只進(jìn)不出”現(xiàn)象

2004年國務(wù)院出臺了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理新辦法》，其中規(guī)定：以“書面申請-審核-公示-登記-調(diào)查-核實(shí)-排隊(duì)輪候-公布結(jié)果”的基本程序安排保證廉租房的配置?？墒窃趯?shí)際的操作過程中，由于工作量大以及取證困難等原因，基層監(jiān)管程序往往流于形式，進(jìn)而導(dǎo)致廉租房申請人在申報(bào)財(cái)產(chǎn)時(shí)，相關(guān)房產(chǎn)部門難以評估其真實(shí)性和全面性，同時(shí)對廉租房的后續(xù)管理江西省仍缺乏系統(tǒng)性的方案。從住建部公布的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，從1998年到2008年8月，全國有95萬戶通過廉租房保障制度改善了居住條件，可是為收入水平提高而騰退的人卻很少。

2 對騙租行為懲罰力度不足

江西省廉租房退出機(jī)制在懲罰違規(guī)行為上有兩個(gè)特征，一是輕懲罰，二是法律位階較低。

首先，江西省在廉租房退出制度上法律責(zé)任性遠(yuǎn)大于懲罰性，目前，各地對于“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要是“罰款”、“收回廉租房資格”等，而實(shí)際中，騙租違約的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本，對不具備廉租房保障資格的群體構(gòu)成一定的負(fù)激勵(lì)作用，增加了鉆政策漏洞的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，江西省關(guān)于廉租房退出的規(guī)章法律層次均比較低，目前只有《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理新辦法》兩部部門規(guī)章。各個(gè)地方上也出臺了自己的相關(guān)政策法規(guī)，但往往內(nèi)容上變動頻繁，缺乏穩(wěn)定性，不利于實(shí)際中的操作。

在對居民個(gè)人申報(bào)不實(shí)的情況的懲罰上，《廉租住房保障辦法》規(guī)定，城市低收入并有住房困難的家庭隱瞞有關(guān)情況的或提供虛假材料申請租房的，住房保障部門將給予警告，例如取消住房資格，責(zé)令退還補(bǔ)貼等。這些規(guī)定使得蓄意虛報(bào)騙取保障資格的人不必?fù)?dān)心這會使他們擔(dān)上任何法律責(zé)任，只要在被發(fā)現(xiàn)時(shí)退出即可。這種和緩的規(guī)定實(shí)際上助長了“騙租”行為的發(fā)生。

3 相關(guān)法律制度不完善

廉租房退出機(jī)制的可實(shí)施性與支撐其的法律效力有著密不可分的關(guān)系，但目前國內(nèi)關(guān)于廉租房的法律制度相當(dāng)不完善。首先，江西省大多數(shù)的廉租房制度法規(guī)出自住建部，這就造成了現(xiàn)行的廉租房制度法規(guī)的法律效應(yīng)僅限為規(guī)范性法律文件，效力很低。其次，江西省缺乏專門的針對住房保障的法律，更缺乏對廉租房的法律。最后，各個(gè)地方立法各異，實(shí)施情況也不盡相同。江西省廉租房制度建設(shè)時(shí)間不短，但卻仍然未形成一套較完整的廉租房法律體系。

江西省目前實(shí)施的廉租房制度在法規(guī)條款內(nèi)容上也存在一些缺陷。例如，《廉租住房保障辦法》未將城市中既買不起房又達(dá)不到規(guī)定的城市低收入標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”列入廉租房保障的范圍內(nèi)，這將大大消減廉租戶主動騰退廉租房的意愿，進(jìn)而對廉租房退出機(jī)制的運(yùn)行產(chǎn)生不利影響，并可能隨之帶來巨大的社會隱患。

4 完善廉租房退出機(jī)制的相關(guān)建議

（一）設(shè)立專業(yè)的廉租房退出管理部門

廉租房制度建設(shè)在江西省是一項(xiàng)長期性的工作，它涉及稅收、財(cái)政、土地、規(guī)劃等多個(gè)部門，唯有成立一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)管理廉租房的相關(guān)事務(wù)，政府才能按計(jì)劃有步驟的實(shí)施好此制度。香港的經(jīng)驗(yàn)表明，專業(yè)化的管理部門提高了效率和管理水平，切實(shí)地保證了公共房屋資源分配的公平性。

其職責(zé)如下：管理機(jī)構(gòu)根據(jù)城市整體收入水平、政府財(cái)政收入變動以及住房水平等情況，對申請廉租房的居民進(jìn)行資格審定，再根據(jù)收入分級進(jìn)行分層支持；制定標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和調(diào)查程序及內(nèi)容；動態(tài)跟蹤調(diào)查已被保障的廉租房家庭的收入變動情況；負(fù)責(zé)審查核實(shí)社會投訴內(nèi)容等等。

內(nèi)地可以參考香港的房屋委員會的模式，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)籌下，組建一個(gè)獨(dú)立的非營利性的保障性住房建設(shè)與運(yùn)營專門機(jī)構(gòu)，在各省市設(shè)置分支，專門負(fù)責(zé)各地的廉租房建設(shè)、運(yùn)營和維修事務(wù)，這樣即可保證專項(xiàng)資金的高效運(yùn)作、后期的正常運(yùn)營維護(hù)和相關(guān)政策的真正落實(shí)。

為了加快該機(jī)構(gòu)的成立，江西省政府可以考慮整合部分國有大中型房地產(chǎn)公司參與該機(jī)構(gòu)的組成，使他們專門負(fù)責(zé)廉租房等保障性住房的建設(shè)、管理、維護(hù)和運(yùn)營。選擇國企的原因在于他們不同于普通房地產(chǎn)商，他們在貫徹相關(guān)政策上更有力，同時(shí)與政府相關(guān)部門的統(tǒng)一管理也更方便。

（二）建立獎(jiǎng)懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制

1.具有激勵(lì)效應(yīng)的相關(guān)政策

江西省目前在廉租房保障退出機(jī)制上主要采取懲罰而非激勵(lì)的措施。激勵(lì)機(jī)制涉及到公平與效率的關(guān)系。首先按經(jīng)濟(jì)實(shí)力高低將廉租房保障戶劃分為不同等級，以經(jīng)濟(jì)實(shí)力由弱到強(qiáng)實(shí)行租金和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)梯度遞減為原則，從而使較高收入的住戶因?yàn)槭找娼档投孕型顺?。而對于長期依賴廉租房保障并確實(shí)無支付能力的家庭，當(dāng)其經(jīng)濟(jì)狀況改善后，政府有義務(wù)通過提供以租代購、降低首付比例、較低售價(jià)和優(yōu)先購買權(quán)等方式“助推”這類家庭購買住房，最后達(dá)到加快房屋騰退和減少行政成本的目的。對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)的家庭，可以采取調(diào)高住房公積金的繳交額、提供低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房和提高存款利率、放寬購房貸款貼息條件和加大貼息額度和減免購房稅費(fèi)等措施來“激勵(lì)”租戶“自動”退出。

引入激勵(lì)機(jī)制到江西省廉租房退出環(huán)節(jié)主要作用有三個(gè)：1.保證廉租房的房源充足，為后續(xù)的弱勢群體騰出住房2.幫助被保障群體向社會上層流動，并有利于解決租戶對房子的所有權(quán)問題3.減少騰退阻力，節(jié)約相關(guān)的行政成本。

為了確保廉租戶在退出后可以平滑地過渡到更高的保障住房層次，激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)廉租房保障同其他保障措施間的有效結(jié)合。

2.具有懲罰效應(yīng)的相關(guān)政策

江西省目前廉租房退出環(huán)節(jié)“騙租”行為屢禁不止，最大的原因在于相關(guān)的懲罰措施還不夠嚴(yán)厲，江西省必須建立在嚴(yán)刑峻法護(hù)航下的懲罰機(jī)制。

首先，提升與退出相關(guān)的法律法規(guī)的層次，通過高階位的法律來確保退出工作的開展。其次，強(qiáng)化處罰力度，尤其是加大對弄虛作假等嚴(yán)重騙保行為的罰款，甚至是刑事處罰力度。香港在相關(guān)方面的做法值得我們學(xué)習(xí)借鑒。通過輿論宣傳的壓力來使民眾對騙保行為的嚴(yán)重后果擁有清醒的認(rèn)識。同時(shí)建立專門的監(jiān)督執(zhí)法機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍，查處打擊各類違規(guī)行為?？赡苷疄榍捌诘谋O(jiān)管執(zhí)法要付出一定的經(jīng)濟(jì)成本，但就長遠(yuǎn)看來，這有利于社會誠信氛圍的形成。最后，江西省必須建立規(guī)范的退出執(zhí)行程序，嚴(yán)格確保相關(guān)處罰措施的落實(shí)與實(shí)施。

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