紀(jì)連國(guó)

[摘 要]我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自身的缺點(diǎn)限制、管理體制不足、金融運(yùn)作體制制約、法律意識(shí)淡薄等，對(duì)宏觀調(diào)控的效果也會(huì)有相當(dāng)大的制約。也只有解決了上述諸多問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控才會(huì)應(yīng)對(duì)自如。本文從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究綜述出發(fā)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩方面分析，提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的對(duì)策與思路，對(duì)政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供有益借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；供求關(guān)系；宏觀調(diào)整

中圖分類號(hào)：U416.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）16-0307-01

一、引言

近年來(lái)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的再次升溫，我國(guó)政府出臺(tái)了眾多相關(guān)宏觀調(diào)控措施，如控制土地供應(yīng)、限制銀行資金投入、進(jìn)行房地產(chǎn)法規(guī)執(zhí)法檢查等。但由于我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系從理論上看近似完美，但過(guò)于注重日?；墓芾?，不能很好地適應(yīng)緊急狀態(tài)時(shí)的調(diào)控需要；另一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論可操作性欠佳，導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)危機(jī)出現(xiàn)時(shí)無(wú)所適從。其后果是每當(dāng)房地產(chǎn)泡沫呼聲響起，政府就祭起土地、金融、法規(guī)等三面大旗，這種權(quán)宜之計(jì)不僅使地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了“狼來(lái)了”的心理，也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成不利影響，政府宏觀調(diào)控的效果也大打折扣。

我國(guó)政府政策對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的影響進(jìn)行研究基本始于九十年代末，其主要研究成果散見(jiàn)于各大經(jīng)濟(jì)類、管理類的學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表的學(xué)術(shù)論文，其中絕大多數(shù)是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)而進(jìn)行的研究和探討。在研究對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，其中很重要的一個(gè)方面是控制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，從這一角度研究宏觀調(diào)控政策的。作者通過(guò)研究得出了地價(jià)盡管是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分，對(duì)房?jī)r(jià)的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的，決定房?jī)r(jià)的因素是市場(chǎng)需求而不是成本的結(jié)論；并據(jù)此提出了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向?yàn)椋赫{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)應(yīng)調(diào)控房?jī)r(jià)；調(diào)控房?jī)r(jià)，必須控制投機(jī)需求。

二、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給體系

（一）加強(qiáng)有效供給。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀，由于商品房空置率較高，提高有效供給數(shù)量，減少無(wú)效供給是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在。在供給總量中，一部分是適銷對(duì)路的有效供給，另一部分是滯存積壓的無(wú)效供給。要使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走向配額均衡，關(guān)鍵之一在于減少無(wú)效供給，增加有效供給，而增加有效供給，關(guān)鍵還在于加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，盡快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，使價(jià)格信號(hào)得以迅速準(zhǔn)確地發(fā)揮作用。另外加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供求，為中低收入者提供住房保障。新加坡的一些住房政策可以為我國(guó)所借鑒。

（二）調(diào)整供給缺口。首先應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他商品市場(chǎng)、資金市場(chǎng)等都是緊密聯(lián)系在一起的，一個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系的變化會(huì)影響到另一個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。因此，房地產(chǎn)供給缺口的緩和或消除僅僅靠房地產(chǎn)市場(chǎng)上單獨(dú)采取調(diào)節(jié)措施是難以奏效的。雖然房地產(chǎn)供給缺口所表現(xiàn)出的是房地產(chǎn)商品市場(chǎng)上的供不應(yīng)求，從而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上采取調(diào)節(jié)措施是必要的，但如果其他市場(chǎng)的情況不變，那么房地產(chǎn)這一市場(chǎng)的變化并不能導(dǎo)致房地產(chǎn)供不應(yīng)求現(xiàn)象的緩和或消失。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，針對(duì)房地產(chǎn)商品供給的短缺，可以采取相應(yīng)的調(diào)節(jié)措施。

屬于數(shù)量調(diào)整的措施有：（1）從增加供給的角度出發(fā)，調(diào)整土地出讓的規(guī)模，調(diào)整房屋出售的規(guī)模，以促進(jìn)短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)；（2）從抑制需求的角度出發(fā)，擴(kuò)大可供出讓使用的土地面積或增加可供出售的房屋數(shù)量，以減輕短缺房地產(chǎn)商品市場(chǎng)所面臨的壓力。

屬于價(jià)格調(diào)整的措施有：從增加供給的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)價(jià)格，以促進(jìn)短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)；從增加供給的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)租金，以促進(jìn)短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)；從抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)價(jià)格，以達(dá)到減輕短缺房地產(chǎn)商品市場(chǎng)所面臨的壓力；抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)的租金，以達(dá)到減少社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求的目的。

三、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求體系

制止把房地產(chǎn)當(dāng)作投資和投機(jī)對(duì)象的錯(cuò)誤做法。如果房地產(chǎn)為居民純粹的消費(fèi)品而非投機(jī)的載體，房?jī)r(jià)就不會(huì)在短期內(nèi)大幅波動(dòng)，只會(huì)隨著人口和收入的增加在長(zhǎng)期內(nèi)穩(wěn)中緩慢上升。到后期人口逐步實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)，人口結(jié)構(gòu)和生活水平基本穩(wěn)定，歷年積累的住宅存量基本可以滿足穩(wěn)定人口的需要，每年新增住房流量只是為了抵補(bǔ)存量的毀損和折舊，這時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是成熟的市場(chǎng)，這樣的發(fā)展模式才是健康的模式。

禁止消費(fèi)層面的投機(jī)行為。為了控制房?jī)r(jià)非理性的過(guò)度上漲，各地政府最好在購(gòu)房者購(gòu)買時(shí)設(shè)置一定的限制條件。對(duì)于這些游資，政府應(yīng)該設(shè)法將他們引導(dǎo)到不是制造泡沫而是創(chuàng)造真實(shí)財(cái)富的生產(chǎn)性投資活動(dòng)中去。同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等獲取條件要嚴(yán)格把關(guān)，謹(jǐn)防高收入者霸占社會(huì)有限資源。封堵境外投機(jī)資金，收縮國(guó)內(nèi)面向房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸。大量可利用的投機(jī)資金是房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹的催化劑。要防止已有的泡沫繼續(xù)膨脹就要封堵境內(nèi)外投機(jī)資金繼續(xù)涌入，要想擠出現(xiàn)有泡沫，就要分流出已進(jìn)入的資金。對(duì)人民幣升值的預(yù)期是境外投機(jī)資金持續(xù)涌入的動(dòng)力，外資的涌入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲所起的作用至少有兩個(gè)方面：首先是它直接形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，推升了房?jī)r(jià)的上漲；其次中國(guó)人總相信外國(guó)人是聰明的，外資的行為極大地影響了國(guó)內(nèi)潛在買家對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。在現(xiàn)行匯率政策不能貿(mào)然改變的情況下，只能通過(guò)其他的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段來(lái)阻止。

采取適度的調(diào)控措施，避免預(yù)期突然轉(zhuǎn)變。泡沫的引發(fā)、投機(jī)行為的產(chǎn)生與人們的預(yù)期有極大的關(guān)系。當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)未來(lái)要上漲時(shí)，就會(huì)刺激人們?cè)黾赢?dāng)前需求。客觀上使得價(jià)格真的上漲，從而陷入漲價(jià)—預(yù)期—再漲價(jià)的惡性循環(huán)，使本來(lái)有序的市場(chǎng)變得混亂。若由最具權(quán)威的政府部門根據(jù)人口、收入等因素制定比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改、公布，且嚴(yán)格實(shí)施，那么人們的預(yù)期也就不會(huì)跌宕起伏，投機(jī)行為也就難以發(fā)生。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段是指政府按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過(guò)調(diào)整經(jīng)濟(jì)利益，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿及產(chǎn)業(yè)政策等經(jīng)濟(jì)機(jī)制來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一種手段。主要包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財(cái)政政策手段。通過(guò)政策的扶持或約束，以政策確定性引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，是調(diào)控的重要方式。政策通過(guò)產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是有非常重要的意義。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策作為一種方向性、導(dǎo)向性的政策措施體系，應(yīng)充分注意時(shí)效性，應(yīng)當(dāng)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的客觀規(guī)律，體現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，并且政策的實(shí)施以間接為主。財(cái)政政策。是指政府運(yùn)用財(cái)政收支的各種工具，通過(guò)調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡目的的政策手段。在宏觀調(diào)控中，財(cái)政政策具有最直接、最有效的作用，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，財(cái)政政策也同樣起著十分重要的作用。

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