房?jī)r(jià)中國(guó)最大的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)

盡管輿論普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，地產(chǎn)大佬的顯赫地位已經(jīng)讓位于互聯(lián)網(wǎng)精英，但它依然是現(xiàn)今最大的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，交織了最多的社會(huì)運(yùn)行要素。

2010年全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后第一天，北京土地市場(chǎng)便出現(xiàn)三個(gè)“地王”，拿地方無一例外是央企。

2016,究竟誰在制造“地王”

三四線城市庫存過大，一線城市土地稀缺，財(cái)大氣粗的開發(fā)商們只得擠到幾個(gè)二線城市搶地，使得2016年有望成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。那么誰是這些地王最主要的制造者？

地王頻現(xiàn)的隱憂

進(jìn)入2016年以來，全國(guó)總價(jià)地王、單價(jià)地王以及溢價(jià)率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現(xiàn)在四個(gè)二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

據(jù)地產(chǎn)信息提供商克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年以來重點(diǎn)城市“三高”地王已達(dá)到74幅，4月以來的一個(gè)半月就占近70%的規(guī)模。

今年接下來的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

與地價(jià)齊高的是樓價(jià)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格與上月相比，上漲最快的三甲是合肥、廈門、南京。價(jià)格分別比上月增長(zhǎng)了5.8%、5.3%和4.4%。緊隨其后的是上海、杭州、北京和福州，增長(zhǎng)率都在3%及以上。

與以往一樣，地價(jià)的飆升，立刻引發(fā)了購房者的恐慌情緒。“南京樓市”微信公眾號(hào)主編李子墨說，土地拍賣當(dāng)天，南京當(dāng)?shù)毓?hào)文章就發(fā)出文章報(bào)道此事，其中三四篇閱讀量達(dá)“10萬+”。“公司里兩個(gè)小女孩在拍出地王的第二天就趕緊去買房了”。

國(guó)企央企唱主角

李子墨說，從2015年開始，全國(guó)各地的資金都到南京炒房了，“我們認(rèn)為這一輪上漲是資本游戲，實(shí)際上是一種貨幣現(xiàn)象，用無限的貨幣追逐少量的房子?！?/p>

在南京的新地王中，人們看到了一個(gè)并不熟悉的身影——葛洲壩集團(tuán)。葛洲壩是隸屬于國(guó)資委的央企，以水電投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)為主業(yè)。

據(jù)分析，水電系央企正積極搶做大規(guī)模。其中，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。

實(shí)際上，不僅是水電系國(guó)企，綜觀今年以來熱門城市的新晉地王，央企和國(guó)企均是勝出者。

在3月底武漢的一次青山片區(qū)土地拍賣中，主力競(jìng)拍者中海地產(chǎn)、中冶置地和江西新力，分別代表著國(guó)企、央企和市國(guó)資。

在南京，近段時(shí)間拿到地的開發(fā)商主要來自央企和國(guó)企，比如葛洲壩、電建、金茂、上海建工、保利、魯能、中建東孚等。

南京樓市的資深觀察者王歡表示，國(guó)企和央企抬高了地價(jià)，這是行業(yè)共識(shí)，“有央企在，中小民營(yíng)企業(yè)拿地很難?！?/p>

單個(gè)地塊動(dòng)輒數(shù)十億元，而需要在各地囤地的房地產(chǎn)企業(yè)顯示不可能僅依靠自身的現(xiàn)金流支撐搶地。支撐一座座高樓大廈的，其實(shí)是銀行的信貸資金。

事實(shí)上，自從央行2014年11月份首次降息至今，經(jīng)過多次降準(zhǔn)、降息，市場(chǎng)資金面和流動(dòng)性充足，銀行對(duì)于房企的支持可以說順理成章。

不過，從開發(fā)貸的定價(jià)來看，銀行已經(jīng)幾乎“倒貼”。

年報(bào)顯示，2015年，金地集團(tuán)整體平均融資成本為5.32%，利息資本化金額17.93億元。由于在各類負(fù)債中，銀行融資成本明顯較低，因此可以判斷，金地集團(tuán)2015年銀行借款的平均融資成本將明顯低于5.32%。而有著國(guó)資背景的廈門國(guó)貿(mào)銀行融資利率最低至3%左右，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行的一年期貸款利率。

當(dāng)然，銀行要賺的絕不僅僅是吆喝聲。

一位精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與融資的律師表示，“從過往的記錄來看，這些大型房企發(fā)生不良貸款的機(jī)率確實(shí)比較低，甚至就連爭(zhēng)議和訴訟也很少發(fā)生”。

“對(duì)于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，銀行追求的往往是以量補(bǔ)價(jià)”，一位城商行有關(guān)人士進(jìn)一步表示，“從風(fēng)控角度而言，銀行的貸款結(jié)構(gòu)中也必須包含相當(dāng)比例的低價(jià)但優(yōu)質(zhì)的貸款。此外，在攬存壓力比較大、優(yōu)質(zhì)貸款客戶減少的背景下，大型房企確實(shí)屬于稀缺資源，雖然銀行手握資金，但多數(shù)情況下，都是銀行主動(dòng)爭(zhēng)取成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的主辦銀行或戰(zhàn)略伙伴，這樣能夠在對(duì)公業(yè)務(wù)領(lǐng)域形成綜合經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

新地王“解套”老地王

在地王現(xiàn)象中，最不可思議的是“面粉比面包貴”，即成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房?jī)r(jià)格，目前它幾乎在所有一線和熱點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)了。

正常而言，開發(fā)商拿地價(jià)格要低于未來售房?jī)r(jià)格的50%，才能保證賺錢，最高也不能超過60% -70%。也就是說，開發(fā)商以每平方米4萬拿下的地，至少要賣到每平方米6萬-8萬才能回本。

而南京的新地王板塊的房?jī)r(jià)會(huì)漲到每平方米8萬嗎？融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌認(rèn)為不大可能，他稱，“蘇州、南京的地價(jià)是不對(duì)的，杭州曾經(jīng)比上海還高，因?yàn)榈貎r(jià)高，很多開發(fā)商在杭州虧錢的，南京是在步杭州的后塵?！?/p>

在他看來，不像上海，南京土地供給大，房?jī)r(jià)一直在每平方米2萬余元，現(xiàn)在樓面價(jià)動(dòng)輒超每平方米3萬元是不合理的。

如果目前的地價(jià)不合理，為什么地產(chǎn)商們還扎堆往里沖呢？

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，實(shí)際上現(xiàn)在開發(fā)商們心頭盤算的是另外的賬本。因?yàn)楝F(xiàn)在三四線城市庫存過大，看不到盈利的希望，開發(fā)商們避之不及。而一線城市幾乎沒有新增土地供給。但開發(fā)商不能不拿地，因?yàn)橐ＷC銷售額的持續(xù)增長(zhǎng)，維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

最后造成的結(jié)果就是，大家都擠到二線城市搶地?！艾F(xiàn)在已經(jīng)不是在用正常的市場(chǎng)預(yù)期拍地，而是無論多高的價(jià)格，都要讓自己還在這場(chǎng)游戲中。”張輝說，最近有南京的房企老總告訴他，“拿地有風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)虧錢，但是不拿地，團(tuán)隊(duì)可能就沒了。”

其次，在面粉普遍比面包貴的時(shí)候，大家比的不再是面粉與面包的價(jià)格，而是過去的面粉與將來的面粉價(jià)格?！爸灰磥淼牡貎r(jià)比現(xiàn)在的貴，現(xiàn)在的地價(jià)就是合理的?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。

李子墨表示，南京一線房企的老總，也覺得現(xiàn)在的地價(jià)難以接受，他們期望地價(jià)的泡沫由時(shí)間和城市價(jià)值的提升來消化。

“南京歷史上，所有的地價(jià)泡沫都被時(shí)間消化了，過去兩年的地王現(xiàn)在來看，價(jià)格都不算高?！崩钭幽f，“老地王被新地王取代，老地王就解套了。”