Q1：承律師，您好！

我們是一家互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司。2014年6月，我公司與一家商貿(mào)公司簽署了上海市中心某大廈1501室的《房屋租賃合同》，用作本公司辦公室。當時約定了租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金5萬元，當時除了按照合同約定每月支付租金之外，還支付了2個月房租共計10萬元作為押金。到了2015年10月，因本公司風投撤資，公司現(xiàn)金流緊縮，本公司擬搬離現(xiàn)有辦公室，到某經(jīng)濟園區(qū)繼續(xù)經(jīng)營，我們向出租方提出提前解除房屋租賃合同，但出租方提出不光要沒收押金，還要我們支付剩余3年多租期的房屋租金作為違約金。我們想請問一下，這樣的條款有效嗎？我公司是否需要支付全部剩余租期的租金作為違約金？我方有何方法可以抗辯出租方的要求？

求助人：小朱

A：小朱你好！你們公司的這個問題非常值得進行討論。

首先，根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，你方因違約給對方造成損失，確應承擔相應的責任。但是上述條款規(guī)定的比較籠統(tǒng)，在司法實踐中缺乏操作性，因此部分地方高院對于合同沒有約定違約責任的情形出臺過指導意見或解答：北京市高級人民法院在《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第二十四條中指示：“承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的……具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜?！倍K高院在《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的意見》第二十六條第二款中給出的意見是：“因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。”另外，2012年發(fā)生的一起房屋租賃合同糾紛的情況與你們的情況十分類似。關(guān)于此案，法院判決的依據(jù)是上海市高級人民法院《關(guān)于民事案件審理的幾點具體意見》（滬高法民〔2000〕44號）第28條：“租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩余租期租金的，可否支持？”的意見：“未履行期間發(fā)生的租金，可視為出租人的損失，由承租人予以補償。剩余租期超過3個月的，補償額按3個月租金計付；剩余租期不滿3個月的，補償額以剩余租期的租金計付?！?/p>

可見，在各地司法實踐中，對于提前退租的賠償責任是有一定限制的。那么，有沒有國家性的法律以及其他規(guī)則可以適用類似案件呢？我們來進行一下分析：根據(jù)《合同法》第一百一十四條第一款的規(guī)定（“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”），法院一般會尊重你們在《房屋租賃合同》中的約定。但問題在于，法律允許當事人合意約定違約金數(shù)額，以及在法條中表明支持違約損失賠償?shù)某踔允菫榱吮Ｗo守約方因?qū)Ψ竭`約而失去的可期待利益以及遭受到的實際損失，而并非是為了懲罰違約方，因此當合同中違約責任過高時，法院往往會選擇“適當減少”，以顯雙方權(quán)利義務之公平。由于你方未履行完租期，這里會涉及違約責任是否過高的問題。關(guān)于這個問題，《合同法》第一百一十四條第二款中寫明：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”這里可以看到，雖然該條款對于約定責任過高的設置有所規(guī)定，卻并沒有一個具體的標準。

那么如何來界定這個標準呢？在2013年的一起案件中，法院給出的判決意見與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定相一致，即“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失?！苯Y(jié)合上海高院的意見精神，沒有約定違約責任時，對提前退租需要賠付的損失數(shù)額有過具體限制（即一般情況下為三個月租金以下），也就是說，如果合同中約定的違約金數(shù)額為三個月租金以下的，一般不會認為是合同法第一百一十四條第二款中的“過分高于造成損失，可以予以適當減少”的情形。而根據(jù)你們公司的實際情況，一共約定了五年的租期，但是實際履行尚未滿兩年，雙方約定的違約金超過實際損失的百分之三十且數(shù)額為三個月租金以上，可以認為是“過分高于損失”的情況，你們公司可請求法院予以適當減少。

Q2：承律師，你好！

我公司的兄弟公司遇到了和我們公司類似的情況，但不同的是，兄弟公司的出租方當時是根據(jù)兄弟公司的要求，為兄弟公司新建了一幢廠房，然后租賃給兄弟公司使用。請問這種情況下，如果《房屋租賃合同》也規(guī)定了承租方如果提前退租，需要向出租方支付剩余租期的全部租金作為違約金的條款，出租方和承租方的相關(guān)權(quán)利義務有何不同？

求助人：小朱

A：關(guān)于這個問題，希望可以通過一個情況相似的案例（蘇州某文教設備科技有限公司與蘇州某電子科技有限公司租賃合同糾紛案）進行說明。

該案件大致案情如下：蘇州某文教設備科技有限公司（以下簡稱A公司，即出租方）與蘇州某電子科技有限公司（以下簡稱B公司，即承租方）于2007年10月24日簽訂《備忘錄》一份，約定了由A公司根據(jù)B公司的要求新建4幢廠房并讓B公司使用，以及具體租期、租金等事項。雙方還約定，若A公司未在規(guī)定期限內(nèi)交房，延期一天賠償10000元；B公司未按時支付租金，延期一天賠償10000元；B公司租期未滿需退房按未到租期租費全額的50%賠償。

后因B公司提出退租等要求，A公司先后于2012年12月26日、2013年1月12日、2013年1月16日向B公司發(fā)出《聯(lián)系函》、《催款函》、《催告函》各一份，表示不接受B公司退租的要求，如B公司要求退租，其將要求B公司按照合同條款賠償損失。

A公司主張：其不同意B公司提前退租解除合同，如果法院最終認定其與B公司所簽訂的《土地廠房租賃合同書》解除或終止，則要求B公司支付違約金，按照合同解除或終止后剩余租賃期限租金總額計算；合同解除或終止的時間應為法院確認解除或終止合同的判決生效之日；關(guān)于逾期支付租金的違約金，應按合同約定的日10000元計算，不應調(diào)整，即使調(diào)整，也應當按照銀行同期貸款利率的4倍進行計算。B公司表示，其與A公司簽訂的《土地廠房租賃合同書》在解除通知到達A公司時解除；約定的逾期支付租金的違約金過高，要求法院予以調(diào)整，解除合同的違約金不應超過6個月的租金損失，要求法院予以調(diào)整。

此案經(jīng)過一審和二審，二審法院的終審判決判定：一、關(guān)于逾期付款違約金的計算標準，A公司主張按每天10000元計算明顯過高，將逾期付款違約金調(diào)整為銀行同期貸款利率的1.3倍。二、關(guān)于提前解除合同的違約責任負擔問題。首先，合同解除時剩余租期的租金總額，即合同法第一百一十三條規(guī)定所指的“合同履行后可以獲得的利益”，該部分損失B公司在合同締結(jié)時完全可以而且應當預見，將其計入出租房的可得利益損失應當是合理的考量；因此，B公司主張因其違約導致合同解除的違約金數(shù)額應以六個月租金為限的主張沒有法律依據(jù)。其次，可得利益損失數(shù)額的認定應當綜合考慮可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵等因素，從非違約方主張的可得利益損失總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失造成的損失及必要的交易成本。也即A公司也應在合同解除后盡快接收房屋，并采取措施促進涉案房屋的二次出租、利用，而不應當放任損失繼續(xù)擴大。因此A公司要求按照剩余租期租金全額計算B公司應承擔的違約金的主張，違反了前述關(guān)于可預見性原則、損益相抵原則、止損原則的規(guī)定，也沒有合同依據(jù)。綜上，二審法院認為違約金數(shù)額的認定應當綜合考慮B公司的過錯程度、違約行為造成的直接損失及可得利益損失數(shù)額，結(jié)合損益相抵原則、守約方的止損義務等多種因素綜合確定，酌情調(diào)整為剩余租期內(nèi)租金全額的20%。

可見，與普通租賃合同相比，這種情況下對于違約賠償?shù)臄?shù)額認定需要綜合考慮違約行為造成的直接損失、可得利益損失、違約方過錯等因素，而并非限于六個月或者三個月未履行租期租金的“合理損失”，因它是可預見的，是違約方在締約時即認可的事項。而對于違約方是否應當全額承擔合同中約定的違約責任，則還需要結(jié)合具體情況中守約方的止損義務，違約方的實際行為措施等方面進行考量。

編輯：薛華 icexue0321@163.com