于靖園

“一個(gè)月有近兩萬(wàn)元的養(yǎng)老金，房子還能一直住下去，這比租出去還劃算?！?/p>

今年70歲的北京老人李明珠在自己居住的小區(qū)樓下參與老年活動(dòng)時(shí)，和自己的鄰居們說(shuō)道。

李明珠是新華通訊社的退休老干部，在這一片新華社員工的家屬區(qū)，她是老人群體里對(duì)理財(cái)、保險(xiǎn)、金融類(lèi)產(chǎn)品消息最靈通的一位。

“劃算”的養(yǎng)老新產(chǎn)品

李明珠所提到的“劃算的產(chǎn)品”，是幸福人壽保險(xiǎn)推出的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，房來(lái)寶。

房來(lái)寶的全稱(chēng)是房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司后，可繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

按照測(cè)算，以70周歲的老年人為例，房屋價(jià)值為500萬(wàn)元的情況下，扣除延期年金保費(fèi)和保單管理費(fèi)，每月老人拿到手的養(yǎng)老金約為18500元。

這一產(chǎn)品對(duì)投保老年人設(shè)置了年齡限制，60周歲至85周歲。由于這一產(chǎn)品與普通的人身險(xiǎn)產(chǎn)品相比較為復(fù)雜，設(shè)置的猶豫期較長(zhǎng)，為30天（普通產(chǎn)品猶豫期為10天），也就是說(shuō)老年人投保后30天內(nèi)退保，自身權(quán)益不受損失。

向來(lái)敏感的李明珠嗅到了這款產(chǎn)品的與眾不同。確實(shí)，它是國(guó)內(nèi)第一個(gè)正式的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品。

那么，何為以房養(yǎng)老呢？

“以房養(yǎng)老，就是依據(jù)擁有資源在自己一生優(yōu)化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶(hù)生存余命的差異，對(duì)擁有的巨大房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價(jià)值，通過(guò)一定的金融或非金融機(jī)制以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng)，為其退休養(yǎng)老期間建立起一筆長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定乃至延續(xù)終生的現(xiàn)金流入?！睂?duì)以房養(yǎng)老有多年研究的浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武對(duì)《小康》記者說(shuō)道。

這種新興的養(yǎng)老理念，是將人們大都擁有的住房與晚年生活必須考慮的養(yǎng)老保障通過(guò)構(gòu)思精妙的金融保險(xiǎn)機(jī)制鏈接后形成的產(chǎn)物。反向抵押貸款則是金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)基于以房養(yǎng)老理念而創(chuàng)辦的一種新型金融產(chǎn)品，銀行開(kāi)辦這一產(chǎn)品可稱(chēng)為“倒按揭”；保險(xiǎn)部門(mén)開(kāi)辦這一業(yè)務(wù)則可稱(chēng)為“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)”或“老年人住宅反向抵押養(yǎng)老壽險(xiǎn)”。

通俗來(lái)講就是，老人把自己的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，評(píng)估后獲得一筆錢(qián)，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給老人用于養(yǎng)老，讓其生活得更有質(zhì)量，去世后房子歸金融機(jī)構(gòu)處理。如果去世得早，房子歸金融機(jī)構(gòu)，但剩余的錢(qián)會(huì)給老人指定的繼承人。

反向按揭源于西方

其實(shí)，以房養(yǎng)老模式雖然在國(guó)內(nèi)仍是一個(gè)新鮮事物，但是在西方社會(huì)，它早已發(fā)展成為一個(gè)成熟的社會(huì)、金融產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國(guó)家常見(jiàn)的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國(guó)特色不同的以房養(yǎng)老實(shí)踐中，反向抵押貸款（也稱(chēng)反向按揭）最受歡迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購(gòu)買(mǎi)老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過(guò)世后再收回該住房。

反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國(guó)。二十世紀(jì)六七十年代美國(guó)就開(kāi)始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類(lèi)也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動(dòng)利率兩種。

隨著社會(huì)養(yǎng)老保障壓力增大，美國(guó)政府開(kāi)始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過(guò)了《1987國(guó)家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開(kāi)發(fā)部聯(lián)合設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款。此后，住房反向抵押貸款在美國(guó)大規(guī)模推廣，并有公共保險(xiǎn)部門(mén)提供的保險(xiǎn)。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)的初步發(fā)展。

21世紀(jì)初，美國(guó)住房反向抵押貸款市場(chǎng)高速發(fā)展。根據(jù)美國(guó)住房反向抵押貸款協(xié)會(huì)的一份數(shù)據(jù)，美國(guó)參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從90年代的不到200個(gè)，擴(kuò)增為2005年的1300多個(gè)，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。此后，2007年一年發(fā)放的住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款已達(dá)到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個(gè)住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。

人口老齡化已經(jīng)成為一個(gè)全球的現(xiàn)象。對(duì)任何一個(gè)國(guó)家與地區(qū)來(lái)講，養(yǎng)老保障都將是一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)。柴效武總結(jié)了中國(guó)老齡化的特點(diǎn)：老齡人口規(guī)模大、占據(jù)總?cè)丝诒壤?，老齡化速度增長(zhǎng)快。國(guó)家前財(cái)政部長(zhǎng)項(xiàng)懷誠(chéng)在出席香港公開(kāi)大學(xué)舉辦的有關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合的研討會(huì)時(shí)表示，中國(guó)人口的老齡化速度將會(huì)大大高于世界平均水平。2000年，全球和中國(guó)60歲以上人口的比例均為10%左右，二者大體相當(dāng)；到2030年，這個(gè)比例則分別是16%和24.5%，中國(guó)人口老齡化的速度比其他國(guó)家要快得多。

人口預(yù)期壽命的大幅提高，固然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技進(jìn)步、生活水平提高的必然結(jié)果，但老年人口增長(zhǎng)過(guò)快，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)過(guò)重，步入老齡化社會(huì)的速度過(guò)猛，再加上獨(dú)生子女政策負(fù)面效應(yīng)的日益顯現(xiàn)，未富先老的特殊國(guó)情，使得養(yǎng)老問(wèn)題在我國(guó)日益突出，人口老齡化危機(jī)愈益嚴(yán)重。而未富先老、養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺、養(yǎng)老保障制度不健全等，也使消化這一老齡化危機(jī)面對(duì)多重困境，有的城市的個(gè)人養(yǎng)老金賬戶(hù)已處于“空賬運(yùn)行”狀態(tài)?！耙虼耍ㄟ^(guò)以房養(yǎng)老，就可以使老年人有一筆持續(xù)穩(wěn)定的固定收入來(lái)改善晚年生活，彌補(bǔ)社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的不足?！辈裥湔f(shuō)道。

其實(shí)，早在2004年，柴效武就提出“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”的觀(guān)點(diǎn)，當(dāng)時(shí)引起了很大的社會(huì)反響，隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，“以房養(yǎng)老”觀(guān)點(diǎn)越來(lái)越被社會(huì)民眾所接受。

2013年9月13日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。

2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。“這標(biāo)志著以倒按揭為形式的以房養(yǎng)老在我國(guó)正式推出?！辈裥湔f(shuō)道。

今年3月31日，國(guó)家發(fā)改委公布 《關(guān)于2016年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提出將推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。中國(guó)保監(jiān)會(huì)表示，今年要在四個(gè)試點(diǎn)城市的基礎(chǔ)上，選擇經(jīng)濟(jì)條件較好、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為規(guī)范、當(dāng)?shù)卣С值某鞘泻偷貐^(qū)納入試點(diǎn)范圍。

“以房養(yǎng)老是一種新型的養(yǎng)老理念，倒按揭則只是以房養(yǎng)老理念指導(dǎo)之下的一種具體操作工具。以房養(yǎng)老的具體操作方法有三十種，倒按揭只是其中的一種，而且是風(fēng)險(xiǎn)最大、關(guān)聯(lián)面最多、操作事項(xiàng)最為復(fù)雜的一種。國(guó)務(wù)院和央行、保監(jiān)會(huì)、發(fā)改委提出的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，都是倒按揭的新提法?！辈裥湔f(shuō)道。

多少人愿為“以房養(yǎng)老”埋單？

在政策出臺(tái)后，越來(lái)越多的人了解到“以房養(yǎng)老”概念，“2016中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，71.5%的受訪(fǎng)者對(duì)“以房養(yǎng)老”擁有認(rèn)知?！耙苑筐B(yǎng)老”這一新概念牽動(dòng)了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動(dòng)他們，依舊是一個(gè)疑問(wèn)。

來(lái)自幸福人壽的最新數(shù)據(jù)顯示，從2015年3月產(chǎn)品獲批到2016年4月底，幸福人壽“房來(lái)寶”簽訂投保意向書(shū)的客戶(hù)有58戶(hù)，77人。其中32戶(hù)家庭已順利領(lǐng)取保險(xiǎn)金，月領(lǐng)保險(xiǎn)金以5000-10000元居多，平均月領(lǐng)保險(xiǎn)金8000元，最高的是上海一位客戶(hù)，每月可領(lǐng)取19000元。

可是，“77人”這個(gè)數(shù)字，在2015年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)60歲人口已達(dá)到2.16億的中國(guó)，實(shí)在是滄海一粟。

不僅客戶(hù)鮮有問(wèn)津，保險(xiǎn)公司對(duì)此也并不熱情，國(guó)內(nèi)四大保險(xiǎn)公司均沒(méi)有立即推出相關(guān)產(chǎn)品。

太平保險(xiǎn)公司的金融理財(cái)規(guī)劃師蘇晨告訴《小康》記者，在他的76位客戶(hù)中，只有一位客戶(hù)向他咨詢(xún)以房養(yǎng)老的方式。這個(gè)客戶(hù)今年55歲，在北京擁有四套房產(chǎn)，準(zhǔn)備用一套房以房養(yǎng)老，其他的留給自己的子女。

其他的客戶(hù)大多咨詢(xún)的都是太平保險(xiǎn)新出的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品。包括李明珠的鄰居，已經(jīng)邁入80歲的代子君，她寧愿每年花十萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)太平保險(xiǎn)的養(yǎng)老保險(xiǎn)，以獲得養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)先入住權(quán)，也不愿意考慮每個(gè)月可以得到近兩萬(wàn)元的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。

為何推廣會(huì)遇冷？幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，目前公眾對(duì)以房養(yǎng)老理念還沒(méi)有充分理解。

此外，業(yè)界普遍認(rèn)為，由于中國(guó)人的傳統(tǒng)思想根深蒂固，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老觀(guān)念和住房觀(guān)念影響深遠(yuǎn)，以房養(yǎng)老突破了傳統(tǒng)觀(guān)念，大家對(duì)它的了解和接受需要一個(gè)過(guò)程。而且，房子歷來(lái)作為家庭財(cái)產(chǎn)傳續(xù)，如果抵押給銀行，將來(lái)子女就繼承不了，所以阻力很大。

“2016中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，58.5%的受訪(fǎng)者表示老了之后的房產(chǎn)會(huì)留給后代， 32.1%的受訪(fǎng)者會(huì)考慮抵押以房養(yǎng)老。而當(dāng)受訪(fǎng)者被問(wèn)到最合理的養(yǎng)老形式時(shí)，有35.2%的人選擇了子女養(yǎng)老，28.5%的人選擇了養(yǎng)老院養(yǎng)老，只有18.9%的人選擇了以房養(yǎng)老。

“事實(shí)上，老年人用自己的房子為自己養(yǎng)老，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)出售置換、使用權(quán)出租流轉(zhuǎn)、空間場(chǎng)所轉(zhuǎn)移、住宅功能轉(zhuǎn)換、住宅價(jià)值抵押、出售、按揭乃至倒按揭，等等，只要能夠達(dá)到用房子養(yǎng)老的目的，就是可行的，應(yīng)予以倡導(dǎo)。”柴效武表示，在價(jià)值多元化的社會(huì)，老百姓的住宅、養(yǎng)老、經(jīng)濟(jì)和觀(guān)念等各方面狀況都有較大差異。政府需要為老百姓的多元化養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)搭建好平臺(tái)，給予財(cái)稅、金融、土地等多項(xiàng)政策優(yōu)惠，協(xié)調(diào)處置好多方面的權(quán)責(zé)利關(guān)系，鼓勵(lì)養(yǎng)老制度與觀(guān)念的創(chuàng)新，而非限制于某一種舶來(lái)品上。

經(jīng)多年研究，柴效武發(fā)現(xiàn)美國(guó)的倒按揭業(yè)務(wù)自上世紀(jì)八十年代推出后，也經(jīng)歷了魚(yú)目混珠、慘淡經(jīng)營(yíng)的局面，一直到九十年代美聯(lián)邦政府的“大棒加胡蘿卜”政策推出后，才有了飛躍式的翻番增長(zhǎng)。最近多年來(lái)，每年新加入倒按揭隊(duì)伍的老年人都達(dá)到十萬(wàn)人之多。韓國(guó)于數(shù)年前推出倒按揭業(yè)務(wù)后，政府給予極大的政策優(yōu)惠，一年多的時(shí)間里，參與客戶(hù)達(dá)到四五萬(wàn)人之多，備受社會(huì)的好評(píng)。

雖然以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)遇冷，但是李明珠堅(jiān)信自己的眼光是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，2016年五一節(jié)期間，已經(jīng)決定購(gòu)買(mǎi)幸福人壽“房來(lái)寶”產(chǎn)品的李明珠拿出比以往多一倍的錢(qián)去夏威夷游玩了十天?！暗绒k理了以房養(yǎng)老，只需要兩個(gè)月我就可以從保險(xiǎn)公司得到這筆花費(fèi)的錢(qián)，生活質(zhì)量肯定會(huì)更上一層樓?！崩蠲髦檎f(shuō)道。