【摘要】房地產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅關乎每個房產(chǎn)交易者的稅負變化，同時也關乎整個房地產(chǎn)市場的走向。本文通過對房地產(chǎn)交易營改增后，納稅人營業(yè)稅與增值稅稅負情況的對比，以及對影響房地產(chǎn)價格的因素變化對投機性投資的影響，分析得出在試點之后納稅人稅負微降，同時對抑制投機性投資需求調(diào)節(jié)力度不夠的結論。

【關鍵詞】房產(chǎn)交易稅負 營改增 投資需求

根據(jù)財政部與國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，將于2016年5月1日起在全國全面推行營業(yè)稅改增值稅（以下稱營改增）試點，繼交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)完成營改增之后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)、生活性服務業(yè)等也納入此次試點的范圍。在這些行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)因涉及個人繳納增值稅而引人關注。那么房地產(chǎn)行業(yè)的營改增，是否會加重個人二手房交易的稅負？房地產(chǎn)行業(yè)的投機是否會得到調(diào)控？本文將進行簡單分析。

一、營改增前后 房地產(chǎn)交易營業(yè)稅規(guī)定

根據(jù)財政部關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，自2016年2月22日起，除北上廣深等地外，個人購買2年內(nèi)的住房對外銷售時，全額征收5%的營業(yè)稅；個人購買滿2年（含2年，下同）的住房對外銷售時，免征營業(yè)稅。北上廣深等地個人將購買2年內(nèi)的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人對外銷售滿2年非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；滿2年的普通住房對外銷售時免征營業(yè)稅。

二、營改增后 房地產(chǎn)交易增值稅規(guī)定

根據(jù)財政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的非自建不動產(chǎn)，應以全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)的原值或取得不動產(chǎn)時作價后的余額，以5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后進行納稅申報。北上廣深等地之外的個人將購買2年內(nèi)的住房對外銷售時，就其全額繳納5%的增值稅；滿2年的住房對外銷售時，免征增值稅。北上廣深等地的個人將購買2年內(nèi)的住房對外銷售，就其全額繳納5%的增值稅；滿2年的非普通住房對外銷售時，就其差額繳納5%的增值稅；滿2年的普通住房對外銷售時，免征增值稅。

三、營改增后個人房產(chǎn)交易實際稅負微降

從以上政策可以看出，我國現(xiàn)行房產(chǎn)交易增值稅完全平移了營業(yè)稅政策，不會帶來個人稅負的增加。具體稅負情況，以個人交易2年內(nèi)的住房來分析：

個人銷售一套2年以內(nèi)的住房，銷售價格為200萬（含稅）。那么分別計算其繳納的營業(yè)稅與增值稅。

應納營業(yè)稅額=銷售價格全額×5%=200萬×0.05=10萬

應納增值稅額=不含稅銷售額×5%=200萬÷（1+5%）×5%=9.52萬

營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，在計算增值稅時需要先進性價稅分離，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，稅率不變的情況下，個人房產(chǎn)交易稅負微降，這也正好契合李克強總理關于營改增要確保所有行業(yè)稅負只減不增的說法。

四、目前房地產(chǎn)營改增政策無法抑制房地產(chǎn)投機投資性需求

房地產(chǎn)投資屬于投資理財，是經(jīng)濟主體對資金合理分配達到保值增值的目的，而投機性投資則會造成市場混亂。首先對投機投資性需求做一個簡單的界定，筆者認為房地產(chǎn)的投機性投資等同于炒房，就是投資者利用相應資源短期轉(zhuǎn)手房產(chǎn)獲利的行為。

假設參與房地產(chǎn)市場投資活動的經(jīng)濟主體都是經(jīng)濟的，那么投資者做出投資決策主要的影響因素有：成本—收益、供求和預期。

（一）成本—收益分析

1.貨幣成本降低。我國目前整體房價偏高，大多數(shù)剛性需求消費者是沒有支付能力進入市場的，即使利率降低也是如此，從而在國內(nèi)仍然是以住房投資者為主導的市場。2015年來央行進行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準利率從2015年年初的6.15%，降至目前的4.9%，幾乎為10年歷史新低。央行降息具有普適性，不僅直接降低了剛性需求買房者的還貸成本，同時也降低了投機性買房者的貨幣成本。

2.稅費的降低。房地產(chǎn)交易主要涉及十項稅費：契稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、交易手續(xù)費、房屋所有權登記費、過戶費用等。

2016年國家對房地產(chǎn)交易契稅和營業(yè)稅發(fā)布了優(yōu)惠政策：90平米以下的住房契稅降為1%，最高降了2個百分點。而營業(yè)稅關于交易年限的劃分由2015年的5年為界限，降低為2年，稅率不變。房地產(chǎn)營改增后增值稅只是平移現(xiàn)在的營業(yè)稅政策，沒有增加稅負。

根據(jù)中國典型城市住房同質(zhì)價格指數(shù)（CQCHPI）顯示，2015年第四季度典型城市新建商品住房價格比上一季度上漲了3.0%，盡管漲速有所下降，但房價仍比上年同季度上漲10.3%①。可以看出在房價上漲的情況下，成本費用的降低，會使得投資的總體收益增加。

（二）供求關系不均衡

根據(jù)古典經(jīng)濟學理論，商品的價格與需求負相關，與供給正相關。然而，我國房地產(chǎn)市場有其獨特性：需求與價格正相關，即價格上漲時買房者多，價格下降時大多數(shù)買房者持觀望態(tài)度，這種現(xiàn)象在一線城市更為突出。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年末，商品房庫存達到71853萬平米，面對如此高庫存，市場在供大于求的情況下，房價并沒有下降。市場的狀態(tài)就處于一種僵局，即開發(fā)商賣不出去房子，購房者等待房價下降。

（三）預期

根據(jù)凱恩斯預期理論，預期是影響總供給和總需求的重要因素，房地產(chǎn)的投資也與預期房價漲或跌有極大的關系。在極端的情況下，如果所有人都預期房價上漲，購房需求增加，會推動房價上漲；若所有人都預期房價下跌，購買者等待房價下跌，短期需求降低，會導致房價的下跌。

1.房地產(chǎn)需求預期。在我國，受傳統(tǒng)的儒家成家立業(yè)文化的影響，年輕人結婚購買住房成為剛性需求，特別是對學區(qū)房的需求居高不下，從而形成了投資者預期房地產(chǎn)需求會持續(xù)增加。

2.土地價格預期。在我國公有制經(jīng)濟條件下，土地歸國家和集體所有，地方政府實行土地財政，新樓盤所需城市建設用地供給嚴重不足，從而對土地價格的預期是上漲的。

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)仍然有投機的空間，因此，此次房地產(chǎn)行業(yè)的營改增并不能從稅收上很好的調(diào)節(jié)投機投資性需求，進而不能有效的抑制房價上漲。

注釋

①數(shù)據(jù)來源：清華大學恒隆當?shù)禺a(chǎn)研究中心與北京大學—林肯研究院城市與發(fā)展與土地政策研究中心，2015年第四季度中國典型城市住房同志價格指數(shù)報告。

參考文獻

[1]李獻桃.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析[J].現(xiàn)代營銷（下刊），2016，02：105.

[2]鐘順東，鐘涵宇.房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”稅負探究[J].企業(yè)導報，2016，01：8-9.

[3]本報記者陳雪檸.二手房營改增未必多繳稅[N].北京日報，2016-03-15007.

作者簡介：程星星（1991-），女，山西呂梁，山西財經(jīng)大學2014（財政學）學術碩士研究生，研究方向：稅收理論與實物。