康卓 董曦濛

摘 要：商業(yè)綜合體目前發(fā)展迅猛，是一個(gè)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體的建筑，因此商業(yè)綜合體的投資控制就顯得尤為重要，而大部分的投資發(fā)生在施工階段。文章對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工階段投資控制的主要影響因素、重點(diǎn)控制要素，以及主要內(nèi)容進(jìn)行了研究分析。通過(guò)資金累計(jì)曲線說(shuō)明了如何調(diào)控資金保障進(jìn)度、控制質(zhì)量和安全，通過(guò)調(diào)值公式說(shuō)明了合同調(diào)整的具體方法。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體 施工階段 投資控制 研究

中圖分類號(hào)：F721.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）02-026-03

一、商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工階段投資控制研究的意義

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)地發(fā)展。同時(shí)，城市建設(shè)項(xiàng)目也一派繁榮，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，水平逐漸提高。人們對(duì)生活質(zhì)量的追求也逐漸升高，生活方式也趨于豐富多樣，高效便捷，城市化建設(shè)的進(jìn)程迅猛發(fā)展。從而商業(yè)綜合體應(yīng)運(yùn)而生，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不僅滿足了人民日益增長(zhǎng)的對(duì)餐飲、娛樂(lè)、居住、商業(yè)、辦公以及交通等方面的要求，還合理利用城市空間，節(jié)約資源，是如今炙手可熱的綜合性項(xiàng)目。這類綜合性建筑項(xiàng)目的投資金額往往非常巨大，且建設(shè)周期長(zhǎng)，對(duì)施工技術(shù)也有較高的要求。如果對(duì)施工階段管控不足，易引起投資管理失控、施工進(jìn)度落后、項(xiàng)目虧損嚴(yán)重等問(wèn)題發(fā)生。因此，如何將建設(shè)資金合理確定并有效控制就成了一個(gè)尤為重要的問(wèn)題，而在整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目的投資控制中，施工階段的投資一般占總投資的 60%～70%。因此科學(xué)合理地對(duì)施工階段進(jìn)行投資控制更是重中之重。如何在商業(yè)綜合體的施工階段中，合理控制投資，充分利用人力、物力、財(cái)力，使三者達(dá)到協(xié)調(diào)，以達(dá)到最優(yōu)的投資目的是當(dāng)今需要研究探討的問(wèn)題。如今，我國(guó)主要是遵循動(dòng)態(tài)控制原理對(duì)施工階段進(jìn)行投資控制的，如圖1所示。

據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編著的《2014中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)每年投入大量的資金進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，2012年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為274694.7億元，2013年為446294.1億元，2013年比上年增長(zhǎng)19.1%。其中建筑安裝工程費(fèi)用2012年為77724.1億元，2013年為91074.4億元，2013年比上年增長(zhǎng)17.2%；設(shè)備工具器具購(gòu)置費(fèi)用2012年為53353.1億元，2013年為56795.5億元，2013年比上年增長(zhǎng)6.5%。{1}其中，商業(yè)綜合體項(xiàng)目發(fā)展迅速，各個(gè)階段的投資控制都有其特點(diǎn)，在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中起到的作用也是不同的。施工階段總投資的影響程度只占5%～10%，影響程度看似很小，但真正的投資卻主要發(fā)生在這一階段。{2}在工程項(xiàng)目施工過(guò)程中建設(shè)單位經(jīng)常忽視了對(duì)投資的控制，從而導(dǎo)致施工階段出現(xiàn)了資金控制不合理情況，降低了工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。所以科學(xué)合理地進(jìn)行商業(yè)綜合體項(xiàng)目中施工階段的投資控制是非常緊迫的任務(wù)。

二、商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工階段投資控制的影響因素

材料、人工、設(shè)備的費(fèi)用在商業(yè)綜合體施工階段的投資中占主要部分，材料、人工、設(shè)備花費(fèi)的多少直接關(guān)系到整個(gè)施工階段投資的多少，以及最終所得到的效益。

材料費(fèi)在商業(yè)綜合特體項(xiàng)目施工階段投資中占很大的比例，一般占施工階段全部投資的50%～60%左右。對(duì)資金占用額較大，采購(gòu)較困難的大型材料，要給予高度重視，從而使材料總費(fèi)用最為經(jīng)濟(jì)合理。人工費(fèi)一般占施工階段全部投資的占15%～20%左右，雖然比起材料費(fèi)所占的比重要小，但商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工不僅需要大量的人力資源，更需要有管理能力、專業(yè)技術(shù)的人才，屬于勞動(dòng)密集型工作。要合理安排上工人數(shù)和人員調(diào)配，避免窩工，多對(duì)工人進(jìn)行崗位培訓(xùn)和安全教育，合理運(yùn)用有技術(shù)的人才，做到專項(xiàng)專用和調(diào)整人工單價(jià)。

機(jī)械費(fèi)用在施工階段的投資中同樣占有一定的比例，隨著我國(guó)各領(lǐng)域的發(fā)展，機(jī)械設(shè)備越來(lái)越先進(jìn)，施工單位的機(jī)械化程度都在提高，致使機(jī)械管理的難度在不斷增大，我們要從施工的實(shí)際情況出發(fā)，用適合的機(jī)械，并加強(qiáng)對(duì)機(jī)械日常的管理，控制機(jī)械的損耗、油料的消耗，并培養(yǎng)技術(shù)人員的專業(yè)技能。

三、商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工階段投資控制的要素

1.資金使用計(jì)劃的編制。在施工階段依據(jù)投資目標(biāo)和具體情況合理的進(jìn)行資金配置。其作用可以更好地觀察現(xiàn)金流變化、確認(rèn)施工進(jìn)度款、便于檢查分析項(xiàng)目實(shí)際投資與計(jì)劃投資存在的偏差，找出偏差的程度，針對(duì)性地采取措施。這項(xiàng)工作在整個(gè)施工階段投資控制過(guò)程中占有非常重要的地位。{3}

2.工程計(jì)量與計(jì)價(jià)控制。合同中對(duì)項(xiàng)目的計(jì)量與計(jì)價(jià)都有明確的規(guī)定，對(duì)完成的工作量及其價(jià)款進(jìn)行的計(jì)算必須符合合同規(guī)定。計(jì)量項(xiàng)目必須是合同中規(guī)定的項(xiàng)目，包括工程清單中所列的項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)的變更新增項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)日工。計(jì)量項(xiàng)目必須是已經(jīng)完成或?qū)儆陧?xiàng)目的已完成部分并通過(guò)質(zhì)量檢驗(yàn)達(dá)到合同規(guī)定的要求。通過(guò)工程量乘單價(jià)形式的單價(jià)項(xiàng)目計(jì)價(jià)、分解匯總方式的總價(jià)項(xiàng)目計(jì)價(jià)以及消耗量乘單價(jià)方式的計(jì)日工項(xiàng)目計(jì)價(jià)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)工程計(jì)量與計(jì)價(jià)的控制。

3.工程款支付控制。工程款的支付內(nèi)容包括：預(yù)付款支付與扣還、階段（中期、臨時(shí)）支付、質(zhì)量保證金的扣留與支付、完工支付、變更支付、索賠支付以及價(jià)格調(diào)整。各工程款的支付必須文件齊全并通過(guò)以合同規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量檢驗(yàn)合格。

4.合同價(jià)調(diào)整。合同價(jià)的調(diào)整包含兩種方式，一為合同單價(jià)的調(diào)整，按合同約定來(lái)執(zhí)行，一般為工程量增多，單價(jià)會(huì)降低，工程量減少，單價(jià)會(huì)提高，系數(shù)是0.9或者1.1。二為物價(jià)波動(dòng)引起的價(jià)格調(diào)整，可通過(guò)調(diào)值公式得到實(shí)現(xiàn)。

調(diào)值公式：

p=p0（a0+a1■+a2■+a3■+a4■）

式中：p——調(diào)值后工程價(jià)款或工程實(shí)際結(jié)算款；

p0——合同價(jià)款中工程預(yù)算進(jìn)度款；

a0——固定要素，代表合同中不能調(diào)整的部分；

a1、a2、a3、a4——代表有關(guān)成本要素（如人工費(fèi)用、鋼材費(fèi)用、水泥費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用等），在合同總價(jià)中所占的比重為a1+a2+a3+a4=1

A0、B0、C0、D0——基準(zhǔn)日期與a1、a2、a3、a4對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)費(fèi)用的基期價(jià)格指數(shù)或價(jià)格；

A、B、C、D——與特定付款證書有關(guān)的期間最后一天的49天前與a1、a2、a3、a4對(duì)應(yīng)的各成本要素的現(xiàn)行價(jià)格指數(shù)。

價(jià)格調(diào)整差額公式：

△p=p0[A+（B1×■+B2×■+B3×■+…+Bn×■）-1]

式中：△p——需調(diào)整的價(jià)格差額；

p0——約定的付款證書中承包人應(yīng)得到的已完成工程量的金額，此項(xiàng)金額應(yīng)不包括價(jià)格調(diào)整，不計(jì)質(zhì)量保證金扣留和支付、預(yù)付款的支付和扣回：約定的變更及其他金額已按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)價(jià)的，也不記在內(nèi)：

A——不調(diào)價(jià)部分的權(quán)重

B1、B2、B3…Bn——各可調(diào)因子的權(quán)重，為各可調(diào)因子在投標(biāo)函投標(biāo)總報(bào)價(jià)中所占的比例；

Ft1、Ft2、Ft3…Ftn——各可調(diào)因子的現(xiàn)行價(jià)格指數(shù)，指約定的付款證書相關(guān)周期最后一天的前42天的各可調(diào)因子的價(jià)格指數(shù)；

F01、F02、F03…F0n——各可調(diào)因子的基本價(jià)格指數(shù)，指基準(zhǔn)日期的各可調(diào)因子的價(jià)格指數(shù)。

5.變更控制。在工程項(xiàng)目的施工階段，經(jīng)常會(huì)碰到因業(yè)主要求進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更或由不可抗力、現(xiàn)場(chǎng)條件等因素引起的合同變更的情況。例如：因沒(méi)有仔細(xì)地完成勘察設(shè)計(jì)工作，導(dǎo)致施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件中沒(méi)有考慮到或估算不當(dāng)?shù)墓こ塘?，必須?duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行變更或增減工程量{2}；在施工過(guò)程中，出現(xiàn)沒(méi)有預(yù)想到的地質(zhì)、天氣等因素，使之不得不進(jìn)行變更。合理控制施工過(guò)程中出現(xiàn)的變更是投資控制中的一項(xiàng)重要任務(wù)。

6.索賠控制。施工階段是一個(gè)長(zhǎng)期的，持續(xù)的過(guò)程，在這段過(guò)程中會(huì)遇到各種無(wú)法預(yù)見(jiàn)的因素。由某些特定原因致使得虧損，承包商可以向業(yè)主也就是項(xiàng)目法人進(jìn)行索賠。

在施工過(guò)程中物價(jià)飛速上漲，人工費(fèi)及材料設(shè)備費(fèi)不斷增長(zhǎng)，致使合同規(guī)定的費(fèi)用無(wú)法達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)或因業(yè)主隨便指定分包商的施工而造成的工期延誤或質(zhì)量較差等原因引起虧損時(shí)，承包商可以向業(yè)主提出索賠，這種索賠可以是對(duì)工期的索賠和工程費(fèi)用的索賠。{2}有時(shí)貨幣及匯率的變化也可引起承包商對(duì)業(yè)主的索賠。

四、商業(yè)綜合體施工階段投資控制的主要內(nèi)容

商業(yè)綜合體施工階段的投資主要是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的三方面內(nèi)容進(jìn)行控制：合理協(xié)調(diào)各種資源保障進(jìn)度，通過(guò)各種體系方法控制質(zhì)量，以及通過(guò)各種管理方法保證安全。施工階段的投資控制不是單一的以資金最優(yōu)為目標(biāo)進(jìn)行控制，需要綜合考慮整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的最優(yōu)目標(biāo)，通過(guò)對(duì)資金的控制以保障建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量以及施工安全。在投資目標(biāo)滿足業(yè)主需求的前提下，控制協(xié)調(diào)業(yè)主追求的質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)，以及施工安全的保證。只有合理安排控制這三大方面的投資，才能使整個(gè)施工階段的投資控制達(dá)到最優(yōu)目標(biāo)。

我們可以根據(jù)施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖繪制出資金累計(jì)曲線，施工階段投資與進(jìn)度基本保持同步。因此，資金累計(jì)曲線大致呈S形，e1、e2，分別為兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是施工初期、中期和后期的分界點(diǎn)。{3}圖2所顯示的資金累計(jì)曲線是一條理想的控制曲線，從資金累計(jì)曲線上，我們能得出對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工階段投資控制中許多有用的指標(biāo)和信息，它可以幫助我們更好地在商業(yè)綜合體的施工階段進(jìn)行投資控制，從而使投資控制達(dá)到最優(yōu)。

曲線的斜率是從費(fèi)用角度反映了工程進(jìn)度，設(shè)S為曲線的斜率，即dF/dS=S，Rs為斜率比，則可以很容易的觀測(cè)到工程進(jìn)展速度的不均衡程度。公式為：Rs=Smax/■≥1，Smax為曲線上的最大斜率，■為平均斜率，也就是■為曲線起點(diǎn)到終點(diǎn)的直線ob的斜率。{3}在絕對(duì)理想化的情況下Rs=1，曲線上每一處斜率都為■，就不存在e1、e2兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)了。通常情況下，我們希望Rs較小越好，這樣有利于我們對(duì)工程進(jìn)度的控制。

由公式，我們可以觀測(cè)到投資積壓程度的大小：

FO=■（T-t）df=A右下

FOmax=F×T=A全

RO=■=■=■

T——工程的總工期；

F——工程的總投資；

t——投資時(shí)刻；

T-t——資金積壓實(shí)踐；

A右下——曲線右下方的面積；

FO——實(shí)際工程資金積壓量；

FOmax——最大的資金積壓量，既t=0；

RO——施工階段資金的積壓程度。

RO是無(wú)量綱指標(biāo)，取值范圍是（0，1）。通常情況下RO≈0.55；當(dāng)RO>0.5時(shí)，說(shuō)明資金積壓的情況較為嚴(yán)重，當(dāng)RO<0.5時(shí)，說(shuō)明資金積壓較輕緩。

五、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)綜合體項(xiàng)目如今發(fā)展迅速，是綜合性很強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目，并具有很大的發(fā)展空間。需要我們對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工階段的投資控制在總結(jié)和梳理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)和施工階段投資控制的現(xiàn)狀進(jìn)行研究分析。商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工階段的投資控制主要體現(xiàn)在資金使用計(jì)劃的編制、工程計(jì)量與計(jì)價(jià)的控制、工程款支付控制、合同價(jià)調(diào)整、變更控制以及索賠控制六大要素；處理好進(jìn)度、質(zhì)量和安全三方面的資金控制；控制好人工、材料、設(shè)備的比重及管理，是如今控制商業(yè)綜合體項(xiàng)目施工階段投資最有效的方法。筆者相信，未來(lái)還會(huì)有更加科學(xué)、合理、有效的控制方法等待著我們?nèi)ヌ剿鳌?/p>

（課題名稱：“十二五”國(guó)家科技支撐計(jì)劃，課題編號(hào)：2012BAJ19B00 ）

注釋：

{1}蘭玉.工程項(xiàng)目投資控制方法研究[D]：西南交通大學(xué)； 2011

{2}陳艷華.建設(shè)項(xiàng)目投資控制研究[D]：合肥工業(yè)大學(xué)； 2007

{3}戴凱偉，周栩，李倩.工程項(xiàng)目施工階段的投資控制[J].基建優(yōu)化，2003：40-1+50

（作者單位：康卓，中交地產(chǎn)有限公司、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司 北京 100000；董曦濛，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院碩士研究生 黑龍江哈爾濱 150000）（責(zé)編：若佳）