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        西安市商業(yè)綜合體布局規(guī)劃初探

        2016-10-27 13:58:12董娟梁偉森
        2016年28期
        關(guān)鍵詞:商業(yè)綜合體選址布局

        董娟 梁偉森

        摘 要:商業(yè)綜合體是隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),城市規(guī)模達(dá)到一定程度,城市聚居人口達(dá)到一定數(shù)量,城市功能走向復(fù)合化的情況下,商業(yè)形態(tài)發(fā)展的必然產(chǎn)物。文章在對西安市商業(yè)綜合體現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上,預(yù)測西安商業(yè)綜合體的發(fā)展前景,基于商業(yè)綜合體的選址規(guī)律,系統(tǒng)地進(jìn)行了商業(yè)綜合體的布局。

        關(guān)鍵詞:商業(yè)綜合體;特征;西安;選址;布局

        商業(yè)綜合體指具備一定空間環(huán)境質(zhì)量、以大型零售業(yè)為主,將百貨店、特色專營店、大型超市等作為主力店,多種零售店鋪、娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑內(nèi)或多個(gè)街坊內(nèi),提供吃喝玩樂游享等“一站式” 綜合性服務(wù)的建筑群體。

        一、西安城市商業(yè)的發(fā)展歷史與商業(yè)綜合體

        (一)商業(yè)形態(tài)變革的源泉是城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

        商業(yè)是城市中最活躍的經(jīng)濟(jì)成份之一,也是城市形成和發(fā)展的主要推動(dòng)力之一。一個(gè)城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展程度直接與該城市商業(yè)的繁榮程度緊密相關(guān),而一個(gè)國家的發(fā)達(dá)程度與這個(gè)國家的城市化發(fā)展水平更是存在著直接聯(lián)系,因此,城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展甚至區(qū)域的城市化進(jìn)程密切相關(guān)。

        西安城市的商業(yè)形態(tài)在改革開放后經(jīng)歷了幾個(gè)顯著的發(fā)展階段:第一階段,在1995年以前,以鐘樓為商業(yè)中心,形成了有名的傳統(tǒng)的百貨品牌,如民生百貨大樓、西安百貨大廈、唐城百貨大廈等;第二階段,1995年-1999年,百貨功能升級(jí),更多品牌進(jìn)入,如開元商城、百盛購物中心、世紀(jì)金花購物廣場,強(qiáng)化了明城墻內(nèi)的核心商業(yè)功能;第三階段,2000年-2006年,隨城市規(guī)模擴(kuò)大,百貨擴(kuò)展,品牌升級(jí),出現(xiàn)了大型綜合性連鎖超市,如家樂、愛家、人人樂,也出現(xiàn)了早期的商業(yè)綜合體的雛形——立豐國際,第四階段,2007年至今,隨著更多的城市板塊經(jīng)濟(jì)的形成,城市單中心的結(jié)構(gòu)開始分化,出現(xiàn)了新的商業(yè)區(qū)。同時(shí),在土地集約節(jié)約利用的要求下,出現(xiàn)了迎合時(shí)代發(fā)展的商業(yè)形態(tài)——商業(yè)綜合體。這其中的典型包括:李家村萬達(dá)、民樂園萬達(dá)、大唐不夜城 、大唐西市綜合體等。

        隨著體驗(yàn)式、休閑式購物方式的發(fā)展,傳統(tǒng)商業(yè)零售店將越來越向綜合性購物空間模式發(fā)展。零售業(yè)以其強(qiáng)大的滲透能力使其有條件與其他產(chǎn)業(yè)(餐飲,娛樂等)進(jìn)行更加廣泛和密切的結(jié)合,這種綜合性購物空間的表現(xiàn)形式也將更加復(fù)雜。在綜合性購物空間上,一方面是購物中心、百貨商場等大型綜合購物場所的數(shù)目不斷增多,另一方面是這些商場的等級(jí)、綜合性、多樣性的持續(xù)增長。

        (二)商業(yè)綜合體的特征

        生態(tài)規(guī)劃的倡導(dǎo)者麥克哈格認(rèn)為在功能上進(jìn)行條塊分割的城市,必然是一個(gè)高能耗的城市,城市的本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是有機(jī)綜合。商業(yè)綜合體就是城市有機(jī)綜合的一種活躍元素,是城市生活空間上的功能中心。它具有以下典型特征:

        易達(dá)性:綜合體應(yīng)該位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、城市功能相對集中的區(qū)域,擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò),對周邊的地鐵,道路交通要求較高。

        集約性:綜合體的建筑物有相當(dāng)?shù)母叨群兔芏?,能夠成為城市?biāo)志。人流達(dá)到一定的密度,并形成白天和工作日以商務(wù)人流為主、夜晚和節(jié)假日以居住消費(fèi)人流為主的互補(bǔ)結(jié)構(gòu)。

        統(tǒng)一性:商業(yè)綜合體的建筑布局、功能設(shè)置與城市的整體布局一致,與外部空間環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一般情況下,建筑面積大于10萬平方米。

        復(fù)合性:商業(yè)綜合體擁有消費(fèi)、休閑娛樂、乃至商務(wù)辦公等多重功能,各功能之間緊密聯(lián)系、互補(bǔ)性強(qiáng)。

        均衡性:商業(yè)綜合體注重土地資源利用效率的最大化,根據(jù)土地種類的不同,合理配置不同功能的建筑群,兼顧不同時(shí)段對商業(yè)綜合體不同功能的需求。

        二、商業(yè)綜合體的城市價(jià)值

        一個(gè)成功的商業(yè)綜合體項(xiàng)目可以說,是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽;是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑;是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn);是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。它具有強(qiáng)大的城市空間整合能力,可承載城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化功能,是發(fā)展城市經(jīng)濟(jì),增強(qiáng)城市活力,改善城市形象,提高城市競爭力的重要手段。

        具體而言,商業(yè)綜合體對加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代,區(qū)域經(jīng)濟(jì)良性再造,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí),城市資源合理配置都會(huì)起到不可估量的作用,在運(yùn)營過程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力。同時(shí),商業(yè)綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng),以一種功能為主,多種功能配套,有效達(dá)到商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn),并互為價(jià)值鏈。

        三、西安商業(yè)綜合體現(xiàn)狀情況

        目前,西安市商業(yè)綜合體總體處于初級(jí)發(fā)展階段向中級(jí)過渡的階段,已經(jīng)建成投入使用的有20多個(gè)(見表1)。

        (一)現(xiàn)狀特征

        1、分布特征

        現(xiàn)狀主要分布在交通條件便利,商區(qū)內(nèi)有大量消費(fèi)人群,有歷史淵源的區(qū)域?;痉植加谟休^好的消費(fèi)潛力的城市建成區(qū),新城尚未出現(xiàn)。

        2、發(fā)展水平

        現(xiàn)狀商業(yè)綜合體功能相似,商品層次總體處于中等略偏上水平,在建的部分商業(yè)綜合體開始向高端和更綜合發(fā)展。

        3、功能特色

        正在運(yùn)營的商業(yè)綜合體創(chuàng)造了豐富的城市空間,在功能上體現(xiàn)出 “吃、購、娛”相結(jié)合的一站式服務(wù)。

        (二)存在問題

        1、商業(yè)綜合體的總體數(shù)量少,規(guī)模大的商業(yè)綜合體數(shù)量偏少,未能與西安的城市功能結(jié)構(gòu)完全契合

        目前,正在經(jīng)營的商業(yè)綜合體規(guī)模,多集中在10-20萬平方米,50萬平米以上的大規(guī)模商業(yè)綜合體較少。

        2、大型商業(yè)綜合體分布不均,基本分布于城市建成區(qū),新板塊經(jīng)濟(jì)區(qū)少

        商業(yè)綜合體是土地集約、功能復(fù)合開發(fā)的產(chǎn)物。西安的城市空間結(jié)構(gòu)為一城多心組團(tuán)式發(fā)展模式,因此,在外圍組團(tuán)中心亟需規(guī)劃布局大型商業(yè)綜合體,疏解主城區(qū)交通壓力,并促進(jìn)新城發(fā)展。

        3、與軌道交通、大型公共交通設(shè)施聯(lián)系不夠緊密

        現(xiàn)狀運(yùn)營的商業(yè)綜合體,普遍缺乏與城市交通系統(tǒng)的連接,未能充分與城市公共交通系統(tǒng)建立有機(jī)聯(lián)系,內(nèi)部人行、車行與城市交通系統(tǒng)僅有簡單的銜接,同時(shí),自身配套的停車設(shè)施的不充分,大大增加了綜合體自身和所在區(qū)域的交通壓力,這種現(xiàn)狀使得城市綜合體沒有在真正意義上實(shí)現(xiàn)對城市交通的疏解。

        4、商業(yè)綜合體缺乏特色及個(gè)性

        目前,正在建設(shè)中的一些商業(yè)綜合體,其建筑特色并不明顯,西安的城市特色鮮明,容易形成業(yè)態(tài)相似、同質(zhì)化嚴(yán)重的狀態(tài)。目前除了大唐西市、曲江大唐不夜城是與西安的地方特色相結(jié)合的,其它商業(yè)綜合體普遍沒有明顯的特色。

        四、西安商業(yè)綜合體的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

        西安商業(yè)綜合體的設(shè)置與西安市商業(yè)體系發(fā)展密切相關(guān)。商業(yè)綜合體是商業(yè)形態(tài)的一種高端復(fù)合化的類型,依據(jù)《西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃(2004—2020)》,西安市商業(yè)體系分為三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng):

        同時(shí),根據(jù)商業(yè)分級(jí)設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn),在市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、新城商業(yè)中心可以設(shè)置商業(yè)綜合體。并將商業(yè)綜合體的類型劃分: 城市級(jí)、片區(qū)級(jí)。

        (一)城市級(jí)商業(yè)綜合體:建筑面積在50萬平方米以上。項(xiàng)目一般選址于城市級(jí)別的中心區(qū)地帶,城市及周邊區(qū)域的消費(fèi)群體,服務(wù)半徑不宜超過8KM。是西安城市形象的集中展示,服務(wù)人口宜為50-100萬人,核心服務(wù)人口為內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)(半小時(shí)車程內(nèi))居民與辦公工作人員、旅游者。

        (二)片區(qū)級(jí)綜合體:建筑面積在10-50萬平方米。項(xiàng)目一般選址于片區(qū)級(jí)別的中心區(qū)地帶,主要利用交通樞紐帶來的客流,吸引區(qū)域消費(fèi)群體,服務(wù)半徑不宜超過4KM。

        五、商業(yè)綜合體的布局規(guī)劃

        (一)規(guī)劃原則

        1、合理性原則——基于合理的商區(qū)結(jié)構(gòu),考慮到周圍市民的使用;合理的服務(wù)半徑,明確的服務(wù)對象。

        2、市場化原則——基于商業(yè)主要為市場行為,通過合理的規(guī)劃,引導(dǎo)商業(yè)服務(wù)設(shè)施符合城市未來發(fā)展方向,實(shí)現(xiàn)多方共贏。

        3、國際化原則—— 滿足本地居民的使用,體現(xiàn)西安國際化大都市的標(biāo)準(zhǔn),提供便利旅游服務(wù)設(shè)施。

        4、特色化原則 ——引導(dǎo)其差異化發(fā)展,避免形成惡性競爭,突出城市的個(gè)性與特色。

        (二)選址的標(biāo)準(zhǔn)

        從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮,在保證一定的利潤率前提下,商業(yè)綜合體要達(dá)到高效運(yùn)營,必須滿足:商區(qū)服務(wù)人口×人均消費(fèi)需求≥營業(yè)額的門檻規(guī)律,這就需要其所在區(qū)域提供:1、足夠的服務(wù)人群;2、服務(wù)人口具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力。

        從城市規(guī)劃的角度考慮,第一,區(qū)位中心性原則,選址應(yīng)位于城市中心、副中心、組團(tuán)中心及特色中心;第二,商業(yè)原則——服務(wù)商區(qū)原則,選址應(yīng)位于未來人口集中的合理商區(qū)中心;第三,交通原則,考慮其便捷性,優(yōu)先考慮新建交通樞紐型綜合站場(鐵路站、主要軌道交通站、長途客運(yùn)中心、旅游集散中心、公交換乘樞紐),以保障大量人流往來的方便。第四,功能原則——集聚性,都市產(chǎn)業(yè)功能集聚區(qū),如科研、辦公、文化創(chuàng)意等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集中區(qū)。這類區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展高度集聚,對功能復(fù)合要求高。

        (三)布局規(guī)劃

        在西安市商業(yè)綜合體未來發(fā)展規(guī)模預(yù)測的基礎(chǔ)上,參考國內(nèi)諸多商業(yè)綜合體的規(guī)模及布局,在西安板塊經(jīng)濟(jì)、城市交通發(fā)展、商業(yè)發(fā)展的分析基礎(chǔ)上,預(yù)測2020年,規(guī)劃共布局47個(gè)商業(yè)綜合體。其中近期布局26個(gè)商業(yè)綜合體,遠(yuǎn)期布局21個(gè)商業(yè)綜合體。(作者單位:西安市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院)

        參考文獻(xiàn):

        [1] 李曉剛 城市綜合體布局規(guī)劃研究——以廈門為例[J]現(xiàn)代城市研究,2010年第12期

        [2] 王寧 杭州城市綜合體發(fā)展建設(shè)策略研究[J]現(xiàn)代城市,2009年第2期

        [3] 李蕾 開放下的聚合_城市綜合體的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)解析[J]城市規(guī)劃學(xué)刊, 2009年第6期

        [4] 孫蔚蔚 城市商業(yè)綜合體與周邊城市環(huán)境關(guān)聯(lián)的研究[D]合肥工業(yè)大學(xué)碩士論文,2010

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