岑今

“您老有錢，一億的莊園有馬場停機坪森林人工湖；您老沒錢，15萬的小公寓有全套精裝修社區(qū)游泳池免費燒烤爐。話說蘿卜白菜總有一款為你所愛。十年中美簽證來去方便，平時您國內(nèi)上班掙錢，房子在這兒出租掙錢，15萬小公寓一個月1500美金租金，您一年來一趟，度假順帶收錢，既做著房東又追求著人生，何樂而不為呢……”

最近熱映的《北京遇上西雅圖之不二情書》影片中，吳秀波飾演在美國洛杉磯打拼的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人羅大牛，主要工作就是帶中國人看房。在電影開頭，羅大牛帶中國看房團到洛杉磯看房時如是介紹，并稱買斷美國是不二選擇?，F(xiàn)實生活中，在人民幣貶值的大趨勢下，國內(nèi)大量房產(chǎn)及移民中介也紛紛借勢營銷，向國內(nèi)高凈值人士推薦海外房產(chǎn)特別是美國房產(chǎn)。

最近亞洲協(xié)會的一組數(shù)據(jù)也顯示，中國人2015年在國外住宅類投資分布中，美國市場以296億美元占據(jù)了60%比重，占海外投資者在美購買住宅總額的27.5%，美國房產(chǎn)似乎已經(jīng)成為當(dāng)今國人海外投資的“不二情書”。

那么，投資海外房產(chǎn)真如羅大牛們所言那么美好嗎？

只是看起來很美

“羅大牛的講法肯定不是專業(yè)觀點，很多因素都沒有考慮進去，忽悠而已。真正做海外房產(chǎn)投資是比較嚴(yán)肅的，要考慮很多因素?！睂τ谟捌袑γ绹慨a(chǎn)的介紹，慧金源資本董事總經(jīng)理兼投資總監(jiān)包強如是說。

他表示，近年來中國人海外買房熱，大部分是出于全球資配置的目的，小部分是因為留學(xué)或移民的自住型需求。

從資產(chǎn)配置的角度，包強表示，中國高凈值人群對資產(chǎn)配置的理解是不全面的，他們往往喜歡把資產(chǎn)放在可以摸得著的地方，即熱衷于做很多房產(chǎn)投資。他們在向海外配資資產(chǎn)的時候，也習(xí)慣于復(fù)制國內(nèi)的資產(chǎn)配置思路。事實上，從標(biāo)準(zhǔn)普爾家庭資產(chǎn)象限圖來看，把家庭資產(chǎn)分成四個不同作用和投資渠道的賬戶，按照固定合理的比例進行分配才能保證家庭資產(chǎn)長期、持續(xù)、穩(wěn)健的增長。這四個象限分別是“要花的錢”、“保命的錢”、“保本升值的錢”、“生錢的錢”，其中房產(chǎn)投資被劃分在高風(fēng)險高收益的第四象限，即“生錢的錢”，包括股票、基金、房產(chǎn)、企業(yè)等投資，一般占家庭資產(chǎn)的40%?！爸袊藘H在房產(chǎn)領(lǐng)域的投資占比就遠遠超過40%，一般至少占家庭資產(chǎn)的70%以上?！?/p>

包強提到，美國房地產(chǎn)在金融危機以后，個別地區(qū)表現(xiàn)還不錯，是由于美國實行量化寬松、低利率的環(huán)境、美聯(lián)儲支持房地產(chǎn)債券等多個原因造成的。但從去年年底開始，美國開始進入加息周期，美聯(lián)儲的資產(chǎn)負債表基本上見頂了，未來會在一定程度上縮減它的資產(chǎn)負債表，這對整個房地產(chǎn)是負面影響?！皬暮暧^角度來說，目前這個時機，繼續(xù)對美國房地產(chǎn)保持樂觀是不太謹(jǐn)慎的。中國買家去美國買房，如果是出于資產(chǎn)配置目的的房產(chǎn)投資，就需要慎重考慮。若是移民或留學(xué)的自住型購房，則問題不大，找適合小孩念書或者自己喜歡的社區(qū)就行?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/01/21/dfyj201606dfyj20160620-2-l.jpg" style="">

撇開資產(chǎn)配置均衡的因素，僅從資產(chǎn)本身的投資價值來看。包強表示，“中國人投資美國房地產(chǎn)，往往看到回報而忽略很多成本。綜合各種成本考慮以后，做海外房產(chǎn)投資，也不見得是一個非常理想的配置方式?！?/p>

他指出，美國房地產(chǎn)的買賣成本是很高的，一般情況下交易中介費達到6%，即使現(xiàn)在有一些互聯(lián)網(wǎng)的解決方案，中介費也要達到3%左右。此外，還有律師費、持有成本。“美國房產(chǎn)的物業(yè)稅相當(dāng)高，大概在評估價值的1%上下，這是每年要交的。如果買大城市的公寓，還有非常高的物業(yè)管理費。如果是買別墅，可能沒有太多的物業(yè)管理費，但燃氣費以及各種維修費用也很高?！?/p>

中建投資本管理有限公司董事總經(jīng)理楊崇藝表示，羅大牛介紹的狀況是存在的，美國一線城市房價比較高，二三線城市房價比較低，而且人口少，環(huán)境確實不錯。他舉例，一個朋友2012年在美國經(jīng)濟相對落后的南卡羅來納州省會城市，只花12萬美元就買到國內(nèi)四個足球場大小的土地，而且房子就在一所大學(xué)附近。值得注意的，房價低并不意味著升值空間大，很多房子幾十年都是一個價?！澳翘追孔?0年前就是這個價格。在國外買房幻想重現(xiàn)‘中國式暴漲幾乎是不可能的，美國人租房是剛性需求，買房不是，房價低于國內(nèi)而租金遠高于國內(nèi)的情況較多。美國很多房子有居住價值，租金回報比較穩(wěn)定?！?/p>

不過，楊崇藝也提到，目前只要有華人居住的地方，房價就漲的很快，跟國內(nèi)房產(chǎn)市場很像，只是漲幅沒有那么夸張。

此學(xué)區(qū)房非彼學(xué)區(qū)房

影片中羅大牛給客戶王太太推薦洛杉磯華人區(qū)的教育房。羅大牛對其介紹說，“學(xué)區(qū)教育房歷來保值升值，這點中美一樣?！?/p>

“學(xué)區(qū)房”在中國代表了小孩能就讀中國頂尖學(xué)校的入場券。對于許多送孩子出國留學(xué)的家庭來說，海外置業(yè)的主要目的就是在于讓子女能接受國際教育，入讀世界聞名的學(xué)校，學(xué)有所成。

包強介紹，在國外并沒有“學(xué)區(qū)房”的概念，這個提法是國內(nèi)一些海外房產(chǎn)中介或國外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)國人買房思維進行的營銷炒作?！昂椭袊粯樱绹墓W(xué)校也是實行‘就近入學(xué)的方式，美國市政府或郡政府將轄區(qū)劃分成不同區(qū)塊，學(xué)區(qū)劃分具體到每一條街、每一個門牌號，和行政區(qū)沒有直接關(guān)系。值得注意的是，不同于中國優(yōu)質(zhì)學(xué)校都是公立的，美國大部分優(yōu)質(zhì)學(xué)校都是私立的。而中國留學(xué)生大部分是進私立學(xué)校就讀。這意味著擁有一套海外‘學(xué)區(qū)房并不一定就能讓兒女進入海外最頂尖的學(xué)校?！?/p>

不過，楊崇藝補充道，中國人青睞的名校附近房產(chǎn)，房價上漲的可能較大。“每個離華人區(qū)比較近的地方都有好的學(xué)校，都是華人比較喜歡去的地方，接送小孩上學(xué)比較方便。這些房子出售出租都比較方便，流動性較好，空置率也會相對較低，房產(chǎn)相對保值的。影片中提到的爾灣就是有著眾多學(xué)校的一個華人區(qū)，這兩年房價漲得很厲害。但這些房子主要是在中國人圈子里炒，往往是前面的人賺后面的錢?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2017/01/21/dfyj201606dfyj20160620-3-l.jpg" style="">

海外置業(yè)建議

“中國的中產(chǎn)以上人士對房地產(chǎn)的配置肯定是太多了。他們對海外房產(chǎn)投資也過于激進。在當(dāng)前低利率環(huán)境下，房產(chǎn)投資不見得是最優(yōu)方案，海外保險、海外債券基金、私募股權(quán)基金等都是可以考慮的投資方向。哪怕就是偏愛房產(chǎn)類資產(chǎn)，也并不一定就要直接購買房地產(chǎn)，可以選擇其他配置房地產(chǎn)的方式，比如REITs，可以分散投資到各個區(qū)域各類物業(yè)，流動性也不錯，比大部分中國投資者單純買住宅投資的效果可能更好?！卑鼜妼Ｍ夥康禺a(chǎn)投資持比較謹(jǐn)慎的觀點。

不過，他也表示，中國一線城市的房價已經(jīng)很高了，從絕對價值來說，美國不少地方的房價比中國便宜。對于想要海外置業(yè)的高凈值人士，投資型需求可以優(yōu)先考慮購買流動性會比較好的大城市公寓，自住性投資取決于個人的居住愛好或者是小孩將來會就讀的學(xué)校，但要提前請當(dāng)?shù)氐臋C構(gòu)做好盡職調(diào)查，了解周邊環(huán)境和房子歷史，以免出現(xiàn)不必要的麻煩。

楊崇藝則建議，投資者海外置業(yè)可配置強勢貨幣的國家，包括美國、英國、澳大利亞、加拿大等熱門區(qū)域。就美國房產(chǎn)市場而言，投資于一線城市，尤其是投華人區(qū)，是不錯的選擇。

不過，他提醒到，在進行房產(chǎn)交易時，不要完全聽經(jīng)紀(jì)人忽悠，持有稅、物業(yè)費、維修成本等賬要算清楚，各方面的合同要看的很仔細，一定要請當(dāng)?shù)卣?guī)律師事務(wù)所參與，保證房產(chǎn)交易在法律上沒有瑕疵。

世聯(lián)行-世居海外置業(yè)部首席市場官潘解頤則撰文指出，正如《不二情書》中羅大牛利用房東爺爺語言不通這一點騙他在合同上簽字的情節(jié)那樣，中國投資者對海外房產(chǎn)并不熟悉，除了要警惕中介的花言巧語外，國內(nèi)的投資人對海外當(dāng)?shù)胤績r的真實性往往缺乏足夠的了解，很多國內(nèi)的中介在推銷房源時并沒有做到海內(nèi)外的同步，面對中國客戶有獨立的銷控價單，收取巨額的溢價。因此，在購買海外房產(chǎn)時，必須先了解當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境，更要運用互聯(lián)網(wǎng)查詢當(dāng)?shù)氐恼鎸嵎績r，以免導(dǎo)致投資失利。