文/紀(jì)巧莉

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淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后供應(yīng)商的選擇

文/紀(jì)巧莉

隨著2016年5月1日房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的實(shí)施，選擇怎樣的供應(yīng)商、供應(yīng)商怎樣開(kāi)具發(fā)票能夠使企業(yè)成本最低、賬務(wù)處理更為簡(jiǎn)便，已成為各企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，本文從票據(jù)索要原則及面臨多種供應(yīng)商選擇時(shí)的具體判定方法兩方面進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何選擇供應(yīng)商提供了一個(gè)較完整的思路。

營(yíng)改增；供應(yīng)商；房地產(chǎn)新老項(xiàng)目；增值稅發(fā)票

2016年5月1日房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后，供應(yīng)商選擇機(jī)制成為各企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。選擇怎樣的供應(yīng)商、供應(yīng)商怎樣開(kāi)具發(fā)票才能使企業(yè)的成本最低、賬務(wù)處理最為簡(jiǎn)便，下面談一下筆者的幾點(diǎn)看法：

一、票據(jù)索要原則

（一）根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅方法選擇索要發(fā)票種類(lèi)

凡是屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目并選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，即使取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票也不能作為進(jìn)項(xiàng)稅額扣除，而且因?yàn)椴徽J(rèn)證會(huì)產(chǎn)生滯留票，可能招致稅務(wù)評(píng)估部門(mén)的詢(xún)查，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向供應(yīng)商全部索要增值稅普通發(fā)票入賬。

凡是目前既有老項(xiàng)目（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅）又有新項(xiàng)目（一般計(jì)稅方法計(jì)稅 ）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于直接用于老項(xiàng)目的支出（比如老項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證服務(wù)、老項(xiàng)目的建筑安裝成本、工程監(jiān)理等），則索取增值稅普通發(fā)票入賬；對(duì)于直接用于新項(xiàng)目的支出（比如新項(xiàng)目的建筑安裝成本、工程監(jiān)理）及新舊項(xiàng)目都涉及的支出（比如工程部、辦公室、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部的日常辦公費(fèi)用），則索取增值稅專(zhuān)用發(fā)票入賬。

（二）根據(jù)供應(yīng)商身份選擇索要發(fā)票種類(lèi)

對(duì)于同一筆成本或費(fèi)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的供應(yīng)商可能有一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人既可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，也可以增值稅普通發(fā)票，小規(guī)模納稅人可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，也可以到國(guó)稅機(jī)關(guān)代開(kāi)3%增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

對(duì)于一般納稅人而言，開(kāi)具上述兩種發(fā)票除了特殊事項(xiàng)外，一般稅負(fù)相同，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)榧坠┝隙?gòu)買(mǎi)鋼筋和水泥，供應(yīng)商肯定是一般納稅人，對(duì)此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方法不同而要求對(duì)方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者普通發(fā)票。對(duì)于對(duì)方而言，因?yàn)椴煌l(fā)票下的稅負(fù)是相同的，所以銷(xiāo)售單價(jià)不會(huì)因?yàn)榘l(fā)票開(kāi)具種類(lèi)而變化。

對(duì)于小規(guī)模納稅人而言，開(kāi)具這兩種發(fā)票除了特殊事項(xiàng)外，一般稅負(fù)也相同，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)榻邮茏稍?xún)，供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，對(duì)此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方法不同而要求對(duì)方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者普通發(fā)票。對(duì)于對(duì)方而言，因?yàn)椴煌l(fā)票下的稅負(fù)是相同的，所以銷(xiāo)售單價(jià)不會(huì)因?yàn)榘l(fā)票開(kāi)具種類(lèi)而變化。

但是對(duì)于同一筆支出，供應(yīng)對(duì)象同時(shí)存在有一般納稅人和小規(guī)模納稅人時(shí)，在供應(yīng)商所提供的商品質(zhì)量相同的情形下，價(jià)格就成為選擇的重要因素，在選擇價(jià)格時(shí)就應(yīng)當(dāng)考慮不同發(fā)票所帶來(lái)稅負(fù)影響，綜合比對(duì)選擇考慮稅收效應(yīng)之后性?xún)r(jià)比最優(yōu)的供應(yīng)商。以增值稅專(zhuān)用發(fā)票為例，稅負(fù)的影響因素共有6個(gè)，分別為：

1.增值稅減少額：因取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅而產(chǎn)生的應(yīng)繳增值稅減少額。

2.附加稅費(fèi)減少額：因增值稅減少而引起的以增值稅為計(jì)稅依據(jù)的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加的減少額。

3.附加稅費(fèi)減少而引起的企業(yè)所得稅增加額：增值稅附加稅費(fèi)減少造成稅前扣除項(xiàng)目減少而引起的企業(yè)所得稅增加額。

4.可稅前扣除成本引起的企業(yè)所得稅減少額：增值稅專(zhuān)用發(fā)票的不含稅價(jià)款可以做為稅前扣除成本而引起成的的企業(yè)所得稅減少額。

5.可稅前扣除成本引起的土地增值稅減少額：增值稅專(zhuān)用發(fā)票的不含稅價(jià)款可以做為稅前扣除項(xiàng)目而引起的的土地增值稅減少額（因普通住宅增值率一般未超過(guò)20%而免稅，故此項(xiàng)影響主要針對(duì)非普通住宅和商鋪）。

6.附加稅費(fèi)減少而引起的土地增值稅增加額：增值稅附加稅費(fèi)減少造成稅前扣除項(xiàng)目減少而引起的土地增值稅增加額。

二、面臨多種供應(yīng)商選擇時(shí)的具體判定方法

表1

下接（第170頁(yè)）