易憲容

房地產去庫存化的難點與重點

易憲容

當前中國房地產市場過高的庫存，或房地產市場嚴重的供過于求，不僅涉及到當前中國經濟增長下行的壓力問題，也涉及未來中國經濟走向的問題。這需要房地產政策方面的創(chuàng)新與落實，并真正去除房地產賺錢功能，讓住房成為消費品，即房價回歸理性

年前召開的中央經濟工作會議，是對2016年經濟工作的部署，盡管相關的內容很多，但今年的中央經濟工作會議與往年有很大不同，就是直接指向要達到的目標或要完成的五大任務，如去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。而房地產市場去庫存化則是五大任務之中的重點之重點。因為在當前中國經濟生活中無論是產能過剩、企業(yè)杠桿率過高，還是企業(yè)運行成本高及經濟結構不合理，很大程度上都與前十幾年所形成的經濟的“房地產化”有關，或直接由經濟的“房地產化”所引發(fā)。如果能夠化解當前房地產市場庫存過高的嚴重問題，那么當前中國許多問題都能夠迎刃而解。去房地產的過高庫存應該是2016年經濟工作中的重點之重點。

當中國的房地產市場處于順周期時，由于房地產市場繁榮，自然會帶動房地產相關產業(yè)及行業(yè)過度增長，但是當房地產出現周期性調整時，由于房地產業(yè)對這些相關產業(yè)及行業(yè)需求立即下降，自然也就導致了不少行業(yè)及產業(yè)嚴重的產能過剩，特別是與房地產業(yè)有直接關聯的行業(yè)，比如鋼鐵、水泥、建筑材料等。如果房地產市場的周期性調整減緩，房地產市場開始好起來，不少行業(yè)及產業(yè)的產能過剩將得以緩解。中央經濟工作會議希望以更為溫和的手段來化解當前的產能過剩問題，這將取決于房地產去庫存化的進度。因為，房地產去庫存后所要增加房地產開發(fā)投資，有利于消化許多行業(yè)過高的產能。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前聯合發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2015—2016》顯示，截至2015年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存，即現房待售面積約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來消化。在此基礎上，如果每年住房供給再增長10%，那么未來5年中國商品住宅的供給將高達到88.2億平方米。中國房地產市場去庫存化的壓力肯定是大的，當前中國房地產庫存化問題不解決，中國經濟增長下行的壓力就難以調整。

對于中國房地產市場如何去庫存化，中央經濟工作會議提出幾種辦法。比如，一是讓農民市民化，或讓農民進城來消化當前過多的商品住宅；二是鼓勵投資者購買住房來出租，這樣既可消化城市住房的庫存，又可解決當前中國住房租賃市場不發(fā)達的問題，一舉幾得；三是要求房地產企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價格；四是提高房地產業(yè)的企業(yè)集中度，實現住房市場規(guī)模效應；五是取消過時房地產市場的行政性限制政策等。對于這些政策，確實是與以往的房地產政策有很大不同，如果真正按照這些政策來落實，或許真的能夠讓中國房地產市場過高的庫存得到消化。

(一)

要達到房地產去庫存化的目標有幾個問題必須解決。這次房地產政策，最有新意的可能是以下幾個方面：一個方面是農民的市民化、加快農民的城市化進程是增加當前住房需求最好的途徑與方式。因為就目前的情況來看，中國的城市化進程剛剛開始，目前城市人口不到8億，仍然還有6億人口為農村人口。在農村人口中，即使有不少農民在城市里打工，他們也僅是在城市里工作，受戶口制度、社會福利保障、教育等條件限制，他們無法在城市里真正的落下來或沒有市民化。因此，創(chuàng)造條件讓農民進入城市，讓農民市民化，是增加城市人口及加快城市化進程最為重要的方式，也是增加住房消費最為重要的途徑。

▲中國房地產市場過高的庫存成了2016年經濟工作的五大任務之一，并為整個2016年經濟工作重點圖/金川

但是，就目前的情況來看，農民不能進城，不能夠市民化，并非僅是因為需要落戶政策、就業(yè)政策、教育政策等配套政策積極跟進的問題，更為重要的是農民進城、農民市民化，農民有沒有進入城市購買住房的能力問題。如果農民沒有在就業(yè)的城市購買住房的支付能力，連最基本的生存條件都無法滿足，那么農民市民化就不可能實現?；蛘哒f，可以讓農民在就業(yè)城市租房，但是同樣，農民有在就業(yè)城市租房的能力嗎？

就目前中國農民的情況來看，可以分為兩類。一是東南沿海經濟發(fā)達地區(qū)的農民和中西部地區(qū)經濟落后地區(qū)的農民。二是城市周邊的農民和邊遠地區(qū)的農民。城市周邊農民，他們的購買住房支付能力強，但他們不僅不需要進城，也不需要購買住房。這些農民本身就住房很多，是中國最大既得利益者。而需要市民化的農民往往是那些邊遠地區(qū)、經濟落后地區(qū)的農民，而且這些農民進入的往往又是那些就業(yè)機會多的城市。這些就業(yè)機會多的城市往往是住房價格較高的城市，邊遠地區(qū)的農民想進入這些城市購買住房簡直是天方夜譚。讓這些農民進入三四線城市購買住房更是不可能，因為這些地方就業(yè)機會少、工資水平低，邊遠地區(qū)的農民是否有意愿進入這些城市購買住房是相當不確定的。也就是說，要讓他們來消化當前庫存問題嚴重的三四線城市的住房并非易事。

當然，政府也可以把目前庫存奇高的三四線城市的住房購買下來，全部以低價或以福利分房的方式配置給農民，讓農民市民化。這當然能夠加快農民進城的步伐，農民進城或市民化也會容易些。只要有一二億邊遠地區(qū)的農民進城就可能消化當前住房市場嚴重的過剩問題。但是這里又有兩個問題要解決。一是農民進入城市的市民化過程，是讓農民自由遷移，還是政府給予計劃安排？如果政府給予計劃安排，把農民安排到那些經濟條件差、沒有就業(yè)機會的城市來消化住房庫存，農民會愿意進入這些城市嗎？估計許多農民是沒有意愿進入就業(yè)機會少的城市當市民的。在這種情況下，他們寧愿呆在原有的農村。如果讓農民自由遷移，那么政府是無法給予農民市民化的住房配置的。

二是即使政府可以有計劃地讓進城的農民配置住房，那么這些購買住房的錢從何而來？政府有財政能力來做嗎？即使是政府幫助農民出首付，對于絕大多數地方政府來說，他們同樣是無財政能力給予農民市民化配置住房的。而且即使政府幫助農民出首付，也降低農民購買住房的融資成本，但之后農民是否有還按揭貸款的能力同樣是相當不確定的，因為這需要農民的穩(wěn)定就業(yè)來保證。在這種情況下，國內的金融機構及銀行有意愿貸款給農民嗎？連銀行都沒有意愿給農民貸款，更不用說如何來保證還款了。

所以，要讓農民進城、在就業(yè)所在地市民化，并成為住房市場最大的需求者，關鍵的問題就在于政府能否讓農民所在就業(yè)機會多城市的房價回歸到理性的水平，在于這些城市有一部強有力的保護租房者法律。只有這樣農民才可能真正的市民化，并讓他們真正進入就業(yè)所在的城市。這樣農民才有動力在這些城市購買住房或是租房，不僅這些城市的住房庫存化問題可以化解，也能夠讓中國的房地產市場真正走向持續(xù)發(fā)展之路。

(二)

另一方面，這次房地產政策，鼓勵住房投資者購買住房出租也是最有新意的政策之一。政府已經開始把住房租賃市場的問題提上議事日程。但是，要讓中國的住房租賃市場健康的發(fā)展起來，有以下問題要解決。

一是讓更多的投資者進入住房市場購買住房再用于住房租賃。這個設想當然是好的。它是消化當前不少城市過高的住房庫存的有效途徑。但是，這就得知道，通過什么樣的房地產政策來界定這些投資者購買的住房是投資并用于租賃而不用于房地產的投機炒作。如果沒有有效的房地產稅收政策進行限制，只是用優(yōu)惠政策讓購買者進入市場購買住房，那么購買者既可以把所購買的住房用于投資也可用于投機。如果住房用于投機，那么房地產市場的價格將繼續(xù)推高。這是很自然的事情。在這種情況下，不僅房地產市場的泡沫會繼續(xù)吹大，而且過高的房價也將成為農民市民化、農民進城的最大障礙。

但是，就目前的情況來看，政府的房地產稅收政策連住房的投資與消費都沒有界定清楚，這樣的住房稅收政策要想來區(qū)分住房的投資和投機更是不可能?？墒?，在香港地區(qū)或歐美發(fā)達國家，他們對購買住房后的投資與投機則界定得清清楚楚。比如住房購買半年內交易的要交15%額外所得稅，住房購買一年內交易的要交10%額外所得稅，住房購買三年內交易的要交5%額外所得稅，三年以上則可以免交這種額外所得稅。嚴格地把住房投資與投機區(qū)分開，讓居民購買住房用于投資而不是用于投機。借鑒上述成功經驗，中國政府應用嚴格的稅收制度把住房投資與投機區(qū)分開，否則就容易引發(fā)房地產投機炒作，把房地產泡沫再吹大。

此外，還必須設立嚴格保護住房租賃者的法律。因為在中國的住房租賃市場，租房者往往是市場最為弱勢者。如果沒有好的法律來保護他們利益，中國租房者的利益最容易受到侵害。這也是當前中國很多居民不愿意進入住房租賃市場、特別強調要有自己住房的根源所在。

而要做一點，不僅在于政府要盡快設立這樣一部能夠真正保護住房租賃者的法律，還得根據相關的法律安排設立保護租房者的中介組織，或政府相關的職能部門。就目前的情況來看，中國政府不僅沒有設立專門保護租房者利益的職能部門，也沒有相應的中介機構，更沒有一部專門保護租房者的法律。在這種情況下，要讓中國的租房市場健康發(fā)展起來當然是一件不容易的事情。中國的租房市場不發(fā)達，租房市場的收益率自然會很低，投資者當然是不愿意進入這個市場，即使購買了住房也只是為了住房炒作升值而已。

但是，在歐美發(fā)達國家，幾乎都會有一部十分強勢的保護租房者的法律，從而讓最弱勢的租房者的利益不容易受到侵害與掠奪。在這種情況下，居民就能夠根據市場的情況做出租房還是購買住房的不同選擇。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更愿意租房了。這就是為何發(fā)達國家許多居民寧愿租房而不愿意購買住房的根本原因所在。在這種情況下，住房租賃市場才會發(fā)展與繁榮。所以，要發(fā)展中國租房市場，讓更多的投資者進入住房市場來消化過高的住房庫存，一個成熟繁榮的租房市場是最為重要的。

(三)

再一個方面，這次房地產去庫存化政策有新意的地方就是要求房地產企業(yè)降低房價。這些政策要求房地產企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價格。這是前所未有的事情，過去政府不會要求房地產開發(fā)商來降低房價增加住房銷售?，F在問題是，這項政策是一般性的原則，這是“由市場決定呢還是由政府來決定呢”沒有規(guī)定。如果是由市場來決定，政府如何要求房地產企業(yè)讓其交易的住房價格下降呢？因為，政府是市場的局外人，既不知道市場住房的供求關系，也不知道住房的價格到底在哪里。當然，也就無法要求房地產企業(yè)降低所交易住房的價格了。

如果房地產市場的住房價格是由政府來決定，那么政府如何可能對這些房地產開發(fā)企業(yè)所擁有的住房進行成本與收益定價呢？如果定價過低，政府要求降價的企業(yè)住房銷售后出現虧損，那么這些虧損由誰來承擔？如果政府對這種虧損不包底，那么房地產開發(fā)企業(yè)愿意降價銷售嗎？如果政府包底，一是本來財政負擔過重的地方政府有能力來包底嗎？二是在政府對降價銷售包底之后，房地產開發(fā)企業(yè)會不會與政府相關部門合謀向地方政府獲取更多的補償？所以，地方政府決定降低房價既不可行，也不現實，甚至于代價成本會相當高。

房地產去庫存化的降價，只能是通過市場化的方式來進行。不過，住房市場與其他市場有一個很大差別，就是住房不僅是不動產，也是唯一性產品，房地產開發(fā)商完全可以采取引發(fā)性的定價策略來影響房價向上走還是向下行。在這種情況下，政府的房地產政策就顯得十分重要了。而這些政府的房地產政策，說到底，就是一個利益如何分配的問題，就是一個地方政府、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產投資者如何讓利的問題。如果這三者都不愿意讓利，要讓一些房價高的城市把價格降低是不可能的。

當然，當前房地產市場的讓利在三四線城市已經意義不大。因為，在這些城市，房價本身就不高，房地產企業(yè)的利潤也很少。比如，早些時候筆者到貴陽，那個地方的房價只在3000元左右。這樣的一個房價，要讓房地產開發(fā)商讓利，也讓不到哪里去，因為利潤本身就不高。

而讓房地產企業(yè)讓利的地方主要是那些高房價的地方。但是，在這些高房價的城市，房地產開發(fā)商一定會說，這些城市根本上就不存在去庫存化的問題，住房市場本來就是供不應求，如何要求他們來降價。實際上，正是因為這些城市的高房價才需要政府關注，采取有利的政策來降低高房價，聚焦房地產市場讓利。

其實，這些城市的房價過高，主要的問題是將投機炒作為主導，把住房消費需求擠出在外。如果這些城市是以住房投資為主導，投資者又認為這些城市的房價還會繼續(xù)上漲，那么，各種資金就會涌入這些市場，這些城市的房價就會越推越高，泡沫越吹越大。在這種情況下，如果政府能夠出臺政策，對這些高房價的城市的住房投機炒作和住房消費進行嚴格區(qū)分，并用嚴格的房地產稅收制度來限制投機炒作行為，同時減弱對該類行為的信貸支持，那么這些城市的住房價格才會降低，并回歸理性。這才是降低當前中國房地產市場價格根本所在。

而要做到這點，就得讓這些高房價的城市采取對住房消費者全面讓利的房地產政策。這種讓利不是所謂的拆遷的貨幣化補償或消費者購買住房時的少許補貼，而是要對住房投資及投機采取嚴格的限制政策，去除住房賺錢功能，而不是如2014年下半年以來那樣采取各種稅收及信貸優(yōu)惠，讓更多的住房投機投資者進入市場。如果這些城市的地方政府反其道而行之，還是鼓勵更多的住房投資投機者進入，那么這些城市要降低房價幾乎不可能。

可見，要降低房價，就得讓高房價的城市出臺有利于消費者的住房政策，促使地方政府、房地產開發(fā)企業(yè)、住房投資者讓利，這樣才能真正去庫存化，否則降低房價可能成為一句空話。而這種讓利方式很容易向三四線城市蔓延，從而形成全國性的住房價格下降。這對中國房地產市場當然是有利的。如果這次房地產的政策能夠在這些方面取得真正的進展，那么房地產市場的去庫存化就能夠逐漸推進，并結出碩果。

(四)

至于去產能、去杠桿、降成本及補短板，也是直指經濟問題的核心，也是很重要的，但如果中國房地產市場的問題不能夠得以解決，中國房地產去庫存化就難以實現，就將成為這些任務得以完成的障礙。而讓農民市民化來消化城市的住房需求，希望通過發(fā)展住房租賃來增加城市的住房需求，要求房地產開發(fā)商降低房價來去庫存化，這些思路是對的，但還得在政策方面進行創(chuàng)新與落實，并真正去除房地產賺錢功能，讓住房成為消費品，讓房價回歸理性，這樣才能釋放居民的住房消費需求，特別是農民的住房需求。對此，政府的當前房地產政策應該更為細化與具體，以便真正落實實施。

作者為青島大學經濟學院教授