王軍

摘 要 旅游地產(chǎn)開發(fā)是對土地和旅游景觀文化資源的開發(fā)利用，是以旅游、休閑、養(yǎng)生、康體、娛樂等不同類型的消費(fèi)人群為目標(biāo)，為其物業(yè)提供經(jīng)營管理的房地產(chǎn)開發(fā)。成本控制管理是建立在健全的投資管理與控制體系上，運(yùn)用科學(xué)的分析預(yù)測方法，通過對設(shè)計(jì)和施工方案的綜合優(yōu)化，對發(fā)生投資偏差及時采取一定的改善方法和糾正措施，把建設(shè)項(xiàng)目投資控制在計(jì)劃限額以內(nèi)，確保項(xiàng)目質(zhì)量、工期、投資按既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，使項(xiàng)目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最大的特點(diǎn)是以當(dāng)?shù)芈糜钨Y源、景觀文化資源為依托，以不同類型的業(yè)主需求為目標(biāo)進(jìn)行長期投資開發(fā)，項(xiàng)目建設(shè)好后由專業(yè)經(jīng)營管理公司運(yùn)營管理，以此確保旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷增值。因此，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理必須結(jié)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)，從項(xiàng)目的組織管理、前期定位、施工管理以及后期的項(xiàng)目評價，全方位綜合分析，采用切實(shí)可行的管理方法，以確保項(xiàng)目開發(fā)按照預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行運(yùn)作。

關(guān)鍵詞 旅游地產(chǎn) 成本控制 管理

一、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在成本控制與管理中存在的問題

（一）投資決策階段

第一，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不夠?qū)徤?、科學(xué)、完善，關(guān)于市場與價格的預(yù)測資料缺乏針對性，定位不夠合理，不夠重視資金的時間價值。

第二，項(xiàng)目的成本估算不夠精確，每個項(xiàng)目都有其自身的特點(diǎn)，因此應(yīng)采取不同的投資估算方法。我們目前也經(jīng)常采用目標(biāo)估算法，但在估算過程中沒有對項(xiàng)目流程、定額、價格及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體分析，容易導(dǎo)致成本估算不精確。

（二）項(xiàng)目施工階段

第一，建筑工程預(yù)算編制質(zhì)量和準(zhǔn)確性還有待提高。因?yàn)樵擁?xiàng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目一般都進(jìn)行外包給專業(yè)的工程造價咨詢公司，但在實(shí)際執(zhí)行過程中，缺乏對咨詢公司的監(jiān)督、管理以及審核，形成成本控制管理的漏洞。

第二，材料、品牌合作商數(shù)據(jù)庫未建立或不夠完善，樣本太少，容易造成入庫單位之間結(jié)成價格同盟。同時，入庫單位水平參差不齊，一旦中標(biāo)，會給項(xiàng)目成本管理帶來諸多不利影響。

第三，工程進(jìn)度款的審核不夠精確，存在一定的隨意性。

第四，簽證變更的審核不夠及時。

（三）項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

第一，有些施工單位為了取得較好的工程結(jié)算收益，會使用各種手段提高結(jié)算價格加大成本控制難度；有些施工單位沒有編制完善的施工圖，項(xiàng)目竣工結(jié)算材料也不齊全，有時甚至出現(xiàn)未竣工而提前使用的情況，從而產(chǎn)生責(zé)任不明的工程，這些都不利于竣工階段的成本控制管理。

第二，項(xiàng)目完成后沒有建立相應(yīng)的歷史成本數(shù)據(jù)，工程事后評價缺乏系統(tǒng)的總結(jié)。

二、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如何實(shí)施成本控制與管理

（一）項(xiàng)目成本控制的組織管理——項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制

以董事會領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為項(xiàng)目成本控制與管理的基本模式，項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圍繞先進(jìn)、效益、可行、可控等方面加以落實(shí)，最大限度地保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益；以責(zé)、權(quán)、利科學(xué)平衡的原則有效落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，為項(xiàng)目的科學(xué)運(yùn)作和有效控制奠定基礎(chǔ)。采取相對集權(quán)的決策模式，精簡組織結(jié)構(gòu)，對各組織層級的職責(zé)進(jìn)行重新界定；總部重新授權(quán)，比如項(xiàng)目定位的決策權(quán)、對土地的判斷和獲取的決策權(quán)，以前在項(xiàng)目部，現(xiàn)在歸到公司總部；項(xiàng)目管理過程由粗放型管理向精細(xì)管理模式轉(zhuǎn)變，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，大的問題由總部決定，細(xì)節(jié)問題由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)；項(xiàng)目機(jī)構(gòu)設(shè)置以總經(jīng)理為中心，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)下設(shè)經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部、工程部等職能部門。

（二）制定成本控制計(jì)劃。

主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：一是通過項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個成本對象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。三是成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。

（三）全周期成本控制

降低工程成本，有效地控制工程造價是關(guān)鍵。工程造價的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，即在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把建設(shè)工程造價控制在批準(zhǔn)的造價限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。造價控制應(yīng)從以下幾個方面入手：優(yōu)秀工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價的前提，工程招投標(biāo)是有效控制工程造價的核心，施工管理是有效控制工程造價的重要環(huán)節(jié)，竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵，“以人為本”是有效控制工程造價的基礎(chǔ)。

（四）以合同管理為抓手深化項(xiàng)目成本管理

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及的參與很多，具有需要長期投資和建設(shè)周期長的特點(diǎn)。建設(shè)項(xiàng)目由許多合同組成，在項(xiàng)目成本控制與管理中，應(yīng)以合同管理為抓手，要求分工明細(xì)、層次清晰，做好合同的簽訂與執(zhí)行的各項(xiàng)流程，形成一個完善并能覆蓋建設(shè)項(xiàng)目全過程的合同管理體系。

（五）逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法

具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制與管理比較復(fù)雜，只有在項(xiàng)目開發(fā)過程中采用規(guī)范的管理和科學(xué)的方法，才能保證項(xiàng)目既定目標(biāo)的有效達(dá)成。但是中國旅游地產(chǎn)對成本控制與管理的認(rèn)識和實(shí)施現(xiàn)狀不容樂觀，如何提出一個改善的思路還需我們在實(shí)踐中不斷探索。

（作者單位為安徽安糧置地有限公司）

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