夏智穎

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我國房地產企業(yè)財務風險問題及其控制措施
——以萬科企業(yè)股份有限公司為例

夏智穎

摘要：21世紀以來，隨著中國城鎮(zhèn)化步伐加快，房地產行業(yè)開始了蓬勃地發(fā)展。通過十幾年的發(fā)展，房地產已經成為國民經濟的支柱行業(yè)，對國家經濟影響巨大。為維護國民經濟的穩(wěn)定，確保房地產企業(yè)的正常穩(wěn)健發(fā)展是及其重要的。本文將以萬科企業(yè)股份有限公司為例，通過其近幾年的財務數(shù)據(jù)來分析公司以致其他一般性房地產企業(yè)的財務風險問題，并對其如何降低財務風險提供一些建議和措施。

關鍵詞：房地產；財務風險；償債能力；財務預警

一、引言

21世紀以來，房地產行業(yè)發(fā)展迅猛，市場需求持續(xù)走高，推動房價不斷上漲，在很多地區(qū)，房地產已經成為促進經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，房地產就意味著資產翻倍。然而經過十幾年的發(fā)展發(fā)酵，房地產行業(yè)已經從最初的火爆熱門行業(yè)慢慢往高風險的趨勢發(fā)展，尤其近幾年，隨著相關政策的不停出臺，房地產行業(yè)的發(fā)展起伏不定，風險很高。現(xiàn)階段，我國房地產行業(yè)主要有一下幾個特點：

第一，投資基數(shù)大，占全社會投資比重很高。房地產行業(yè)的投資規(guī)模巨大，這種投資來自國內民間資本的投入和國際投資。其中占主要的是國內的民間資本投入，2011年這一比例約在76%左右。但從2011年開始，由于各項房地產調控政策的相繼出臺，民間資本大幅回落。此外，投資對象也從商業(yè)用房向住宅用房轉換。

其次，房地產開發(fā)整體呈現(xiàn)出新開工面積增多而竣工面積增速減緩的特點。由于國內房地產政策的變化，開發(fā)商不得不將之前囤積的土地進行開發(fā)，建造新的樓盤。但由于房地產銷量的不穩(wěn)定變化，為獲取足夠的經濟利益，開發(fā)商往往會故意要求施工單位減緩進度，使樓盤遲遲無法竣工，減緩竣工面積的增長速度。另一方面原因是政府對拆遷的規(guī)模作出限制，土地控制形式依然嚴峻。

最后，房地產銷量隨政策變化波動幅度大。房地產的銷售價格近幾年雖然調控力度很大，但依然處于高位運行。而從房地產市場需求來看，主要分為生活居住使用的剛性需求和用于投資的彈性需求。隨著城鎮(zhèn)化的進度加快以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求不斷增加。但在以投資為主的彈性需求方面，

通過以上分析發(fā)現(xiàn)，我國房地產企業(yè)存在投資基數(shù)大、新開工面積增多而竣工面積增速減緩和銷量隨政策變化波動幅度大等特點，這些特點使房地產企業(yè)面臨著經營不穩(wěn)定、收入和盈利變化幅度大的風險，這就更加強了房地產公司對其財務風險管理的需要。

二、以萬科為例分析房地產企業(yè)財務風險

財務風險是指公司財務結構不合理，融資不當使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。企業(yè)管理者應采取有效措施來降低風險。下面以萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱萬科）為例分析房地產行業(yè)上市公司財務風險問題。

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)之一。1988年進入房地產行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。作為占房地產市場份額最大的龍頭企業(yè)，萬科的財務風險很大程度上能映射房地產業(yè)公司的一般性財務風險狀況。

（一）籌資償債風險水平分析

1.籌資分析

萬科2011-2015年負債比率

截止日期　財務杠桿　流動負債比率2011-12-31　3.366755021　0.87892 2012-12-31　3.611759063　0.875853 2013-12-31　3.544834795　0.880021 2014-12-31　3.386849979　0.880613 2015-06-30　3.558051342　0.90416

分析表中的數(shù)據(jù)可知，萬科的財務杠桿系數(shù)每年均在3以上，說明在其資產結構中，負債所占的比重是所有者權益的三倍，公司主要靠負債進行融資，融資成本高，償債負擔較重，不利于以后的進一步借款融資。此外，萬科每年的流動負債比率都在0.8以上，說明其近幾年主要通過短期借款的方式進行融資。雖然短期借款的成本較小，但由于其要求的還款期限很短，大大提高了公司的償債風險，不利于公司資金鏈的穩(wěn)定。

2.短期償債能力分析

上表顯示，萬科每年的流動比率均值在1.37左右，速動比率在0.4上下徘徊。一般情況下，企業(yè)流動比率小于2，速動比率小于1表明較高的短期償債風險。而萬科的數(shù)據(jù)正顯示其在短期償債方面存在巨大的風險，公司沒有足夠的流動資產對債務進行償還，對其持續(xù)經營產生了巨大的威脅。另外值得注意的是，萬科采用大量的流動負債進行融資，這表明其需要比一般企業(yè)更多的流動資金儲備來應付到期的短期借款。但現(xiàn)實是，萬科的流動資金儲備竟然還遠低于正常情況。因此，在短期償債方面，萬科面臨巨大的財務風險。

3.長期償債能力分析

萬科2011-2015年短期償債能力指標

萬科2011-2015年長期償債能力指標

首先，萬科近幾年的資產負債率均大于0.5，表明其主要采用負債進行融資，證實了上文的結論。其次，萬科過去5年的利息保障倍數(shù)極高，一般在30以上，表明其每年有足夠的利潤來支付借款利息，主要是因為萬科的借款性質絕大部分為短期借款，利息費用較低。較高的權益乘數(shù)和利息保障倍數(shù)表明萬科的長期償債能力較強，但由于萬科的負債結構中，短期負債占了絕大部分，所以即使長期償債能力好也無法降低公司的償債風險。

（二）現(xiàn)金流風險分析

萬科2011-2015年現(xiàn)金流指標

巴菲特曾經說過“現(xiàn)金為王”，凸顯了現(xiàn)金流對公司的重要性，萬科除了2012年的自由現(xiàn)金流為負數(shù)以外，其他年份的自由現(xiàn)金流均為正數(shù)，這保證了公司的正常運營，但由于其全部現(xiàn)金回收率較低，表明企業(yè)通過日常經營活動獲得的相對現(xiàn)金金額較小。對于像萬科這樣主要通過短期負債進行融資的公司來說，及時、大量金額的現(xiàn)金用于償還短期負債是十分必要的。所以，相對于大量的短期負債，萬科這些自由現(xiàn)金還是不夠的。因此，萬科存在因現(xiàn)金供應不足而影響公司正常經營的現(xiàn)金流風險。

三、我國房地產公司存在的財務風險問題

通過上述數(shù)據(jù)，分析找出了萬科存在的一些財務風險問題。而萬科作為房地產行業(yè)企業(yè)中的典型，代表了房地產企業(yè)的一般情況，因此，下文將通過對萬科財務風險的分析，總結出房地產企業(yè)的一般性財務風險。

（一）籌資風險

房地產企業(yè)的籌資風險指房地產公司因大量使用借款方式進行融資而導致無法償還到期債務或進一步以借款方式進行融資的可能性。房地產公司籌資渠道單一，極度依賴銀行貸款，資本結構不合理，資產負債率高，負債比例過大，現(xiàn)金風險很高。公司容易出現(xiàn)資金儲備不足，經營困難的問題。另外，大幅度利用銀行借款不利于公司以后的再融資。

（二）償債風險

房地產企業(yè)主要進行房屋的建造及銷售，其銷售量、業(yè)績受政策及市場影響很大。而且由于房地產開發(fā)前期投入資金巨大，若后期銷售進度跟不上，很容易出現(xiàn)資不抵債的情況。一旦出現(xiàn)此類情況，由于房地產企業(yè)大規(guī)模采取向銀行獲取短期借款的融資方式，會使企業(yè)無法獲得進一步的融資來應對危機。

（三）現(xiàn)金流風險

由于先投資后收回的生產銷售性質，房地產企業(yè)現(xiàn)金流的流入和流出具有一個明顯的時間差。而由于房地產企業(yè)的經濟業(yè)務量一般比較龐大，這很容易導致資金鏈斷開，影響企業(yè)正常的生產經營。經營活動凈現(xiàn)金流是一個企業(yè)經營的基礎，出現(xiàn)負數(shù)意味著企業(yè)的獲利原動力很有可能已經發(fā)生了故障。

四、加強房地產行業(yè)上市公司財務風險管理的對策

（一）樹立風險價值觀念，研究政策環(huán)境與經濟形勢

房地產行業(yè)近幾年由于發(fā)展過熱，政府相繼出臺了各項政策，每次有新政策出臺，對房地產企業(yè)的沖擊都是巨大的。因此，企業(yè)應保持對政策的敏感性，一旦有新政策出臺，要再第一時間財務措施來調整企業(yè)經營，規(guī)避防范財務風險。例如，當國家出臺新的關于房地產的稅收政策時，房地產企業(yè)應該在充分解讀新政策的基礎上，對企業(yè)的收支進行調整，合理利用新政策，降低稅收支出。

（二）整合社會資源，正確選擇開發(fā)的物業(yè)形態(tài)

房地產企業(yè)首先要做的事合理安排企業(yè)的異地開發(fā)項目的開發(fā)周期。在進行新樓盤開發(fā)時，要積極利用社會資源，例如聘用當?shù)氐囊?guī)劃專家作為企業(yè)顧問，真正做到各司其職，用最少的資源消耗來獲得最大的收益。眾所周知，房地產從開發(fā)到銷售是一個漫長的過程，特別是大中型項目，從前期的項目調研、土地購買、設計規(guī)劃到中期的工程施工、竣工結算，以致最終的開盤銷售、簽訂合同，幾乎需要橫跨好幾年的時間才能完成。在這一漫長期間，一切都是在不斷變化著的，房產市場的供需變化，消費者偏好的變化，宏觀經濟情況，國家政策的調整，甚至物價、匯率的變化都是難以預測的。而且這種大型項目，開發(fā)商無法完全用自有資金來完成整個項目過程。一般情況下，房地產企業(yè)會選擇我在開始期投入一筆啟動資金用于購買土地，繳納前期費用，之后通過預售、借貸等融資手段籌集開發(fā)資金，這便可實現(xiàn)風險的抑制和轉移。

（三）提高財務管理水平

提高財務管理水平包括提高決策者的財務管理意識以及建立健全財務管理制度。首先，中小房地產企業(yè)應摒棄家族式的財務管理理念，通過聘用具有專業(yè)水平的高級財務管理人員來提升企業(yè)財務人員的整體素質，建立一支高質量的財務團隊。其次是加強專業(yè)培訓的力度及職業(yè)道德修養(yǎng)的建設。只有業(yè)務和思想同時加強才能使財務人員的水平真正提高。

（四）建立風險預警系統(tǒng)完善風險防范機制

像無法償還到期債務、現(xiàn)金凈流量變?yōu)樨摂?shù)，短期借款籌資比重過大等現(xiàn)象表明企業(yè)已經出現(xiàn)嚴重的財務風險，此時幾乎已經無法挽救。而在這之前，如失去市場份額，負債金額大，虧損嚴重，關鍵管理人員離職等現(xiàn)象的出現(xiàn)可以被認為是嚴重財務危機發(fā)生前的預兆。在此階段，企業(yè)能夠通過建立準確靈敏的信息監(jiān)測系統(tǒng)，收集各種相關信息并及時進行分析處理，判斷企業(yè)是否出現(xiàn)發(fā)生財務危機的征兆。若發(fā)現(xiàn)有該征兆，則及時制定對策，把隱患消滅在萌芽之中。

（五）結論

經過上述分析，不難發(fā)現(xiàn)，已經高速發(fā)展了十幾年的房地產行業(yè)中的企業(yè)確實存在各種財務風險，如融資風險，償債風險，現(xiàn)金流風險等。這些都將會成為阻礙房地產企業(yè)發(fā)展的絆腳石，所以企業(yè)需采取一系列措施來盡量減少財務風險，見以下幾點：（1）樹立風險價值觀念，研究政策環(huán)境與經濟形勢。（2）整合社會資源，正確選擇開發(fā)的物業(yè)形態(tài)。（3）提高財務管理水平。（4）建立風險預警系統(tǒng)完善風險防范機制。

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作者單位：（中南財經政法大學）