刑愛萍

[摘要]房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是企業(yè)經(jīng)營決策的重要依據(jù)，它直接影響產(chǎn)品的市場競爭力，并最終決定項目開發(fā)的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益。文章主要對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本管理對策進行了分析探討，并提出成本管理對策，可以為房地產(chǎn)項目管理人員提供合理的參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；項目特點；成本管理；管理對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630153

房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設(shè)行為，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動。它具有全面系統(tǒng)性、長期性、高風(fēng)險性和高回報性等特點。因此，加強項目開發(fā)成本管理，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，增加項目利潤最大化有著重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點分析

（1）通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投入的一項活動。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達(dá)幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個流程涉及多個方面：投資決策、規(guī)劃設(shè)計、征地、施工、驗收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3年至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資多，回報率高，許多商家及企業(yè)往往都會被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，每個環(huán)節(jié)都會遭受不確定性的市場競爭，企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險自然也不小，會涉及：供求風(fēng)險、政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險以及意外風(fēng)險等。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本控制的意義

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)共分為四個階段：策劃階段、設(shè)計階段、施工階段和保修階段。統(tǒng)計資料表明：設(shè)計階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工階段節(jié)約投資的可能性只有12%。按價值工程的理論來說，加大設(shè)計費用的投入可以降低建設(shè)項目的成本，即增加10%的設(shè)計費可以節(jié)約5%的總工程造價。很顯然，項目設(shè)計的優(yōu)劣不僅影響著建設(shè)費用的多少還有建設(shè)工期的長短，而且還影響項目的使用價值和投資收益。因而設(shè)計階段對項目投資的影響最大?？茖W(xué)合理的設(shè)計，可有效降低工程造價，也決定了公司開發(fā)項目的成敗。所以要做好項目設(shè)計階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理對策

31加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理。

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，規(guī)劃設(shè)計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，從場地選擇，總平面布局規(guī)劃到平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及到結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計和選擇都應(yīng)多種方案的比較和選擇，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒ā⑷鐑r值分析方法，選用技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的最佳設(shè)計方案并加以優(yōu)化。

32加強初步設(shè)計階段的成本管理。

初步設(shè)計完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認(rèn)真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設(shè)計方。這一階段十分重要，著重應(yīng)審查的是設(shè)計方案是否達(dá)到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大限度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑設(shè)計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工；對修改后的設(shè)計方案要重新進行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進行對照，這樣做的目的是避免超預(yù)算設(shè)計。

33加強施工圖設(shè)計階段審核工作。

初步設(shè)計階段成本控制目標(biāo)一經(jīng)確定，施工圖設(shè)計階段應(yīng)該嚴(yán)格遵循。房地產(chǎn)公司技術(shù)人員應(yīng)對施工圖設(shè)計圖紙認(rèn)真審核，并與形成的限額設(shè)計指標(biāo)一一對照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術(shù)的成熟性，避免在施工階段進行重大變更，降低項目的一次性投入；二是審核施工圖設(shè)計的材料、設(shè)備的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，要注重各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品質(zhì)是否一致，是否經(jīng)濟合理；三是審核施工圖設(shè)計圖紙的經(jīng)濟性，設(shè)計概算要翔實具體，避免因設(shè)計概算缺項漏項而增加變更成本。一旦施工圖設(shè)計成本超過目標(biāo)成本，必須認(rèn)真分析產(chǎn)生差異的主要原因及主要部位，對施工圖的相關(guān)內(nèi)容進行必要的修改，修改后的施工圖設(shè)計在下一階段具體實施。

34完善設(shè)計招標(biāo)機制。

擇優(yōu)選擇設(shè)計單位以及設(shè)計方案，是設(shè)計階段控制項目成本的關(guān)鍵。公開、公平、公正的競爭，對設(shè)計單位起到鞭策的作用，設(shè)計單位為了贏得市場，必會以技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設(shè)計方案參與競爭。從而提高設(shè)計質(zhì)量，有效的控制項目成本。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制招標(biāo)文件時對項目的投資和功能要有明確的要求，要有合理的評價標(biāo)準(zhǔn)和評價方法，設(shè)計單位投標(biāo)時也必須將方案和投資結(jié)合起來作為投標(biāo)文件的組成部分，中標(biāo)后可作為方案優(yōu)化的依據(jù)，供房產(chǎn)企業(yè)進行參考。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力具有重要的意義，因此，必須加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為一個動態(tài)系統(tǒng)的控制過程，必須在設(shè)計、施工以及竣工銷售階段分別制定措施，才能確?？刂颇繕?biāo)的實現(xiàn)，對于提高投資效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展也具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]張斐房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制[J].建筑設(shè)計管理，2009（5）

[2]柯洪全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材：工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃出版社，2006

[3]譚德精，杜曉玲工程成本確定與控制[M].重慶：重慶大學(xué)出版社，2004