郭英韜

衡水市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處

我國(guó)村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度及其完善

郭英韜

衡水市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處

由于我國(guó)一直沒(méi)有頒布明確的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記政策，以至于我國(guó)村鎮(zhèn)的房屋產(chǎn)權(quán)不明，缺乏管理，村鎮(zhèn)居民的合法權(quán)利受到損害。之后，我國(guó)先后頒布了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《房屋登記辦法》，這是我國(guó)第一部明確規(guī)定村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度的法律。隨后，各地開(kāi)始推行具體的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的登記制度，大力地推動(dòng)了我國(guó)的村鎮(zhèn)房屋的登記工作。

村鎮(zhèn)房屋；產(chǎn)權(quán)登記；登記；宅基地

我國(guó)土地制度的不完善造成村鎮(zhèn)房屋的使用和管理不當(dāng)，與城市房屋有很大不同，又沒(méi)有長(zhǎng)期的法律保障。我國(guó)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的頒布，對(duì)我國(guó)的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度的影響較大。健全的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度有利于維護(hù)村鎮(zhèn)居民有關(guān)房屋的權(quán)利。

一、我國(guó)村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記的概況

我國(guó)各地的政府在農(nóng)村地區(qū)實(shí)行土地登記制度。而且，《房屋登記辦法》等制度也規(guī)定了房屋登記的作用和意義，對(duì)地方政府的村鎮(zhèn)房屋登記工作內(nèi)容注入了新的東西。同時(shí)，也促進(jìn)了地方各級(jí)政府更有力的進(jìn)行工作，完善村鎮(zhèn)房屋登記工作。到2009年末，縣級(jí)人民政府已經(jīng)將村鎮(zhèn)房屋登記工作納入了日常的工作范圍內(nèi)。大多數(shù)的縣級(jí)人民政府根據(jù)有關(guān)的房屋規(guī)定和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)政府的指示，明確了房屋登記的負(fù)責(zé)部門，確立了一系列的操作流程和步驟等。鑒于，我國(guó)是第一次頒布村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的登記制度，地方對(duì)于相關(guān)工作的落實(shí)還在初級(jí)階段。

由于我國(guó)的村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的登記制度的范圍較廣，工作內(nèi)容較復(fù)雜，村鎮(zhèn)房屋的歸屬權(quán)存在問(wèn)題，以及房屋的面積測(cè)量困難等等，大多數(shù)的地區(qū)還是試點(diǎn)地區(qū)，并沒(méi)有全方位的展開(kāi)工作。

二、村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度實(shí)施中存在的問(wèn)題

1、村鎮(zhèn)房屋初始登記存在的問(wèn)題

某地區(qū)的調(diào)查研究顯示，有62%的居民有辦證的意愿，而且較強(qiáng)烈；25%的居民則表示，如果花費(fèi)不多就辦理；在對(duì)地方官員的調(diào)查中，結(jié)果顯示，大約90%的人認(rèn)為給居民頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是一項(xiàng)必要的工作；42.53%的人表示居民申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的主動(dòng)性很高；32.96%的人認(rèn)為居民辦證與費(fèi)用有很大的關(guān)系。由此可知，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的登記工作的需求還是很大的。如果登記工作的費(fèi)用合理，居民會(huì)樂(lè)于配合。但是，雖然居民有很強(qiáng)的辦證需求，登記的工作分配還是缺乏管理。調(diào)查結(jié)果顯示，43%的居民手中持有房產(chǎn)證，61%的居民持有宅基地使用權(quán)證書(shū)。然而同時(shí)持有這兩種證書(shū)的人卻只有32%，27%的居民甚至連一個(gè)有效證件都沒(méi)有。這樣就導(dǎo)致了實(shí)際的登記人數(shù)沒(méi)有預(yù)想的高。因此，調(diào)研的地區(qū)的房屋登記工作并沒(méi)有完全落實(shí)，而且還有證書(shū)脫節(jié)的問(wèn)題。

2、村鎮(zhèn)房屋登記辦證機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)有關(guān)辦法，村鎮(zhèn)房屋的登記工作需要地區(qū)的人民政府安排負(fù)責(zé)部門或者設(shè)置專門的從屬機(jī)構(gòu)?！斗课莸怯涋k法》頒布之前，不同地區(qū)有不同的負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)。大致分為幾種情況：

（1）由于改革的方案不徹底，遺留的部分問(wèn)題，導(dǎo)致不少城鎮(zhèn)中的土地未能歸為國(guó)有土地，它們的房屋登記工作依然是城市的房屋管理部門安排，那么周圍的村鎮(zhèn)也被列入之內(nèi)；

（2）地方政府主導(dǎo)村鎮(zhèn)的房屋登記工作；

（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府部門主導(dǎo)村鎮(zhèn)的房屋登記工作；

三、村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度的完善

1、統(tǒng)一村鎮(zhèn)房屋登記機(jī)關(guān)

第一，要按照《房屋登記辦法》的規(guī)定，將縣級(jí)人民政府或者下設(shè)的房屋登記機(jī)構(gòu)作為負(fù)責(zé)單位?，F(xiàn)階段，縣級(jí)行政部門擁有大量的資源處理登記過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，因此不應(yīng)該將登記工作安排給村鎮(zhèn)政府；

第二，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，國(guó)家應(yīng)該設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)專業(yè)的房屋登記制度。從國(guó)家管理的層面出發(fā)，專門的登記機(jī)構(gòu)有利于完善政府機(jī)構(gòu)，還有利于節(jié)約資源，整理資料，以免發(fā)生重復(fù)登記的現(xiàn)象。然而，這樣井然有序的工作需要一定的時(shí)間，《物權(quán)法》允許地方政府作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，建立房屋和土地的分別登記制度。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，應(yīng)該以土地登記機(jī)構(gòu)與房屋登記機(jī)構(gòu)相統(tǒng)一的方式來(lái)安排工作。

2、堅(jiān)持“一戶一宅”的登記原則

盡管各地區(qū)對(duì)“一戶一宅”的工作進(jìn)行的比較好，但仍存在“一戶多宅”的狀況。在現(xiàn)有的條件下，村鎮(zhèn)居民如果想登記房屋就必須提供宅基地的使用證明。但是“一戶一宅”的要求是擁有多宅是不能申請(qǐng)宅基地登記證書(shū)的。所以，不能申請(qǐng)村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)。宅基地制度在一定程度上限制了擁有對(duì)宅的居民的權(quán)利，但是“一戶一宅”的原則不可取締。

所以，各地區(qū)有權(quán)利根據(jù)具體的實(shí)際情況，制定相關(guān)的政策來(lái)維護(hù)居民的土地權(quán)利。在土地資源稀少的地區(qū)，可以由集體居民支付一定的費(fèi)用，收回房屋和土地；對(duì)于土地資源足夠的地區(qū)，應(yīng)該規(guī)定擁有者繼續(xù)使用，知道持有者不參與集體組織或者房屋自然消亡。

3、對(duì)“超面積”房屋登記應(yīng)該區(qū)別對(duì)待

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，村鎮(zhèn)的居民只能擁有一處宅基地，它的面積不能超出一定的標(biāo)準(zhǔn)。但是，農(nóng)村地區(qū)的建筑設(shè)計(jì)的能力一向較低，管理的方式不恰當(dāng)，導(dǎo)致了農(nóng)村還存在一些“超面積”的房屋。允許“超面積”房屋進(jìn)行登記是比較合理的。同時(shí)也有利于村鎮(zhèn)房屋登記制度的推行。各地區(qū)的政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況規(guī)定詳細(xì)的登記標(biāo)準(zhǔn)。遇到超出標(biāo)準(zhǔn)范圍的房屋，不能允許登記，并向有關(guān)部門提出拆除申請(qǐng)。對(duì)于超出小范圍標(biāo)準(zhǔn)的房屋，應(yīng)該在房產(chǎn)證上標(biāo)注實(shí)際面積，并收取罰金。對(duì)待其他房屋，應(yīng)該在房產(chǎn)證上標(biāo)注明確的房屋面積和標(biāo)準(zhǔn)面積，維護(hù)房屋的使用權(quán)。

4、非集體戶口人員獲得村鎮(zhèn)房屋初始登記的特殊情況

一般情況下，在“一戶一宅”的原則要求下，應(yīng)該允許人們登記房屋。根據(jù)有關(guān)規(guī)定可知，如果集體經(jīng)濟(jì)組織的成員是城市居民，而且是夫妻關(guān)系，那么他們就可以以共有財(cái)產(chǎn)的名義申請(qǐng)宅基地的房屋登記。因此，對(duì)于非集體戶來(lái)說(shuō)，合法的夫妻共有財(cái)產(chǎn)是可以獲得村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的。而且，非集體戶口的子女同時(shí)具有與集體戶口子女相同的繼承權(quán)。這項(xiàng)權(quán)利受法律保護(hù)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在不能妥善解決農(nóng)民居住權(quán)利的情況下，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度的完善需要以健全的農(nóng)村社會(huì)保障體系為前提。因此，積極籌建農(nóng)民失地保險(xiǎn)對(duì)村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度的完善具有重要意義。

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[2]江雅.基于農(nóng)民認(rèn)知視角的集體土地上房屋登記研究[D].江西師范大學(xué)2012

[3]吳彥燕.論我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記[D].海南大學(xué)2011