黎志洪

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也欣欣向榮，廣大市民和政府相關(guān)部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪提出了更高的要求，尤其是房產(chǎn)面積的測(cè)繪。本文從房產(chǎn)面積測(cè)繪的定義和重要意義出發(fā)，深入分析了當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪存在的主要問(wèn)題，最后提出了控制房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的對(duì)策，希望給房地產(chǎn)測(cè)繪管理提供參考建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪面積；問(wèn)題；質(zhì)量控制；對(duì)策

中圖分類號(hào)： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1673-1069（2016）16-85-2

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，住房制度深入改革，使得房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)逐漸增多，房地產(chǎn)管理受到越來(lái)越多的關(guān)注，房產(chǎn)面積測(cè)繪作為房產(chǎn)測(cè)繪和管理工作的基礎(chǔ)，受到廣大消費(fèi)者的密切關(guān)注。房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)于房產(chǎn)面積測(cè)繪的結(jié)果可以作為房屋買賣和產(chǎn)權(quán)交易的直接依據(jù)，對(duì)于解決房產(chǎn)糾紛問(wèn)題也有很大的幫助，因此，房產(chǎn)面積測(cè)繪有著很重要的意義。

1 房產(chǎn)測(cè)繪面積的定義

房產(chǎn)測(cè)繪面積是指房產(chǎn)在完工驗(yàn)收后，由具備合法測(cè)繪資格的單位根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察、繪圖和計(jì)算得出的面積[1]，包括套內(nèi)建筑面積和共用建筑面積。此外，房產(chǎn)面積的測(cè)繪直接影響到消費(fèi)者的切身利益。

2 房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問(wèn)題

2.1 測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不完善

房產(chǎn)面積的測(cè)繪工作是非常復(fù)雜和精密的，需要一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其步驟和細(xì)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，否則將不能滿足相關(guān)部門、開(kāi)放商和客戶的需求。我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作目前還處于初級(jí)發(fā)展階段，各方面的約束和規(guī)范并不完善，缺乏對(duì)面積測(cè)繪有關(guān)參數(shù)的明確。在實(shí)際操作中，由于測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的不完善和資料內(nèi)容不完整，導(dǎo)致出現(xiàn)測(cè)繪糾紛時(shí)，無(wú)法提供參考

依據(jù)，只能憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定，導(dǎo)致面積測(cè)繪結(jié)果存在偏差。

2.2 對(duì)復(fù)雜建筑的測(cè)繪存在問(wèn)題

對(duì)于大型的、較為復(fù)雜的建筑，測(cè)繪工作任務(wù)繁重，測(cè)繪面積的確定非常復(fù)雜，操作程序繁瑣，要處理的數(shù)據(jù)也非常多，計(jì)算難度極大。在對(duì)這類建筑進(jìn)行面積測(cè)繪時(shí)，測(cè)繪工作人員難以保證完全不會(huì)出錯(cuò)，導(dǎo)致測(cè)繪的質(zhì)量難以得到保障。

2.3 公用面積分?jǐn)偛粶?zhǔn)確

在實(shí)際測(cè)繪中，大多數(shù)業(yè)主并不知道測(cè)繪的面積是如何得來(lái)的，屏蔽了客戶的知情權(quán)。其次，某些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)誤導(dǎo)測(cè)繪工作人員將一些不應(yīng)該分?jǐn)偟墓媒ㄖ糠诌M(jìn)行面積分?jǐn)?。針?duì)某些陽(yáng)臺(tái)、飄臺(tái)和突出的部位，測(cè)繪工作人員存在判斷不準(zhǔn)確的情況，不知道該面積是否要計(jì)算。

2.4 工作人員專業(yè)水平較低

房產(chǎn)面積測(cè)繪工作對(duì)技術(shù)和專業(yè)程度要求較高。而實(shí)際上，大部分執(zhí)業(yè)人員專業(yè)水平較低，對(duì)某些精密儀器的使用不規(guī)范，直接影響到測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確度。在我國(guó)，大部分測(cè)繪單位為了節(jié)省成本，根本不會(huì)對(duì)工作人員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)，更不用說(shuō)是雇傭合同存續(xù)期間的有關(guān)考核，這在一定程度上降低了測(cè)繪工作人員的專業(yè)水平。

3 房產(chǎn)測(cè)繪面積的質(zhì)量控制對(duì)策

3.1 控制前期測(cè)繪資料及圖紙質(zhì)量

嚴(yán)格控制前期測(cè)繪資料和圖紙的質(zhì)量是整個(gè)面積測(cè)繪過(guò)程的基本前提。在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中，一定要將施工圖紙上交政府相關(guān)規(guī)劃部門進(jìn)行審核，房產(chǎn)測(cè)繪單位只能接收委托方提供的審批已經(jīng)通過(guò)的施工圖紙，確保測(cè)繪面積的合法性。其次， 在測(cè)繪過(guò)程中，如果存在某些要變更的事項(xiàng)，委托方必須提供詳細(xì)的變更單。為了便于測(cè)繪過(guò)程中對(duì)相關(guān)測(cè)繪數(shù)據(jù)的查閱和計(jì)算，施工圖紙至少應(yīng)該包括以下幾種：建筑平面圖、剖面圖、樓梯詳細(xì)圖、陽(yáng)臺(tái)和飄臺(tái)大樣圖等等。比如：坡屋頂?shù)姆秶€難以在平面圖中進(jìn)行確定，但是在剖面圖中就清晰明了。同時(shí)，在前期的資料中應(yīng)該提供建筑詳細(xì)的功能部位的位置和相關(guān)說(shuō)明，比如：中央空調(diào)、蓄水池、儲(chǔ)熱器、配電室等等。

3.2 面積計(jì)算部位和公用分?jǐn)偟暮侠硇?/p>

在確定面積的計(jì)算部位時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》的規(guī)定。房產(chǎn)測(cè)繪之前，為避免測(cè)繪總面積發(fā)生偏差，應(yīng)該明確要測(cè)繪的全面積、半面積和不需要計(jì)算面積的部位。比如，公用面積的測(cè)算要分情況來(lái)測(cè)算。如果該公用面積完全是封閉狀態(tài)的，就要計(jì)算全面積；如果是敞開(kāi)狀態(tài)的，要看該公用面積是否在建筑的主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)，分情況測(cè)繪。在實(shí)際測(cè)繪中，為了提高測(cè)繪的準(zhǔn)確性，工作人員應(yīng)該要求委托方提供詳細(xì)的說(shuō)明書(shū)，避免委托方錯(cuò)標(biāo)陽(yáng)臺(tái)、飄窗和花壇等面積。關(guān)于公用面積分?jǐn)偟暮侠硇詥?wèn)題是整個(gè)面積測(cè)繪的核心所在。公用面積分?jǐn)傚e(cuò)誤直接會(huì)影響到使用者的利益。在房產(chǎn)各面積計(jì)算準(zhǔn)確后，一定要按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和相關(guān)政府部門的細(xì)則來(lái)確定公用面積的分?jǐn)傆?jì)算。若不能明確分?jǐn)偯娣e，應(yīng)組織相關(guān)測(cè)繪、技術(shù)和質(zhì)檢人員商討確定。計(jì)算完公用分?jǐn)偯娣e之后，要將分?jǐn)偯娣e與之前計(jì)算的各面積進(jìn)行比較，確保其準(zhǔn)確性。

3.3 對(duì)外業(yè)測(cè)繪質(zhì)量的有效控制

有效的控制外業(yè)測(cè)繪對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量有很大的積極作用，測(cè)繪工作人員應(yīng)該重視外業(yè)測(cè)繪。有效的控制外業(yè)測(cè)繪主要包括以下幾個(gè)方面：一是，通過(guò)實(shí)地勘察所繪制的房產(chǎn)范圍圖、調(diào)查所得的產(chǎn)權(quán)邊界圖應(yīng)該與房產(chǎn)的設(shè)計(jì)圖保持一致；二是，要保證房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性和內(nèi)容的完整性；三是，房屋層次、幢號(hào)和室號(hào)、結(jié)構(gòu)以及用途等房產(chǎn)要素的調(diào)查一定要準(zhǔn)確，要符合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

3.4 對(duì)內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效管理

房產(chǎn)的內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多，計(jì)算和管理任務(wù)繁重，測(cè)繪工作人員應(yīng)該細(xì)心謹(jǐn)慎的對(duì)其進(jìn)行有效控制和管理，主要包括以下幾個(gè)方面；首先，關(guān)于房產(chǎn)圖繪制的規(guī)格、尺寸和標(biāo)準(zhǔn)要符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)圖所要表達(dá)的內(nèi)容要清晰和完整；其次，在測(cè)繪過(guò)程中，要保證測(cè)算面積的準(zhǔn)確性，方法要正確，不能出現(xiàn)錯(cuò)誤的情況；再次，測(cè)繪報(bào)告的編寫(xiě)要完整、規(guī)范、內(nèi)容表述要清楚；最后，對(duì)房產(chǎn)檔案的保存和管理要認(rèn)真負(fù)責(zé)。

3.5 采用工作流程技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程控制

工作流程技術(shù)是房產(chǎn)測(cè)繪管理的重要手段，它能夠在很大程度上對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的整個(gè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和控制。目前，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作更加流程化、數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化，為了適應(yīng)新的變化，大部分測(cè)繪單位采用了工作流程技術(shù)。該技術(shù)根據(jù)各崗位的職責(zé)和任務(wù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)對(duì)各崗位角色設(shè)置了用戶權(quán)限，在每一個(gè)工作環(huán)節(jié)都記錄操作人員的身份信息，確保整個(gè)工作流程都是在監(jiān)控狀態(tài)下進(jìn)行，保證了數(shù)據(jù)和圖文的真實(shí)性和完整性。

3.6 提高工作人員的專業(yè)素養(yǎng)

近年來(lái)，我國(guó)科學(xué)技術(shù)水平逐漸提高，各行各業(yè)都引進(jìn)了許多先進(jìn)設(shè)備，對(duì)高素養(yǎng)的工作人員需求越來(lái)越多。提高測(cè)繪工作人員的專業(yè)水平是提高房產(chǎn)測(cè)繪面積質(zhì)量的必要前提。測(cè)繪單位在對(duì)測(cè)繪工作人員的選拔上要嚴(yán)格要求，堅(jiān)決淘汰水平低的應(yīng)聘者，切不可任人唯親。對(duì)于已上崗的工作人員，要定期對(duì)他們進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要為：房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范、房產(chǎn)測(cè)繪面積部位的確定和房產(chǎn)測(cè)繪面積的計(jì)算方法等等，旨在使他們更熟悉業(yè)務(wù)，操作更熟料。最后，要建立績(jī)效考核制度，激勵(lì)每一個(gè)員工積極細(xì)致的工作。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力的進(jìn)步，房產(chǎn)測(cè)繪面積問(wèn)題得到廣大社會(huì)群眾越來(lái)越密切的關(guān)注。無(wú)論是對(duì)房產(chǎn)外業(yè)還是內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的管理，都要求測(cè)繪人員有一定的專業(yè)素養(yǎng)。其次，對(duì)于整個(gè)測(cè)繪過(guò)程中的資料和圖紙，都要保證其準(zhǔn)確性和完整性。目前，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展尚不成熟，關(guān)于房產(chǎn)面積測(cè)繪也存在諸多問(wèn)題，本文深入分析了相關(guān)問(wèn)題，并且提出了有關(guān)的質(zhì)量控制對(duì)策，希望對(duì)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪管理的發(fā)展提供有效的幫助。

參 考 文 獻(xiàn)

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