龔小鋒

在央企砸地王之際，民企更多成了陪跑對象。近期，世茂88億元拿下南京一塊地。為了奪得土地，世茂集團(tuán)董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇親自督戰(zhàn)，他在現(xiàn)場雙手合十祈禱的神情被拍下，成為解讀民企拿地辛酸的一個例子。

房地產(chǎn)企業(yè)正在涌向一二線城市，進(jìn)行避險式扎根。有著資金成本優(yōu)勢的央企和國企成為制造地王的主流。為了不再重組中被打包收走，電建，魯能，葛洲壩等房企正在大肆拿地，并創(chuàng)下多個地王紀(jì)錄。

地王央企造

6月2日下午3時，備受矚目的龍華上塘A816-0060宗地最終賣出了83個億的天價，結(jié)束了這場“無聲的暗戰(zhàn)”，折合樓面地價5.6萬元/平米。而如此大手筆的買家，正是由中國電建與披了個小馬甲的中國金茂組成的央企聯(lián)合體。

“我之前就有預(yù)感。這個地，不是新東家拿，就是老東家拿，果不其然，老東家電建地產(chǎn)拿地了?！币幻吐氂陔娊ǖ禺a(chǎn)的深圳房企人士表示，電建地產(chǎn)出價比第二名多了9個億，真是鐵了心了。

據(jù)了解，在18家參與投標(biāo)的企業(yè)中，多家央企報價均在70億元上下，其中第二名葛洲壩報價73.5億元，與中國電建相差近10億元，第三名為招商地產(chǎn)，報價70億元。而同樣到場競標(biāo)的萬科和龍光，則報價只有57億元和56億元，均可謂相去甚遠(yuǎn)。

這宗地塊的“彪悍”之處在于，這已經(jīng)是2014年以來在深圳出現(xiàn)的第五宗地王，而且和2014年的龍華住宅地王相比，19個月間，地價漲了兩倍多。

上海土地也是央企繼續(xù)擔(dān)當(dāng)土地市場主角。6月1日，上海迎來6月土地首拍。信達(dá)、保利、金茂電建聯(lián)合體、中鐵建、中鐵、華潤、招商等7家央企紛紛上陣。電建金茂聯(lián)合體更是和信達(dá)“廝殺”到最后一輪。

最后，央企信達(dá)地產(chǎn)以總價58.05億元力壓金茂電建綜合體，拿下上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，折合樓板價37248.58元/平方米，溢價率306.53%，創(chuàng)該區(qū)域單價地王。

信達(dá)競拍的兇悍讓人嘆為觀止。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究院李宇嘉表示，在上海顧村地王爭奪中，信達(dá)加價單位以“數(shù)十億元”計算，開發(fā)商報價在第三輪就直接從14.4億跳至30億元。

按照上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦的推算，從樓面價來看，未來成本價至少在5.6萬元/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本價高達(dá)7萬元/平米，而目前板塊內(nèi)最貴的項目成交均價約4.6萬元/平米。

信達(dá)地產(chǎn)是財政部控股的中國信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司。2015年以來，信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增9宗地塊，其中7宗是地王。此前，信達(dá)地產(chǎn)在杭州分別以33.9億元、123.18億元拿下杭州上城區(qū)南星地塊和濱江奧體地塊，分別刷新杭州土地出讓單價和總價紀(jì)錄。

一周前，同為央企的保利也在上海灘創(chuàng)造了紀(jì)錄。5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價格擊敗了其他來自全國各地的36家房地產(chǎn)企業(yè)，拿下周浦鎮(zhèn)一塊純宅地。成交價格溢價率297.8%，樓面價近44000元/平米（剔除15%自持租賃部分后約54500元/平米）。

“保利拿下周浦的那塊地也是拼了全力?！北R文曦表示，開拍之前已經(jīng)有房企心理價位是3萬元/平米，而業(yè)內(nèi)預(yù)計則起碼3.5萬元/平米，但開拍不到10分鐘，競買價格就飆到了50億元。

根據(jù)結(jié)果估算，保利未來的售價單價很可能會超過7.5萬元/平米。而目前該區(qū)域的新房售價在3.3萬到4.4萬元/平米。

不只是一線城市，近期在南京等重點(diǎn)城市，前來參戰(zhàn)的開發(fā)商主要來自央企和國企，比如葛洲壩、電建、金茂、上海建工、保利、魯能等。

中原地產(chǎn)報告顯示，截至5月31日，今年共出現(xiàn)155宗“三高”地王（高總價、高單價和高溢價），遠(yuǎn)高于2015年的95宗。在前5個月中，總價超過15億元的高價地王共105宗，其中52宗被國企獲得，部分央企表現(xiàn)異?；钴S。

水電系集體亮肌肉

在這一輪央企搶地潮中，水電系的中國水電、葛洲壩和魯能攻勢十分兇猛，其今年在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市攻城略地，成為地王制造者。

水電系買地的風(fēng)格非常兇悍。一名熟悉水電系央企的業(yè)內(nèi)人士如此評價，“拿地基本不問價格，不管多少錢，就是要拿到，一看到有人舉牌就立馬應(yīng)價。如果是像深圳這樣的招投標(biāo)，也會開個比第二名高出10億元的天價標(biāo)，讓對手跟不上?！?/p>

電建地產(chǎn)2015年已經(jīng)在北京、南京和武漢總共投入130.4億元。今年以來，電建更是聯(lián)合金茂到處拿地，除了深圳龍華地塊，5月還以近70億元的價格拿得南京河西南區(qū)域地王。

葛洲壩自去年年底接連拿下備受矚目的北京豐臺樊家村地塊、廣州廣鋼新城AF040233地塊之后，葛洲壩地產(chǎn)今年年初還在成都斬獲了一幅地塊，發(fā)展勢頭可謂銳不可當(dāng)。

近期，葛洲壩還參與了分食南京河西的“地王盛宴”，并開出了高達(dá)45213元/平方米的地價。5月13日，在南京，經(jīng)過25輪的激烈競拍，葛洲壩地產(chǎn)以32.8億元競得一地塊，樓面價4.52萬元/平方米，刷新南京單價“地王”。

魯能更是傳達(dá)出了十分明確的全國規(guī)模擴(kuò)張信號。去年，光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的四幅地王總耗資便可達(dá)112.4億元。單從2016年來看，前四個月，魯能就拿了107.56億元的地。其今年拿地目標(biāo)是重點(diǎn)一線城市和重點(diǎn)二線城市，比如，在北京、濟(jì)南、重慶、天津、南京、文昌等城市進(jìn)行深耕；在新布局的華中、珠三角區(qū)域則加快項目開發(fā)節(jié)奏。

步水電系后塵的，還有鐵路系統(tǒng)的央企。中鐵置業(yè)和中國鐵建雖相對低調(diào)，但由于發(fā)力早，旗下?lián)碛写罅胯F路沿線的土地儲備。2015年，中鐵建的聲勢更為浩大，新增土地儲備達(dá)541萬平方米，主要集中在長三角發(fā)達(dá)城市如杭州等，對銷售業(yè)績也提出了更高目標(biāo)。

山雨欲來

房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是一大原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右。這也使得上市公司融資洶涌。比如葛洲壩，今年擬向合格投資者公開發(fā)行總額不超過100億元的公司債券，目前已成功發(fā)行60億元債券。

“充裕而低廉的資金，給央企國企提供了無限彈藥。”李宇嘉表示，在融資地位上，中小開發(fā)商和龍頭開發(fā)商完全不在一個起跑線上。銀行給予央企等龍頭開發(fā)商的最優(yōu)企業(yè)貸款基礎(chǔ)利率，已低于融資成本，相當(dāng)于銀行在“倒貼”。

但這并不能完全解釋，地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模小的央企，拼搶起地王來反而越兇猛，其深層原因則是，隨著國企改革深化和行業(yè)整合急劇加速，越是規(guī)模小，被吃掉的可能性越高。

國資委曾要求78家非主業(yè)央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2014年，國資委確立保留央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)從16家擴(kuò)至21家，但這并不意味著已經(jīng)獲取“房地產(chǎn)牌照”的央企已經(jīng)安全，沒有被其他企業(yè)整合的風(fēng)險。

目前，這些央企地產(chǎn)企業(yè)之間也存在相互合并的風(fēng)險，比如，今年5月央企中糧地產(chǎn)再度陷入被收購傳聞，接盤者據(jù)說是去年底剛剛完成內(nèi)部整合上市的招商蛇口。此外，還有坊間消息稱，中糧地產(chǎn)也有可能面臨被保利地產(chǎn)并購。

這些虛虛實實的消息背后，無不反映出了一個暗潮洶涌的大背景，今年以來，21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異?；钴S，其中不少已啟動內(nèi)外部重組和并購。

從銷售金額來看，2015年“千億軍團(tuán)”房企為7家，其中，保利、中海規(guī)模已達(dá)千億級，2016年華潤也很快將步入千億軍團(tuán)。這些大鱷成為這場央企整合并購的主導(dǎo)者，其特點(diǎn)是內(nèi)部整合基本完成，管理架構(gòu)清晰，旗下業(yè)務(wù)分類和布局明確。

典型例子便是“并購?fù)酢敝泻！Ｖ泻Ｅc中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位。

“相似的整合主導(dǎo)者還有招商蛇口、華潤置地等。”克而瑞分析師朱一鳴指出，招商地產(chǎn)因為母公司資產(chǎn)的注入成為招商蛇口，成為當(dāng)時中國最大市值開發(fā)商，重整招商這一“老牌”的意愿強(qiáng)烈。重組后形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪央企地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)重組“話語權(quán)”的重要砝碼。

這些央企所做的，不只是并購，它們在土地市場表現(xiàn)也異常兇猛，比如保利和金茂，就頻繁參與一二線城市搶地大戰(zhàn)。此外，華潤置地的地產(chǎn)板塊架構(gòu)清晰，去年起拿地積極性明顯提升。

一些規(guī)模上不去的央企或國企，就成了潛在的被收購標(biāo)的，如中糧、中航。這類央企房地產(chǎn)板塊較小，集團(tuán)主業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)強(qiáng)于房地產(chǎn)，同時周轉(zhuǎn)速度緩慢，擴(kuò)張動力不足。

如近日，中冶集團(tuán)已被整體并入五礦集團(tuán)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自然是強(qiáng)者占主導(dǎo)。這兩大規(guī)?？偤徒?000億元的央企整合后，其旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模將會得到明顯擴(kuò)大，未來或?qū)⒋呱碌牡禺a(chǎn)霸主。

在央企特強(qiáng)和特弱的兩個梯隊之間，居中者無疑是最尷尬的，這部分央企地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模也并不算行業(yè)翹楚，規(guī)模既沒大到足以吞并別人，但在風(fēng)生水起之時，也不希望被并購。

無論是水電系的電建地產(chǎn)和葛洲壩、魯能，還是鐵路系的中鐵、中鐵建等，為了擺脫被整合或重組的風(fēng)險，都在積極謀求自己在21家央企地產(chǎn)內(nèi)部的話語權(quán)?？梢灶A(yù)見的是，經(jīng)過今后兩三年的整合，央企地產(chǎn)公司的數(shù)量會進(jìn)一步縮減。？

伺機(jī)超越

相比千億級的保利和中海，已經(jīng)逐步進(jìn)入整合階段的中糧地產(chǎn)等較小的房企，居中者變數(shù)最大。目前，包括魯能、電建以及中鐵建等房地產(chǎn)企業(yè)，銷售規(guī)模均在兩三百億元左右。

從去年開始，魯能動作變大。布局“美麗匯、魯能城、體育+”三大產(chǎn)品線，致力于打造全新國際休閑生活方式，形成了住宅、商業(yè)、文旅“三駕馬車”并駕齊驅(qū)的格局。

魯能上半年給人印象深刻的“銷售奇跡”不少，比如年初時，海南文昌的山海天項目，單日銷售5.8億元。這正是魯能地產(chǎn)借助恒大炒起的?；◢u熱度，攜貝克漢姆成功制造了海南旅游地產(chǎn)市場又一次事件營銷。

進(jìn)入2016年，“拿地”、“大賣”與“重組”成為魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)的三個關(guān)鍵詞，魯能今年的銷售目標(biāo)是400億元。截至5月7日內(nèi)，魯能全國的銷售額突破202億元，已提前完成過半目標(biāo)額，超出魯能地產(chǎn)2015年的總銷售額。

在距離上次重組失敗一年后，魯能為地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市再一次發(fā)起沖鋒。魯能旗下上市平臺廣宇發(fā)展已于4月12日宣布將再度停牌，并會重啟與魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組事項。

電建地產(chǎn)也充滿了雄心壯志。2015年，電建地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額突破200億元，其目標(biāo)是“2020年進(jìn)入全國房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名前30強(qiáng)”。

近期，電建地產(chǎn)將區(qū)域布局定位為？“4+4+N”，即4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）+4個核心二線城市（武漢、南京、成都、長沙）+機(jī)會型城市，不動聲色間搶占先機(jī)。目前，電建地產(chǎn)已基本實現(xiàn)了全國市場的戰(zhàn)略布局。

多數(shù)央企地產(chǎn)公司，并未公布目標(biāo)，但已經(jīng)悄然提速。葛洲壩的發(fā)力主要從去年開始，而此前增長較為緩慢。根據(jù)葛洲壩的數(shù)據(jù)，其2015年房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入64.63億元，較2014年同期增長0.03%。但從去年開始，葛洲壩就在多地頻繁拿地。

目前葛洲壩主要布局一線和重點(diǎn)二線城市，如北京、上海、南京、合肥、武漢等，且相應(yīng)的產(chǎn)品定位以高端為主。對于大部分地塊，尤其是高總價地塊采用合作開發(fā)，合作對象包括綠城、融創(chuàng)、金茂、華潤等，這樣便于學(xué)習(xí)龍頭房企高端項目的經(jīng)驗。

信達(dá)則更傾向于合作。信達(dá)以往的項目多位于浙江、 安徽、廣深、重慶、青島、?？?、烏魯木齊、沈陽等二三線城市，且缺乏操盤高端項目的經(jīng)驗，因此拿下地王后，往往選擇和房企合作開發(fā)，例如新江灣地王將和泰禾集團(tuán)合作，杭州濱江地王和上海顧村地王也確定了會以合作的方式開發(fā)。

地王套牢風(fēng)險

對于地價和房價走勢，高層也傳達(dá)出了收緊的聲音。不但有“權(quán)威人士”在《開局首季問大勢》中定調(diào)經(jīng)濟(jì)走勢，指出我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將會呈現(xiàn)L形走勢，并指出目前房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫。

6月1日，人民日報再次發(fā)聲，“樹不能長到天上，房價也一樣。”文章指出，高杠桿必然帶來高風(fēng)險，必須遏制“炒房”“炒地”之風(fēng)，并強(qiáng)調(diào)去庫存是鼓勵開發(fā)商降價，而非鼓勵其爭當(dāng)“地王”。

既然如此，國企和央企為何還要屢屢制造地王。李宇嘉認(rèn)為，樓市是為數(shù)不多的有效資產(chǎn)，還能貢獻(xiàn)可觀的現(xiàn)金流，也符合國企央企“重當(dāng)期業(yè)績、輕投入產(chǎn)出”的經(jīng)營觀念。近期能源、基建等高負(fù)債率、現(xiàn)金流短缺的央企也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)。

但“地王”頻出，也預(yù)示著開發(fā)風(fēng)險。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，今年共出現(xiàn)155宗“三高”地王中，54宗地王的溢價率在100%以上，70%的地王誕生在二線城市。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，被稱為樓市“國之標(biāo)桿”的“新四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門，成為今年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域。僅僅4月以來，蘇州、南京和合肥共出讓50宗地，60%屬于“三高”地王。

被地王套牢或拖累，這些例子在過往比比皆是。即便央企和國企有先天優(yōu)勢，但地王被套的風(fēng)險依然很大。在北京，曾經(jīng)創(chuàng)下多個地王的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就是一個例子。

比如葛洲壩在南京拿下的南京單價地王，樓面價4.52萬元/平米。按照地價與樓價的比例，這意味著這一項目未來售價要達(dá)到每平方米7萬到9萬元才能回本，地價與樓價堪比上海。

即使能順利開發(fā)項目，在這些地王影響之下，企業(yè)發(fā)展的利潤也會受到影響。近幾年，華潤置地在武漢、鄭州、上海、北京等地拿下數(shù)個地王。該公司的毛利率也和逐年拿地王數(shù)量呈反比態(tài)勢。

國信證券研究報告認(rèn)為，市場調(diào)整已經(jīng)開始，政策基調(diào)已有所收緊，信貸寬松程度有所減弱。根據(jù)歷史經(jīng)驗，近期“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會出現(xiàn)。隨著下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期之后，“高溢價”就很難實現(xiàn)，最終影響企業(yè)的資金面。