邊夢圓

（北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京 100000）

?

“買賣不破租賃”原則的再解釋

邊夢圓

（北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京 100000）

一、“買賣不破租賃“概述

“買賣不破租賃”，是指在租賃期間，租賃物的所有權(quán)變動并不導(dǎo)致租賃關(guān)系的解除。目前我國理論界的通說認(rèn)為：“買賣不破租賃”規(guī)則主要適用于不動產(chǎn)。《合同法》第229條使用了租賃物的表述，從文義解釋來看此處的租賃物應(yīng)當(dāng)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。在我國，通說認(rèn)為，該原則僅適用于不動產(chǎn)。因此，嚴(yán)格來講，“買賣不破租賃”應(yīng)當(dāng)為不動產(chǎn)的買賣不破租賃，指在不動產(chǎn)租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人將租賃物讓與他人時(shí)，租賃關(guān)系不因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而消滅，買受人不能基于所有權(quán)的變動而否認(rèn)租賃關(guān)系，而承租人可以基于租賃關(guān)系對抗受讓租賃物所有權(quán)的第三人的一項(xiàng)法律制度。

關(guān)于“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件，通說認(rèn)為：1.房屋租賃合同有效；2.在租賃期間內(nèi)發(fā)生房屋所有權(quán)變動；3.承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同。當(dāng)全部要件滿足之后，就會發(fā)生“買賣不破租賃”的法律效果，即租賃物的權(quán)利發(fā)生變動后，買受人和承租人將成為新的合同當(dāng)事人，原出租人的權(quán)利義務(wù)將概括移轉(zhuǎn)給買受人。

二、《合同法》第229條之理解

《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。對其法律效果，存在三種解釋方向。

“法定契約承受”說。該說認(rèn)為，在“先租后賣”情況發(fā)生時(shí)，設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在?！笆茏屓嗽谑茏屧撟赓U物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)，而出租人則脫離租賃合同?！雹俅藶楫?dāng)前學(xué)界通說。意即原先存在于出租人和承租人間的租賃合同與所有權(quán)發(fā)生變更后存在于買受人和承租人之間的租賃合同保持債的同一性，合同效力不受影響。

買賣破除租賃。該說認(rèn)為，租賃合同屬于典型的債權(quán)合同，債權(quán)合同的效力至少應(yīng)當(dāng)包括特定的額給付內(nèi)容和特定的當(dāng)事人兩個(gè)方面。因此，當(dāng)租賃合同的當(dāng)事人發(fā)生變化時(shí)，合同的效力必定會受到影響。

維持承租人有權(quán)占有。承租人根據(jù)原租賃合同而取得針對原所有權(quán)人的有權(quán)占有可以對抗新所有權(quán)人的返還原物請求權(quán)。

為方便論述，茲舉一案例以說明：甲出租房屋給乙，租期是2013年元旦至2015年元旦并已交付乙使用收益。后甲于2014年元旦將該房轉(zhuǎn)讓給丙且已辦理所有權(quán)變更登記。依照通說，在2014年甲將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給丙時(shí)，乙仍然有權(quán)居住在該租賃房屋之內(nèi)，甲乙之間的租賃合同效力不受影響，問題是，乙是否有權(quán)對抗買受人丙的所有權(quán)。

民法上，私人自治原則是最基本原則。合同應(yīng)當(dāng)遵循私人自治原則。在該案中，若不奉行“買賣不破租賃”原則，規(guī)定丙對于乙有所有物返還請求權(quán)，那么依據(jù)合同法，甲應(yīng)當(dāng)向乙承擔(dān)違約責(zé)任。在這里，乙的法律地位就會出現(xiàn)受制于他人的現(xiàn)象。因?yàn)?，乙是否享有在該房屋?nèi)的居住權(quán)以及是否對于甲享有違約責(zé)任請求權(quán)取決于甲是否將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與第三人，乙的權(quán)利須受制于甲的處分行為，當(dāng)甲就該房屋的所有權(quán)為處分之后，乙被迫從有權(quán)占有人變成了無權(quán)占有人；另一方面，甲的權(quán)利也會受制于他人。因此，甲將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與丙之后是否要想乙承擔(dān)違約責(zé)任取決于丙是否向乙行使所有物返還請求權(quán)，就甲而言，也是私人自治原則的違背。

因此，從私人自治的原則出發(fā)，立法上對于“買賣不破租賃”的規(guī)定乃是為了矯正對私人自治的背離，避免他治現(xiàn)象的出現(xiàn)保障私人自治的實(shí)現(xiàn)。而我國傳統(tǒng)理論認(rèn)為，買賣不破租賃的立法初衷是保護(hù)承租人一方的特殊利益，此種理論其實(shí)是忽視了出讓人的利益。事實(shí)上，承租人與出租人在利益的保護(hù)上并無優(yōu)先特殊之分，傳統(tǒng)的觀點(diǎn)只是看到了對于承租人的利益保護(hù)，事實(shí)上，買賣不破租賃同時(shí)保障了出租人與承租人的意思自治的權(quán)利。在“買賣不破租賃”原則之前之所以會出現(xiàn)他治現(xiàn)象，是與債權(quán)與物權(quán)的區(qū)分密切相關(guān)的。根據(jù)負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分，出租人和承租人簽訂的房屋租賃合同是負(fù)擔(dān)行為，租金的支付是物權(quán)行為。但是出租人移轉(zhuǎn)租賃物占有使用收益的行為如何定性？蘇永欽教授認(rèn)為其可能同時(shí)發(fā)生債權(quán)效力和物權(quán)效力?！叭绻袨槿朔翘幏謾?quán)人，則盡管行為仍然生效，原則上仍應(yīng)限于當(dāng)單純債權(quán)效力部分，而與無權(quán)處分的情形一樣，而且只當(dāng)?shù)玫教幏謾?quán)人的同意時(shí)，肯認(rèn)同時(shí)發(fā)生類似處分的物權(quán)效力?！雹诎凑者@樣的邏輯觀點(diǎn)，甲將房屋出租給乙并轉(zhuǎn)移占有的行為性質(zhì)上可定性為物權(quán)行為（轉(zhuǎn)移房屋占有使用收益），乙對于房屋的有權(quán)占有是基于處分行為而非負(fù)擔(dān)行為，因此，甲將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給丙時(shí)，事實(shí)上是無權(quán)處分了乙的占有使用收益權(quán)，該部分的處分應(yīng)當(dāng)屬于無權(quán)處分，其是否有效應(yīng)當(dāng)取決于占有使用收益的權(quán)利人乙對該無權(quán)處分的態(tài)度。這樣，乙就變成了對于法律關(guān)系的掌握主動權(quán)者，這時(shí)候，就不需要法律予以特殊保護(hù)的必要了。因此，對于傳統(tǒng)理論認(rèn)為承租人為弱者需要特殊保護(hù)的觀點(diǎn)是站不住腳的。

故，對于買賣不破租賃原則的規(guī)范性評價(jià)還是應(yīng)當(dāng)從私人自治的原則出發(fā)，著重與出租人與承租人的意思自治權(quán)利保護(hù)來對于“買賣不破租賃”進(jìn)行規(guī)范的法律解釋。

注解：

①參見王利明《合同法研究》-第三卷.中國人民大學(xué)出版社

②蘇永欽.關(guān)于租賃權(quán)物權(quán)效力的幾個(gè)問題

中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）05-0094-01

作者簡介：邊夢圓（1992-）女，河北石家莊，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院2014級碩士研究生，法律（法學(xué)）專業(yè)，專業(yè)方向民商法。