周玉慧

【摘 要】在開(kāi)發(fā)模式上，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)常常和住宅是一樣的，一般都是開(kāi)發(fā)在前，招商在后。此類開(kāi)發(fā)模式有一定的弊端，導(dǎo)致地產(chǎn)和商業(yè)相背離。本文先講解了商業(yè)地產(chǎn)，詳細(xì)探析了兩者脫節(jié)的現(xiàn)象，最終給出了改進(jìn)意見(jiàn)和對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)經(jīng)營(yíng)；脫節(jié)問(wèn)題

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

作為一項(xiàng)收益類房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)提供的服務(wù)主要有休閑、娛樂(lè)、商務(wù)活動(dòng)和商業(yè)活動(dòng)等。它的經(jīng)營(yíng)模式變化多端，收益性并不低，且多為租賃經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和投資規(guī)模不小，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也很分散，管理水平較高等。然而如今的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有很好的理解商業(yè)規(guī)律，無(wú)法準(zhǔn)確的知曉商業(yè)特性，由此導(dǎo)致先進(jìn)行地產(chǎn)、后開(kāi)展商業(yè)的方法比比皆是，地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展不匹配，制約了商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

二、商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的主要表現(xiàn)

1.房地產(chǎn)短線操作思路與商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的脫節(jié)

運(yùn)行房地產(chǎn)常常按照項(xiàng)目來(lái)操作，況且房地產(chǎn)也被大家冠以暴利的頭銜?？墒巧虡I(yè)地產(chǎn)的重心還是商業(yè)，商業(yè)的利潤(rùn)并不高，要想盈利必須長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)。在利益的驅(qū)動(dòng)下，大部分開(kāi)發(fā)商還是希望以最快的速度出售商業(yè)地產(chǎn)，從而獲得資金來(lái)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。類似這種重點(diǎn)關(guān)心地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并不關(guān)注經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象很多，他們常常不想在經(jīng)營(yíng)的下工夫。

2.建筑設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位脫節(jié)

在規(guī)劃、建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有花大力氣開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)的調(diào)查和定位。所以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商常常希望自己獲得更高的經(jīng)濟(jì)利益，僅僅考慮未來(lái)的收益，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)往往考慮的是便于租售、便于獲得最高的面積、便于成本最小的設(shè)計(jì)。相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)的效應(yīng)和功能就會(huì)降低不少。

3.項(xiàng)目規(guī)模與消費(fèi)水平的脫節(jié)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資論證的重點(diǎn)是規(guī)模。以開(kāi)發(fā)商的身份來(lái)分析研究，規(guī)模大的開(kāi)發(fā)能夠減少花費(fèi)，降低支出，還可以打響品牌，加大市場(chǎng)份額。然而，商業(yè)規(guī)模常常被購(gòu)買力和經(jīng)濟(jì)等左右，不得不受到限制。開(kāi)發(fā)商總是千方百計(jì)考慮怎樣更好的賣出地產(chǎn)，從而得到更高的利益。對(duì)于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)講，他們并沒(méi)有過(guò)多考慮和探究。在這種普遍現(xiàn)象下，商業(yè)規(guī)模持續(xù)上揚(yáng)，部分項(xiàng)目規(guī)模和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平嚴(yán)重脫節(jié)。

4.前期招商與后續(xù)經(jīng)營(yíng)的脫節(jié)

在經(jīng)營(yíng)理念的左右下，并受到資金的控制，開(kāi)發(fā)商往往想著趕快賣完。他們盡可能的說(shuō)短開(kāi)發(fā)—出售—在開(kāi)發(fā)的時(shí)間，從而希望得到越來(lái)越多的利潤(rùn)。商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)得不到關(guān)注，他們也不想擔(dān)責(zé)，反而是不管不問(wèn)。所以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常紅紅火火的銷售商業(yè)地產(chǎn)，隨后人去樓空，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效果慢慢下滑不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果。

5.短期資金回籠與長(zhǎng)期商業(yè)培育的脫節(jié)

投資商業(yè)地產(chǎn)需要花費(fèi)大量的金錢，開(kāi)放商常常投入的金額在總投資的占比中只有10%～20%。由于國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，向銀行申請(qǐng)貸款的門檻越來(lái)越多，直接融資又是困難重重。在資金困難的情況下，開(kāi)放商開(kāi)始選擇出售商鋪的方式籌措資金。雖然說(shuō)他們出售的商鋪，但是對(duì)其的扶持力度并不大。部分開(kāi)發(fā)商常常心有余而力不足，所以商鋪運(yùn)營(yíng)會(huì)遭遇很大的困境。

三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)題解決對(duì)策

1.強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃能力

一是改變思想。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值并不是立刻顯現(xiàn)出來(lái)的，必須依靠長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展，最終才能得到升值，進(jìn)而獲得最大的價(jià)值。二是改進(jìn)自身定位。開(kāi)發(fā)商不僅僅擔(dān)任開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的角色，還要逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)者，達(dá)到運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)的同步結(jié)合。三是強(qiáng)化人才培育力度。重點(diǎn)研究相關(guān)的理論，重點(diǎn)培養(yǎng)那些復(fù)合型人才，讓他們不僅僅知曉商業(yè)知識(shí)，還要學(xué)會(huì)地產(chǎn)知識(shí)，從而為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

2.確定好商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合

在進(jìn)行開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，首先要研究分析商圈，做好充足的市場(chǎng)調(diào)研，才能制定準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)形式和開(kāi)發(fā)規(guī)模等，這樣做能夠?qū)崿F(xiàn)順利投資，也不會(huì)浪費(fèi)社會(huì)資源。切記目標(biāo)市場(chǎng)地定位應(yīng)彰顯自我特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)異性化競(jìng)爭(zhēng)和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，千萬(wàn)不能出現(xiàn)相同“千店一面”景象。

3.大力引進(jìn)“訂單地產(chǎn)”模式

著名商業(yè)企業(yè)同開(kāi)發(fā)商展開(kāi)租售約定，讓商業(yè)企業(yè)加入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，結(jié)合商業(yè)企業(yè)的個(gè)性需求來(lái)開(kāi)展物業(yè)，建設(shè)完畢后根據(jù)合同內(nèi)容讓商業(yè)企業(yè)來(lái)運(yùn)營(yíng)，以著名品牌形成主力店來(lái)拉動(dòng)另外店鋪的租售。這和以往的建設(shè)在前、招商災(zāi)后的模式完全不同，訂單商業(yè)地產(chǎn)的好處不容忽視，它也更加適合不斷更新?lián)Q代的市場(chǎng)環(huán)境。

4.規(guī)范售后返租營(yíng)運(yùn)模式

買方和開(kāi)發(fā)商訂立合同，由開(kāi)發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)店鋪，或是開(kāi)發(fā)商指定專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商將在固定的時(shí)間內(nèi)給予買方報(bào)酬，根據(jù)合同要求來(lái)支付一定的費(fèi)用，這就是售后返租的定義。這種做法的優(yōu)點(diǎn)很多，便于讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一、合理的管理，從而獲取最好的規(guī)模效益。

5.拓寬商業(yè)地產(chǎn)資金渠道

一是廣開(kāi)言路來(lái)獲得合作伙伴。利用合作伙伴的投入來(lái)一起經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲得利潤(rùn)。二是商業(yè)和地產(chǎn)共同合作。在商家資金的幫助下，地產(chǎn)商和商家一起來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這就是訂單商業(yè)模式。三是結(jié)合部分發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的案例，可以根據(jù)具體情況來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托（REIT）的開(kāi)發(fā)模式。

6.適時(shí)引入專業(yè)中介商

作為重要的系統(tǒng)工程，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)牽扯到多種層面。地產(chǎn)和商業(yè)領(lǐng)頭人緊密合作是其中的一種方式，另外還應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和健全下，吸納有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中介代理商也是不錯(cuò)的選擇，信托基金投資商、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理商等都是首選的代理商。他們?cè)谥虚g擔(dān)任潤(rùn)滑劑和橋梁的身份，能夠有利于進(jìn)一步做大市場(chǎng)。在管理商、零售商、投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等共同作用下，通過(guò)他們的緊密合作、密切配合，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)才能更好的發(fā)揮出來(lái)，最終實(shí)現(xiàn)合作各方的利益，達(dá)到共贏。

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