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        新時(shí)期我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)脫節(jié)問(wèn)題研究

        2016-07-05 22:24:29周玉慧
        中國(guó)經(jīng)貿(mào) 2016年1期
        關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)

        周玉慧

        【摘 要】在開(kāi)發(fā)模式上,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)常常和住宅是一樣的,一般都是開(kāi)發(fā)在前,招商在后。此類開(kāi)發(fā)模式有一定的弊端,導(dǎo)致地產(chǎn)和商業(yè)相背離。本文先講解了商業(yè)地產(chǎn),詳細(xì)探析了兩者脫節(jié)的現(xiàn)象,最終給出了改進(jìn)意見(jiàn)和對(duì)策。

        【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn);商業(yè)經(jīng)營(yíng);脫節(jié)問(wèn)題

        一、商業(yè)地產(chǎn)概述

        作為一項(xiàng)收益類房地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)提供的服務(wù)主要有休閑、娛樂(lè)、商務(wù)活動(dòng)和商業(yè)活動(dòng)等。它的經(jīng)營(yíng)模式變化多端,收益性并不低,且多為租賃經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和投資規(guī)模不小,經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也很分散,管理水平較高等。然而如今的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有很好的理解商業(yè)規(guī)律,無(wú)法準(zhǔn)確的知曉商業(yè)特性,由此導(dǎo)致先進(jìn)行地產(chǎn)、后開(kāi)展商業(yè)的方法比比皆是,地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)展不匹配,制約了商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

        二、商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)的主要表現(xiàn)

        1.房地產(chǎn)短線操作思路與商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的脫節(jié)

        運(yùn)行房地產(chǎn)常常按照項(xiàng)目來(lái)操作,況且房地產(chǎn)也被大家冠以暴利的頭銜??墒巧虡I(yè)地產(chǎn)的重心還是商業(yè),商業(yè)的利潤(rùn)并不高,要想盈利必須長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)。在利益的驅(qū)動(dòng)下,大部分開(kāi)發(fā)商還是希望以最快的速度出售商業(yè)地產(chǎn),從而獲得資金來(lái)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。類似這種重點(diǎn)關(guān)心地產(chǎn)開(kāi)發(fā),并不關(guān)注經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象很多,他們常常不想在經(jīng)營(yíng)的下工夫。

        2.建筑設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位脫節(jié)

        在規(guī)劃、建設(shè)項(xiàng)目時(shí),大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有花大力氣開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)的調(diào)查和定位。所以說(shuō),開(kāi)發(fā)商常常希望自己獲得更高的經(jīng)濟(jì)利益,僅僅考慮未來(lái)的收益,導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)往往考慮的是便于租售、便于獲得最高的面積、便于成本最小的設(shè)計(jì)。相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)的效應(yīng)和功能就會(huì)降低不少。

        3.項(xiàng)目規(guī)模與消費(fèi)水平的脫節(jié)

        商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資論證的重點(diǎn)是規(guī)模。以開(kāi)發(fā)商的身份來(lái)分析研究,規(guī)模大的開(kāi)發(fā)能夠減少花費(fèi),降低支出,還可以打響品牌,加大市場(chǎng)份額。然而,商業(yè)規(guī)模常常被購(gòu)買力和經(jīng)濟(jì)等左右,不得不受到限制。開(kāi)發(fā)商總是千方百計(jì)考慮怎樣更好的賣出地產(chǎn),從而得到更高的利益。對(duì)于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)講,他們并沒(méi)有過(guò)多考慮和探究。在這種普遍現(xiàn)象下,商業(yè)規(guī)模持續(xù)上揚(yáng),部分項(xiàng)目規(guī)模和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平嚴(yán)重脫節(jié)。

        4.前期招商與后續(xù)經(jīng)營(yíng)的脫節(jié)

        在經(jīng)營(yíng)理念的左右下,并受到資金的控制,開(kāi)發(fā)商往往想著趕快賣完。他們盡可能的說(shuō)短開(kāi)發(fā)—出售—在開(kāi)發(fā)的時(shí)間,從而希望得到越來(lái)越多的利潤(rùn)。商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)得不到關(guān)注,他們也不想擔(dān)責(zé),反而是不管不問(wèn)。所以說(shuō),開(kāi)發(fā)商經(jīng)常紅紅火火的銷售商業(yè)地產(chǎn),隨后人去樓空,商業(yè)經(jīng)營(yíng)效果慢慢下滑不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果。

        5.短期資金回籠與長(zhǎng)期商業(yè)培育的脫節(jié)

        投資商業(yè)地產(chǎn)需要花費(fèi)大量的金錢,開(kāi)放商常常投入的金額在總投資的占比中只有10%~20%。由于國(guó)家宏觀調(diào)控的影響,向銀行申請(qǐng)貸款的門檻越來(lái)越多,直接融資又是困難重重。在資金困難的情況下,開(kāi)放商開(kāi)始選擇出售商鋪的方式籌措資金。雖然說(shuō)他們出售的商鋪,但是對(duì)其的扶持力度并不大。部分開(kāi)發(fā)商常常心有余而力不足,所以商鋪運(yùn)營(yíng)會(huì)遭遇很大的困境。

        三、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)題解決對(duì)策

        1.強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營(yíng)策劃能力

        一是改變思想。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值并不是立刻顯現(xiàn)出來(lái)的,必須依靠長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展,最終才能得到升值,進(jìn)而獲得最大的價(jià)值。二是改進(jìn)自身定位。開(kāi)發(fā)商不僅僅擔(dān)任開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的角色,還要逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)者,達(dá)到運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)的同步結(jié)合。三是強(qiáng)化人才培育力度。重點(diǎn)研究相關(guān)的理論,重點(diǎn)培養(yǎng)那些復(fù)合型人才,讓他們不僅僅知曉商業(yè)知識(shí),還要學(xué)會(huì)地產(chǎn)知識(shí),從而為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

        2.確定好商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合

        在進(jìn)行開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí),首先要研究分析商圈,做好充足的市場(chǎng)調(diào)研,才能制定準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)形式和開(kāi)發(fā)規(guī)模等,這樣做能夠?qū)崿F(xiàn)順利投資,也不會(huì)浪費(fèi)社會(huì)資源。切記目標(biāo)市場(chǎng)地定位應(yīng)彰顯自我特點(diǎn),實(shí)現(xiàn)異性化競(jìng)爭(zhēng)和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),千萬(wàn)不能出現(xiàn)相同“千店一面”景象。

        3.大力引進(jìn)“訂單地產(chǎn)”模式

        著名商業(yè)企業(yè)同開(kāi)發(fā)商展開(kāi)租售約定,讓商業(yè)企業(yè)加入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,結(jié)合商業(yè)企業(yè)的個(gè)性需求來(lái)開(kāi)展物業(yè),建設(shè)完畢后根據(jù)合同內(nèi)容讓商業(yè)企業(yè)來(lái)運(yùn)營(yíng),以著名品牌形成主力店來(lái)拉動(dòng)另外店鋪的租售。這和以往的建設(shè)在前、招商災(zāi)后的模式完全不同,訂單商業(yè)地產(chǎn)的好處不容忽視,它也更加適合不斷更新?lián)Q代的市場(chǎng)環(huán)境。

        4.規(guī)范售后返租營(yíng)運(yùn)模式

        買方和開(kāi)發(fā)商訂立合同,由開(kāi)發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)店鋪,或是開(kāi)發(fā)商指定專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)商將在固定的時(shí)間內(nèi)給予買方報(bào)酬,根據(jù)合同要求來(lái)支付一定的費(fèi)用,這就是售后返租的定義。這種做法的優(yōu)點(diǎn)很多,便于讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一、合理的管理,從而獲取最好的規(guī)模效益。

        5.拓寬商業(yè)地產(chǎn)資金渠道

        一是廣開(kāi)言路來(lái)獲得合作伙伴。利用合作伙伴的投入來(lái)一起經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲得利潤(rùn)。二是商業(yè)和地產(chǎn)共同合作。在商家資金的幫助下,地產(chǎn)商和商家一起來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,這就是訂單商業(yè)模式。三是結(jié)合部分發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的案例,可以根據(jù)具體情況來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托(REIT)的開(kāi)發(fā)模式。

        6.適時(shí)引入專業(yè)中介商

        作為重要的系統(tǒng)工程,開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)牽扯到多種層面。地產(chǎn)和商業(yè)領(lǐng)頭人緊密合作是其中的一種方式,另外還應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和健全下,吸納有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中介代理商也是不錯(cuò)的選擇,信托基金投資商、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理商等都是首選的代理商。他們?cè)谥虚g擔(dān)任潤(rùn)滑劑和橋梁的身份,能夠有利于進(jìn)一步做大市場(chǎng)。在管理商、零售商、投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等共同作用下,通過(guò)他們的緊密合作、密切配合,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)才能更好的發(fā)揮出來(lái),最終實(shí)現(xiàn)合作各方的利益,達(dá)到共贏。

        參考文獻(xiàn):

        [1]岳武.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)概述[J].企業(yè)改革與管理.2015(17).

        [2]石七林,董檬.企業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2013(21).

        [3] 余凱.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)問(wèn)題探究[J].商業(yè)時(shí)代.2006(11).

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