劉佳++張俊飛

[摘 要]構(gòu)建涵蓋旅游環(huán)境、養(yǎng)老環(huán)境、地產(chǎn)環(huán)境三個(gè)子系統(tǒng)在內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用綜合指數(shù)評(píng)價(jià)模型，以中國(guó)著名旅游城市青島市為例，對(duì)其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性水平進(jìn)行測(cè)度與評(píng)價(jià)。研究表明，青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性指數(shù)呈現(xiàn)波動(dòng)上升的態(tài)勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處在起步階段，且受到旅游環(huán)境、養(yǎng)老環(huán)境和地產(chǎn)環(huán)境的綜合影響。今后應(yīng)豐富老年旅游產(chǎn)品、完善養(yǎng)老配套設(shè)施、注重適老性房屋設(shè)計(jì)等，以有效提升青島市旅游養(yǎng)老功能，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]人口老齡化；旅游城市；養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展適宜性

[中圖分類號(hào)]F590 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1671-8372（2016）02-0013-06

一、引言

我國(guó)人口老齡化速度快，老齡化水平快速上升，2014年中國(guó)60歲及以上的老年人口數(shù)已達(dá)2.12億，占總?cè)丝诘?5.5%[1]，預(yù)計(jì)2050年中國(guó)老年人口數(shù)將上升至3.31億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)25.6%，其中80歲以上的高齡老人將達(dá)1億[2]。老年人口不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)使得社會(huì)對(duì)養(yǎng)老資源的數(shù)量和質(zhì)量都有了更高的要求，然而我國(guó)養(yǎng)老資源的供給卻處于短缺狀態(tài)，效率明顯不足[3]。養(yǎng)老問(wèn)題成為全社會(huì)共同關(guān)注的焦點(diǎn)?，F(xiàn)階段中國(guó)養(yǎng)老模式存在著多維變化，未來(lái)養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)[4]。目前我國(guó)以老年公寓、養(yǎng)老院為主的老年住宅，只能滿足老年群體基本的居住需求。全國(guó)“十三五”規(guī)劃明確提出，積極開展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)，建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，通過(guò)購(gòu)買服務(wù)、股權(quán)合作等方式支持各類市場(chǎng)主體增加養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給[5]。這些政策為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的保障。同時(shí)，我國(guó)人口老齡化的發(fā)展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消費(fèi)空間不斷擴(kuò)大。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕62號(hào)），提出積極發(fā)展老年旅游，鼓勵(lì)開發(fā)多層次、多樣化老年旅游產(chǎn)品。隨著漸進(jìn)式延遲退休年齡政策的實(shí)施、異地醫(yī)療費(fèi)用結(jié)算和商業(yè)保險(xiǎn)制度的日益完善，“旅游+新型養(yǎng)老模式”尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，將為老年人養(yǎng)老問(wèn)題的解決提供有效途徑。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中附加值較高、關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，從旅游發(fā)展、養(yǎng)老需求等層面來(lái)看，旅游城市具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和條件，能夠?qū)崿F(xiàn)旅游與養(yǎng)老雙重功能。相關(guān)學(xué)科對(duì)旅游養(yǎng)老進(jìn)行了諸多有益的探索。國(guó)外關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)特性和消費(fèi)原因，提出高學(xué)歷老人與其他老年群體相比，明顯傾向于選擇可提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的大型老年社區(qū)[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins對(duì)影響老年人選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的因素進(jìn)行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通過(guò)研究老年群體的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，認(rèn)為出租型養(yǎng)老地產(chǎn)是最符合市場(chǎng)效率的類型[8]。對(duì)于影響旅游養(yǎng)老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人對(duì)旅游養(yǎng)老的選擇主要取決于人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和收入分配，以及文化距離和歐洲國(guó)家垂直產(chǎn)業(yè)內(nèi)貿(mào)易背后的驅(qū)動(dòng)力[9]。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)旅游養(yǎng)老的內(nèi)涵進(jìn)行了分析。李松柏認(rèn)為旅游養(yǎng)老在本質(zhì)上屬于老年度假旅游[10]。王玉對(duì)比了我國(guó)典型的家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與旅游養(yǎng)老之間的關(guān)系與區(qū)別[11]。同時(shí)，國(guó)內(nèi)學(xué)者還明確了旅游養(yǎng)老的類型。劉靜霞將旅游養(yǎng)老分為觀光休閑式、分時(shí)度假式和置換式三種模式[12]。袁開國(guó)等提出旅游養(yǎng)老類型可按時(shí)間長(zhǎng)短、地域性、首選因素等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分[13]。在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)方面，研究表明農(nóng)村公寓式養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)、異地置換養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、專項(xiàng)醫(yī)療養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與景區(qū)無(wú)縫化開發(fā)均是今后旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的重要模式。綜上所述，國(guó)內(nèi)外研究各有側(cè)重，國(guó)外主要針對(duì)老年人的消費(fèi)能力和市場(chǎng)特征進(jìn)行分析，而國(guó)內(nèi)在這一方面的研究明顯不足，對(duì)于旅游養(yǎng)老的理論分析和實(shí)踐應(yīng)用研究仍處在探索階段，尤其是在老年旅游消費(fèi)潛力釋放和養(yǎng)老問(wèn)題突出的背景下，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)適宜性的測(cè)度和評(píng)價(jià)將是今后研究的重點(diǎn)。因此，基于國(guó)家“十三五”規(guī)劃建議中提出的“多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”的戰(zhàn)略要求，本文構(gòu)建一套全面反映旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以中國(guó)優(yōu)秀旅游城市青島市為例，對(duì)其發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)和綜合分析，揭示其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的特征與趨勢(shì)，為推進(jìn)青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展、發(fā)揮旅游養(yǎng)老功能提供決策參考。

二、旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵及特點(diǎn)

旅游城市環(huán)境優(yōu)美，資源豐富，具備吸引老年人旅游和養(yǎng)老的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。旅游城市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，可兼?zhèn)洹奥糜巍焙汀梆B(yǎng)老”雙重功能。依托旅游資源和環(huán)境，體現(xiàn)其休閑度假特性；養(yǎng)老功能則決定了它的服務(wù)對(duì)象是老年人，必須滿足老年人養(yǎng)老度假、醫(yī)療養(yǎng)生、娛樂(lè)休閑等多樣化的需求。因此，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)是以旅游城市為依托、以商業(yè)開發(fā)為目的的養(yǎng)老住宅，并具有適合開展旅游養(yǎng)老活動(dòng)的旅游資源、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和其他相關(guān)條件。具體來(lái)說(shuō)，就是為解決老齡人口休閑、居住、生活問(wèn)題而設(shè)計(jì)的集旅游、住宅、服務(wù)、醫(yī)療等為一體的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。這類地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)從建筑設(shè)計(jì)到項(xiàng)目規(guī)劃再到裝飾標(biāo)準(zhǔn)同普通住宅地產(chǎn)有所不同，其建筑產(chǎn)品的開發(fā)接近于高端住宅開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)[14]。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：

一是選址的綜合性。在旅游城市進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的選址時(shí)，要綜合考慮旅游資源、生態(tài)條件、居住環(huán)境等多方面因素。傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)在選址上更多的是以養(yǎng)老為出發(fā)點(diǎn)，滿足老年人的需求，而旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的選址需要兼顧老年人的旅游需求和養(yǎng)老需求。

二是設(shè)計(jì)的適老性。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的一個(gè)最大區(qū)別在于它除了需要滿足地產(chǎn)發(fā)展的基本配套設(shè)施外，還需要在老年人的日常使用設(shè)備上加大科技含量，以簡(jiǎn)化使用步驟，在滿足老年人心理和生理需求的基礎(chǔ)上，給老年人提供最便利的服務(wù)。對(duì)住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面要求比較高，如要求無(wú)障礙設(shè)計(jì)、要有緊急呼叫系統(tǒng)、配備相應(yīng)的醫(yī)療急救設(shè)施等[15]。

三是消費(fèi)對(duì)象的特殊性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的特殊性，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)群體主要是老年群體中的中高層收入者，既有旅游需求又有消費(fèi)能力的老年人。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)能夠提供各種便利，滿足老年人旅游養(yǎng)老的各項(xiàng)需求，實(shí)現(xiàn)老年群體對(duì)高質(zhì)量生活水平的追求。

四是效益的多樣性。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)既要滿足旅游功能，又要滿足養(yǎng)老功能，還要滿足地產(chǎn)功能，其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)環(huán)境效益高度融合，因而作為一種新型地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)，具有良好的發(fā)展前景。

三、評(píng)價(jià)體系與研究方法

（一）青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

青島市地處山東半島南部，瀕臨黃海，海岸線曲折，岬灣相間，旅游資源獨(dú)特且豐富。同時(shí)，青島市空氣濕潤(rùn)，溫度適中，具有十分適宜的養(yǎng)老環(huán)境。據(jù)青島市環(huán)境狀況統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，2014年青島市可吸入顆粒物（PM2.5）年平均濃度為59微克/立方米，低于北京市、天津市等優(yōu)秀旅游城市，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率較高，因此，作為中國(guó)著名的濱海旅游城市，青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)具有良好的資源與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。

近幾年來(lái)，青島市在原有的敬老院和老年公寓的基礎(chǔ)上，已開始積極推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)中心是青島第一家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，主要面向老年人提供旅游養(yǎng)老服務(wù)，滿足老年人旅游養(yǎng)老需求；2013年底，依托德國(guó)先進(jìn)的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)理念和標(biāo)準(zhǔn)，青島市開發(fā)了芭東和園地產(chǎn)項(xiàng)目，重在滿足老年群體的養(yǎng)老需求；2014年4月，萬(wàn)科怡園開始接受預(yù)訂，項(xiàng)目周圍分布有4所甲級(jí)醫(yī)院，同時(shí)與市立醫(yī)院建立戰(zhàn)略合作，老年消費(fèi)者吃特供食材，享專屬醫(yī)療，著力為老年人提供最完善的養(yǎng)老服務(wù)；同年11月，新華錦長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，它是目前國(guó)內(nèi)首家充分引進(jìn)日式頤養(yǎng)服務(wù)模式和服務(wù)理念的高端老年頤養(yǎng)中心，也是華東地區(qū)最高端的老年頤養(yǎng)服務(wù)中心之一。如圖1所示，目前青島市的主要養(yǎng)老項(xiàng)目集中于

沿海一線，優(yōu)越的地理位置和宜人的氣候?yàn)榍鄭u市吸引了眾多老年游客。2012、2013年，青島市連續(xù)兩次在全國(guó)最適宜退休城市中名列前三，具有發(fā)展旅游養(yǎng)老的先天優(yōu)勢(shì)，銀發(fā)旅游市場(chǎng)開發(fā)潛力巨大。因此，有必要進(jìn)一步對(duì)青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性進(jìn)行評(píng)價(jià)，以從養(yǎng)老供給角度挖掘老年人旅游消費(fèi)需求。

（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

在綜合考慮青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及旅游養(yǎng)老需求的基礎(chǔ)上，通過(guò)總結(jié)相關(guān)研究文獻(xiàn)、分析老年群體對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)偏好及旅游行為規(guī)律，將旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)體系劃分為旅游環(huán)境子系統(tǒng)、養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)和地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)，利用德爾菲法（Delphi Method）和層次分析法（AHP）[16]，對(duì)各個(gè)子系統(tǒng)的重要性進(jìn)行打分并確定權(quán)重，再對(duì)每個(gè)指標(biāo)的重要性進(jìn)行打分，并確定各個(gè)指標(biāo)間的相對(duì)重要程度，最終得到青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及其權(quán)重，如表1所示。

在旅游環(huán)境子系統(tǒng)中，選取游客滿意度指數(shù)、接待游客人數(shù)、A級(jí)景區(qū)數(shù)、星級(jí)飯店數(shù)、空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率5個(gè)指標(biāo)，作為衡量青島市旅游業(yè)發(fā)展情況的指標(biāo)?？諝赓|(zhì)量越好，游客滿意度指數(shù)越大，接待的游客數(shù)量越多，則旅游業(yè)越發(fā)達(dá)，旅游環(huán)境越好。同時(shí)，采用A級(jí)景區(qū)數(shù)和星級(jí)飯店數(shù)作為衡量青島市旅游資源豐富度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)能力的指標(biāo)，旅游資源越豐富，基礎(chǔ)設(shè)施越齊全，越能吸引游客的到來(lái)，旅游需求就越大。

在養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)中，選取建成區(qū)綠化覆蓋率、人均公園綠地面積作為衡量青島市養(yǎng)老地產(chǎn)綠化率的指標(biāo)，綠化越好，居住環(huán)境越舒適，越能吸引老年人前來(lái)養(yǎng)老。選取公共汽、電車輛數(shù)作為衡量青島市交通條件的指標(biāo)，衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)作為衡量青島市醫(yī)療水平的指標(biāo)，交通和醫(yī)療在很大程度上影響老年人的養(yǎng)老需求。

在地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)中，選取人口老齡化率、第三產(chǎn)業(yè)比重、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、商品房銷售額、城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積和主城區(qū)住宅均價(jià)7個(gè)指標(biāo)，來(lái)衡量青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況。人口老齡化程度決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式，人口老齡化率高，表明養(yǎng)老需求旺盛，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有較強(qiáng)的動(dòng)力。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)是強(qiáng)調(diào)服務(wù)理念的地產(chǎn)形式，尤其是旅游養(yǎng)老、醫(yī)療護(hù)理、休閑娛樂(lè)等服務(wù)，用第三產(chǎn)業(yè)比重作為衡量當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)，從而間接評(píng)價(jià)其是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的良好潛力。用房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積和商品房銷售額來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度，投資額越大，商品房竣工越多，銷售額越高，則房地產(chǎn)市場(chǎng)越成熟，其發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)有較大的優(yōu)勢(shì)。城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積反映了城鎮(zhèn)居民的居住條件，如果城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積大，表明居住條件較為寬松，對(duì)中高端的養(yǎng)老地產(chǎn)需求就會(huì)增多。通過(guò)主城區(qū)住宅均價(jià)來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，主城區(qū)住宅價(jià)格越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平越高，作為高端地產(chǎn)產(chǎn)品的養(yǎng)老地產(chǎn)就有了發(fā)展空間[17]。

（三）研究方法

1.指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化。為保證計(jì)算結(jié)果的科學(xué)性、客觀性和準(zhǔn)確性，對(duì)各指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，使各指標(biāo)數(shù)據(jù)最終落在[0，1]區(qū)間內(nèi)，計(jì)算公式[18]為

（1）

式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）為第年第個(gè)指標(biāo)的值。原始數(shù)據(jù)主要源自2010—2014年《青島統(tǒng)計(jì)年鑒》《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》《青島市環(huán)境狀況公報(bào)》《全國(guó)游客滿意度調(diào)查報(bào)告》《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。

2.綜合指數(shù)模型。基于指標(biāo)系統(tǒng)性、層次性、可獲得性與可比對(duì)性研究，采用多指標(biāo)綜合指數(shù)模型對(duì)青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性水平進(jìn)行量化測(cè)度。公式為

（2）

式（2）中，為目標(biāo)層的指標(biāo)指數(shù)值；是準(zhǔn)則層的指標(biāo)權(quán)重；為目標(biāo)層所包含的準(zhǔn)則層指標(biāo)個(gè)數(shù)；為準(zhǔn)則層的指標(biāo)值數(shù)值；為準(zhǔn)則層所包含的指標(biāo)層指標(biāo)個(gè)數(shù)；為第年第個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值；是指標(biāo)層的指標(biāo)權(quán)重。

（四）評(píng)價(jià)結(jié)果分析

根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系與綜合指數(shù)評(píng)價(jià)模型，繪制2010—2014年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性指數(shù)變化圖（見圖2），青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性水平呈現(xiàn)波動(dòng)變化的態(tài)勢(shì)。首先，2010—2012年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性水平快速提升。2009年我國(guó)明確了旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)地位，青島市出臺(tái)一系列措施積極發(fā)展旅游業(yè)，加大了度假休閑、文化觀光、海洋旅游、鄉(xiāng)村旅游、高星級(jí)酒店、餐飲娛樂(lè)購(gòu)物、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)類型旅游項(xiàng)目的投資力度，旅游景區(qū)開發(fā)數(shù)量和質(zhì)量顯著提升，旅游環(huán)境得到不斷優(yōu)化。2010年以來(lái)青島市擺脫全球性金融危機(jī)的負(fù)面沖擊，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，養(yǎng)老環(huán)境吸引力不斷提升，同時(shí)，房地產(chǎn)投資和銷售規(guī)模迅速增長(zhǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)力度不斷加大，使得青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜程度顯著提高。其次，2013年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性指數(shù)呈現(xiàn)顯著下降態(tài)勢(shì)。究其原因，伴隨城市建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)，污染物排放不斷增加，霧霾天數(shù)明顯增多，空氣環(huán)境負(fù)荷越來(lái)越重，該年份青島市空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率出現(xiàn)下降，旅游環(huán)境質(zhì)量受到影響。受中央“八項(xiàng)規(guī)定”和“六項(xiàng)禁令”政策影響，青島市高星級(jí)飯店的游客數(shù)量和消費(fèi)總量明顯減少，在一定程度上影響了高端養(yǎng)老旅游市場(chǎng)的開發(fā)。從房地產(chǎn)環(huán)境上看，2013年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，各種政策成為樓市“催化劑”，中高端住宅與低價(jià)剛需盤的快速銷售，推動(dòng)了青島市房?jī)r(jià)的全面上漲，使得養(yǎng)老地產(chǎn)投資更為謹(jǐn)慎，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。再次，2014年青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性指數(shù)迅速回升。近年來(lái)，青島市旅游業(yè)保持快速增長(zhǎng)，圍繞建設(shè)宜居幸福的現(xiàn)代化國(guó)際城市的目標(biāo)，按照旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)要求，創(chuàng)新旅游產(chǎn)品開發(fā)體系，重點(diǎn)開發(fā)休閑度假旅游、海洋旅游、體育健身旅游等旅游產(chǎn)品。2014年青島世界園藝博覽會(huì)的舉辦吸引了大量的國(guó)內(nèi)外游客，旅游基礎(chǔ)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施等環(huán)境得到優(yōu)化，旅游形象大大提升，同時(shí)，2014年第三季度青島市游客滿意度居全國(guó)60個(gè)樣板城市之首[19]，這均在一定程度上提升了青島市旅游養(yǎng)老的吸引力。此外，《中華人民共和國(guó)旅游法》的正式實(shí)施，為規(guī)范養(yǎng)老旅游市場(chǎng)發(fā)展提供了重要保障。加上宜人的海濱環(huán)境和相對(duì)穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得青島常年位居全國(guó)宜居城市前列，這為青島發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、豐富旅游養(yǎng)老功能提供了十分有利的條件。

從各個(gè)環(huán)境子系統(tǒng)適宜性變化上看，旅游環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)在2013年出現(xiàn)較大下降，這主要是由該年青島市空氣質(zhì)量的下降、星級(jí)飯店的規(guī)模減小等造成的。旅游業(yè)是脆弱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營(yíng)和發(fā)展易因多種因素的出現(xiàn)而遭受沖擊和挫折。2014年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，提出優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境的戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步規(guī)范旅游環(huán)境。因此，為營(yíng)造良性、穩(wěn)定的旅游環(huán)境，需要培養(yǎng)社會(huì)公眾的環(huán)境保護(hù)意識(shí)，提高旅游環(huán)境的質(zhì)量，并在優(yōu)化旅游環(huán)境的政策制定和實(shí)施上給予大力的支持和保障。養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)在2013年以前變化較為平穩(wěn)，2014年則顯著提升，表明青島市養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施愈加完善，社會(huì)對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題更加關(guān)注。近年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)推出30多項(xiàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策及指導(dǎo)意見，使得青島市養(yǎng)老環(huán)境得到進(jìn)一步優(yōu)化。地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)適宜性指數(shù)則呈現(xiàn)出明顯上升趨勢(shì)，表明青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”，中央政策以“穩(wěn)”為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，青島市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、開發(fā)旅游養(yǎng)老產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)凸顯。

四、結(jié)論與建議

旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受到旅游環(huán)境子系統(tǒng)、養(yǎng)老環(huán)境子系統(tǒng)和地產(chǎn)環(huán)境子系統(tǒng)的綜合影響，需要考慮眾多因素。針對(duì)我國(guó)日益凸顯的人口老齡化問(wèn)題，旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有其必然性，但目前看來(lái)，青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還處在起步階段，根據(jù)旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)及老年人的旅游需求、養(yǎng)老觀念和習(xí)慣，結(jié)合青島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和國(guó)家政策的支持，并借鑒和學(xué)習(xí)國(guó)外典型旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為青島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展與旅游養(yǎng)老功能提升提出以下建議。

（一）豐富老年旅游產(chǎn)品，為旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)

依托青島市獨(dú)特的海濱風(fēng)貌，結(jié)合老年人的旅游需求特點(diǎn)，創(chuàng)新老年旅游產(chǎn)品開發(fā)體系，營(yíng)造優(yōu)良的旅游環(huán)境，以吸引更多的老年人投資養(yǎng)老地產(chǎn)。比如可以在地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃各類旅游養(yǎng)老項(xiàng)目，緊緊圍繞養(yǎng)生養(yǎng)老，開展多種諸如太極、散步等老年娛樂(lè)項(xiàng)目；同時(shí)，配備醫(yī)療服務(wù)中心，定期為老人檢查身體，開展養(yǎng)老講座，制定養(yǎng)生計(jì)劃，使老年旅游群體在居住中感受到更多的人文關(guān)懷；依托重點(diǎn)景區(qū)在周邊配套開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)及旅游養(yǎng)老項(xiàng)目，滿足其旅游養(yǎng)老的需求，景區(qū)內(nèi)適當(dāng)增加適合老年人身體條件和興趣愛好的項(xiàng)目，以增強(qiáng)老年人的旅游體驗(yàn)性。

（二）完善養(yǎng)老配套設(shè)施，為旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展明確方向

旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)面向的是有較高消費(fèi)能力且追求高質(zhì)量生活水平的老年人，地產(chǎn)的建設(shè)需配套和完善商業(yè)、會(huì)所、老年文化活動(dòng)中心、健身房、急救中心和老年醫(yī)院等設(shè)施，以滿足老年人的各類養(yǎng)老需求。比如嶗山區(qū)流清河景區(qū)因其良好的空氣質(zhì)量、宜人的海濱風(fēng)情以及較少的擁堵吸引了眾多老人前來(lái)養(yǎng)老，因此，可以在此規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，修建旅游養(yǎng)老度假村。因其距市中心較遠(yuǎn)，可以適當(dāng)修建老年文化休閑中心和老年養(yǎng)療康復(fù)中心，為老年人提供休閑娛樂(lè)和健康檢查的場(chǎng)所，讓老人在舒適的環(huán)境中獲得最佳的旅游體驗(yàn)。八大關(guān)一線宜人的居住環(huán)境、較高的綠化覆蓋率以及完善的醫(yī)療設(shè)施，可以打造成為青島市旅游養(yǎng)老發(fā)展的核心地帶。

（三）設(shè)計(jì)適老性房屋，為旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供保障

養(yǎng)老地產(chǎn)有別于一般的地產(chǎn)項(xiàng)目，其建筑設(shè)計(jì)需要最大化地方便老年人的生活。旅游城市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持無(wú)障礙設(shè)計(jì)原則，需配備方便輪椅進(jìn)出的無(wú)障礙電梯，在出入口設(shè)計(jì)無(wú)障礙坡道，公共走廊及坡道兩側(cè)需設(shè)置無(wú)障礙木質(zhì)扶手。在房型設(shè)計(jì)上，注意臥室和衛(wèi)生間緊密相連，衛(wèi)生間地面采用防滑防跌處理，浴缸的深度、便器及洗手池的高度均滿足無(wú)障礙設(shè)計(jì)的要求，考慮到老年人使用時(shí)的空間尺寸和方便程度，在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置不同功能的扶手[20]。

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