張雅欣（河北大學(xué)政法學(xué)院，河北　保定　　071000）

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論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷與完善

張雅欣
（河北大學(xué)政法學(xué)院，河北保定071000）

摘要：在物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記制度是從屬其的一項(xiàng)實(shí)踐內(nèi)容?！段餀?quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中的相關(guān)規(guī)定對(duì)推動(dòng)我國(guó)物權(quán)制度的發(fā)展有著巨大推動(dòng)力，但這一制度仍存在一些問(wèn)題，在法律依據(jù)、登記機(jī)關(guān)、登記賠償責(zé)任機(jī)制等方面存在著許多的不足。本文通過(guò)探討我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概述，討論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制存在的缺陷，來(lái)對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出完善建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度；缺陷；完善

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念。不動(dòng)產(chǎn)登記制度指物權(quán)所有人或利害關(guān)系人提出申請(qǐng)，相關(guān)機(jī)構(gòu)把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人提出權(quán)利和變動(dòng)內(nèi)容寫在登記簿的法律行為。從廣義來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)要有所有權(quán)權(quán)利來(lái)源、權(quán)利取得的時(shí)間、所屬人、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況和財(cái)產(chǎn)所處位置、面積以及用途等其他情況。相反來(lái)說(shuō)，登記一般是土地上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及相關(guān)其他權(quán)利之注冊(cè)。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)是一種公法和私法相結(jié)合法律事實(shí)。即不可移動(dòng)物既是一種私法性質(zhì)的行為又是一種相反性質(zhì)行為。前者體現(xiàn)了在相關(guān)人員意思表示，對(duì)不可移動(dòng)物權(quán)利進(jìn)行肯定，保護(hù)商品交換過(guò)程的安全，這對(duì)中國(guó)真正相關(guān)制度建立具有指導(dǎo)性意義。后者表明行政機(jī)關(guān)具體行政措施即部門對(duì)相應(yīng)的不可移動(dòng)物的管理。正是由于不可移動(dòng)物注冊(cè)二重性性質(zhì)，才使我國(guó)不可移動(dòng)物注冊(cè)管理制度得到不斷地提升以及保證不可移動(dòng)物交易市場(chǎng)安全。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)不統(tǒng)一。目前，我國(guó)仍未有法典規(guī)定對(duì)該登記進(jìn)行約束。對(duì)于這方面要求，既有現(xiàn)已實(shí)行的行政法規(guī)，也有一些下屬部門頒布的內(nèi)部實(shí)施條例。由于存在多個(gè)登記部門運(yùn)用多種規(guī)范之現(xiàn)象，造成了職能部門的依據(jù)不同，登記結(jié)果不統(tǒng)一。也正是因?yàn)樵撝贫却嬖谥@一不好的局面，才導(dǎo)致目前不動(dòng)物財(cái)產(chǎn)注冊(cè)制度不但雜亂無(wú)章而且也存在著許多矛盾。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，不可移動(dòng)物相關(guān)制度沒(méi)有形成共識(shí)，致使我國(guó)不可移動(dòng)物注冊(cè)出現(xiàn)錯(cuò)誤現(xiàn)象，維護(hù)各方的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展目標(biāo)沒(méi)有得到良好實(shí)施。因此建立一個(gè)統(tǒng)一而又完整的法律法規(guī)是一個(gè)十分有必要的存在的意義的。這不僅能使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度落實(shí)到實(shí)處，真正保護(hù)物權(quán)所有人的切實(shí)意義，同時(shí)也對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了有利保障。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)管理制度，存在著不同物產(chǎn)由不同管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理、注冊(cè)的現(xiàn)狀。正是由于不動(dòng)產(chǎn)登記部門存在著多頭執(zhí)政的現(xiàn)狀，才往往給老百姓造成錯(cuò)覺(jué)，只能針對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)種類尋求不同的不動(dòng)產(chǎn)登記職能部門，只要不對(duì)應(yīng)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)物權(quán)變更登記的權(quán)利，給當(dāng)事人登記帶來(lái)了不必要的麻煩，也沒(méi)有減輕相關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)。同時(shí)這種局面存在也造成當(dāng)事人查閱不可移動(dòng)物注冊(cè)相關(guān)信息的弱化，造成物權(quán)登記信息的不透明性，不利于不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)穩(wěn)定。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記制度滯后性和不透明性。在社會(huì)實(shí)際生活中往往會(huì)遇到查詢案件申請(qǐng)人房屋登記的事件。但現(xiàn)實(shí)中常常存在著當(dāng)事人雙方不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，但登記部門還沒(méi)有將物權(quán)變動(dòng)情況記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的情況，這就導(dǎo)致了不動(dòng)產(chǎn)登記的滯后性。這種情況的存在使法官在審理案件的時(shí)候不能夠明確的依照案件的法律事實(shí)進(jìn)行審判，不利于當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)和不動(dòng)產(chǎn)交易的安全的保護(hù)。同時(shí)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記是專門職能部門進(jìn)行注冊(cè)管理和公布，并沒(méi)有建立相應(yīng)的房屋注冊(cè)和管理情況公布平臺(tái)，并且我國(guó)沒(méi)有頒布與此相聯(lián)系的法律來(lái)突出強(qiáng)調(diào)必須將不動(dòng)產(chǎn)登記情況進(jìn)行公開(kāi)，致使我國(guó)不可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)情況不透明化。因此確保不可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)制度的及時(shí)化和公開(kāi)化保護(hù)利害關(guān)系人正當(dāng)利益的重要舉措。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度存在著或多或少的缺陷，而這些缺陷的存在已不再適應(yīng)我國(guó)現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，不利于交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。因此，要對(duì)該制度進(jìn)行完善。

（一）制定統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。制定統(tǒng)一《不動(dòng)產(chǎn)登記法》已引起社會(huì)強(qiáng)烈反響。雖然我國(guó)已頒布了《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》來(lái)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，但仍存在著不同登記部門按照不同法律規(guī)章進(jìn)行登記的現(xiàn)象，造成了交易市場(chǎng)的混亂。因此統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)管理制度有其現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，人民代表大會(huì)可以制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。而這部法律的制定應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》為基礎(chǔ)，按照新法優(yōu)于舊法的原則，對(duì)已實(shí)施的法規(guī)、規(guī)章制度等做出修改和完善，盡快填補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度的空白，切實(shí)維護(hù)好受侵害人的利益，為國(guó)家的繁榮富強(qiáng)打下法律基礎(chǔ)。

（二）確定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。不可移動(dòng)物登記的現(xiàn)狀是多頭管理，土地、林地、海域等注冊(cè)都各有其主，相對(duì)混亂。而房地產(chǎn)登記是物權(quán)法中一項(xiàng)研究?jī)?nèi)容，屬于維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定中堅(jiān)力量，只有統(tǒng)一職能部門，才能起到事半功倍效果。因此，建議國(guó)家整合相關(guān)部門成立不動(dòng)產(chǎn)管理局，專職林地、海域等注冊(cè)管理工作。再將不動(dòng)產(chǎn)登記局細(xì)分各個(gè)部門分派到地方，實(shí)行地方試點(diǎn)，將此措施能夠盡快落實(shí)到實(shí)處。只有統(tǒng)一登記后，才能更好的理清當(dāng)事人之間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限，減少當(dāng)事人之間的權(quán)利糾紛，更好的保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的交易安全。

（三）建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi)查閱制度。我國(guó)現(xiàn)行規(guī)章政策未規(guī)定要公開(kāi)財(cái)產(chǎn)注冊(cè)的資料。因此，在制定統(tǒng)一的規(guī)定時(shí)，可在相關(guān)條文中確切指出要將財(cái)產(chǎn)的相關(guān)材料進(jìn)行公開(kāi)，并設(shè)立相應(yīng)的第三方平臺(tái)及時(shí)有效的公布不動(dòng)產(chǎn)登記情況及相關(guān)資料，使當(dāng)事人在法院處理有關(guān)物權(quán)案件時(shí)能夠快速、準(zhǔn)確的查閱不動(dòng)產(chǎn)注冊(cè)的資料，保護(hù)雙方及法院的權(quán)利。同時(shí)統(tǒng)一房屋登記法也應(yīng)寫明不動(dòng)產(chǎn)登記資料查閱人范圍以及查閱條件，如：明確查閱人應(yīng)為有合法身份的公民、法人和其他組織，并攜帶相關(guān)身份證明進(jìn)行查詢。同時(shí)也應(yīng)限定注冊(cè)部門的答復(fù)時(shí)間，從而提高政府工作效率，保護(hù)受損失人的正當(dāng)權(quán)益，并制定不可移動(dòng)物信息查詢費(fèi)用，防止不可移動(dòng)物注冊(cè)機(jī)構(gòu)工作人員利用職權(quán)進(jìn)行收費(fèi)，從而物權(quán)交易安全，為百姓留下政府良好的工作作風(fēng)。

參考文獻(xiàn)：

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［3］王利明.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度的完善（上）［J］.求索，2001（05）.

中圖分類號(hào)：D926.6

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1671-864X（2016）07-0081-01

作者簡(jiǎn)介：張雅欣，1993.2，漢族，祖籍河北石家莊，碩士學(xué)歷，現(xiàn)就讀于河北大學(xué)政法學(xué)院法律（法學(xué)）專業(yè)