趙雅杰

摘要：營改增是現(xiàn)在國家稅收的政治改革，是順應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展的需求實施的一項重要的稅收政策。隨著營改增的全面推行，房地產(chǎn)最終被納入其中，了解新政策，做好應(yīng)對措施對房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 營改增 納稅籌劃

為了解決營業(yè)稅和增值稅并行重復(fù)征稅的問題，2012年1月1日，我國在部分城市開展了交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點工作，該項改革對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化起到了積極作用。金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)的營改增方案也將于2016年5月1日正式實施。很多的研究者認為房地產(chǎn)企業(yè)的營改增對現(xiàn)在的房地產(chǎn)行情和未來的發(fā)展都有著重要的意義對我國現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢有著很大的推動作用。

一、房地產(chǎn)實施營改增的背景

在我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)中，增值稅和營業(yè)稅是最為重要的兩個流轉(zhuǎn)稅稅種，二者分立并行。然而，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，這種稅制不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化。同時在稅收征管實踐中造成了一些困境。首先，重復(fù)征稅，造成增值稅鏈條中斷。營業(yè)稅是對營業(yè)額全額征稅，且無法抵扣，不可避免地會對原營業(yè)稅單位導(dǎo)致重復(fù)征稅。而對現(xiàn)行增值稅單位，由于在購進服務(wù)環(huán)節(jié)不能取得增值稅專用發(fā)票，無進項可抵扣，最終導(dǎo)致對未增值部分也要繳納增值稅，這與增值稅自身定義相違背。同時，制約了服務(wù)業(yè)發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度來看，將我國大部分第三產(chǎn)業(yè)排除在增值稅的征稅范圍之外，對服務(wù)業(yè)的發(fā)展造成了不利影響。比如，由于企業(yè)外購服務(wù)所含營業(yè)稅無法得到抵扣，企業(yè)更愿意自行提供所需服務(wù)而非外購服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)生產(chǎn)內(nèi)部化，不利于服務(wù)業(yè)的專業(yè)化細分和服務(wù)外包的發(fā)展。

營業(yè)稅改征增值稅無疑是政府探索改革的積極信號的變化。營改增一方面可以減輕企業(yè)的納稅負擔(dān)，另一方面可以進行扶植第三企業(yè)的發(fā)展，調(diào)整現(xiàn)在的企業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，對現(xiàn)在的經(jīng)濟變化做出相應(yīng)的經(jīng)濟應(yīng)對政策，促進企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展與國家的穩(wěn)定。

自2012年我國實施營改增的稅收政策之后，首先納入試點的交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)稅賦明顯減少，截至2015年6月底，全國納入“營改增”試點的納稅人共計509萬戶。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2012年試點到2015年底，“營改增”已經(jīng)累計減稅5000多億元。2016年，已納入“營改增”的行業(yè)減稅規(guī)模估計有2000億元，從5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣?！盃I改增”會確保所有行業(yè)的稅負只減不增。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

此次“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的總體影響偏于正面，同時也面臨諸多微觀層面操作問題，歸納如下：

正面影響：

1.對于新老項目的劃分，以及老項目簡易計稅的適用，使行業(yè)鏈條上的各相關(guān)方有較為充裕的靈活度以平穩(wěn)應(yīng)對過渡期；

2.前期關(guān)注焦點包括土地成本抵扣以及個人購買、轉(zhuǎn)售住房均得到妥善解決，此次“營改增”的方案基本實現(xiàn)了政府事先的承諾，即在房地產(chǎn)行業(yè)的各環(huán)節(jié)的稅負水平做到“只減不增”；

3.企業(yè)購買不動產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進行會計核算可分兩年進行增值稅抵扣將利好自用型買家對于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求，促進商業(yè)房地產(chǎn)的去庫存；

4.此次‘營改增”帶來的地稅國稅轉(zhuǎn)換，在全額轉(zhuǎn)移支付的過渡期之后，基于地方政府土地財政的需求以及土地的供求關(guān)系，或?qū)σ?、二線城市的地價起到助推作用。

微觀層面操作問題：

1.稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的影響。

稅率的直接變化（由3%/5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%/17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進項稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進而造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的一系列影響；

2.財務(wù)管理與會計處理的影響。“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宏觀財務(wù)管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負擔(dān)與經(jīng)營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務(wù)管理，甚至要求財會人員加強與內(nèi)部采購銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本的目的另一方面，“營改增”改革也會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體會計處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響，主要是企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段、轉(zhuǎn)讓及銷售階段、持有自營階段業(yè)務(wù)的具體涉稅處理轉(zhuǎn)變問題，以及原涉及營業(yè)稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉(zhuǎn)變處理問題；

3.企業(yè)融資與現(xiàn)金流的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動資金，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長的時間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用，擴大企業(yè)現(xiàn)金流。

可以看出，對建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)進行“曹改增”稅制改革，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。能否平穩(wěn)過渡并做到真正“減賦”要看企業(yè)對組織架構(gòu)的調(diào)整及過渡時期所采取的應(yīng)對措施是否合理。

三、適應(yīng)現(xiàn)在的營改增政策下的房地產(chǎn)發(fā)展的建議

營改增對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的影響是非常重大的。營改增對房地產(chǎn)企業(yè)不僅是稅賦及利潤的影響，甚至經(jīng)營模式也將發(fā)生重大改變，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對營改增所有環(huán)節(jié)高度重視，做到平穩(wěn)過渡，未來持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.提升房地產(chǎn)從業(yè)人員的綜合能力

房地產(chǎn)營改增對企業(yè)組織架調(diào)整、經(jīng)營方針制定都提升了新的要求高度。過渡時期無論是房地產(chǎn)企業(yè)本身還是上游建筑企業(yè)和下游金融企業(yè)都在摸索期都存在準(zhǔn)備不足的問題，因此這個階段房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員的決策的正確性則尤為重要。全體從業(yè)員工都應(yīng)進行新政策培訓(xùn)，及時全面了解新政對企業(yè)各方面各部門的影響并做好應(yīng)對策略，從長遠角度將企業(yè)組織架構(gòu)、經(jīng)營模式，發(fā)展戰(zhàn)略帶入正軌。

2.與稅務(wù)機關(guān)建立行關(guān)系，積極地進行學(xué)習(xí)

營改增之后財務(wù)人員的學(xué)習(xí)及發(fā)揮的效力首當(dāng)其沖。地稅改國稅繳納，相關(guān)變更手續(xù)財務(wù)人員應(yīng)及時與主管稅務(wù)機關(guān)溝通，做好過渡工作，與主管企業(yè)稅務(wù)機關(guān)建立良好的關(guān)系，及時獲得最新的稅務(wù)消息，為企業(yè)的稅務(wù)方面做好完全的準(zhǔn)備以及良好的納稅環(huán)境，優(yōu)化企業(yè)納稅籌劃。

3.根據(jù)各個納稅環(huán)節(jié)進行合理的籌劃

房地產(chǎn)進項稅抵扣成為納稅重要環(huán)節(jié)，供應(yīng)商的管理，價格比對都會直接影響企業(yè)進項稅抵扣金額。實務(wù)操作過程中確定好各個環(huán)節(jié)進項稅的抵扣問題，同時做好發(fā)票的風(fēng)險管理，避免涉稅風(fēng)險。

4.改變房地產(chǎn)的經(jīng)營策略

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)行情中，基本的定價不進行改變，營改增的政策可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)成本與費用的支出，可以提升企業(yè)的經(jīng)濟利益。但是也會在一些方面加大企業(yè)的支出。在現(xiàn)在這種情況下就需要房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營策略上進行創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，適應(yīng)現(xiàn)在的營改增的政策進行調(diào)整。利用營改增為企業(yè)帶來的不同的影響，逐一的進行創(chuàng)新改善。對于有利的方面要積極的進行實施，對于不利的方面要進行相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。最終的目的就是盡量的降低企業(yè)稅負，增加企業(yè)的利益，促進企業(yè)的發(fā)展。將傳統(tǒng)的房產(chǎn)領(lǐng)域漸漸的發(fā)展呈多元化的形式，在營銷手段上進行創(chuàng)新，提高房產(chǎn)的庫存去化率，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)束語

總體來說，營改增對于房地產(chǎn)是把雙刃劍，既有促進的一方面又有阻礙的一面，不管是哪一方面，都是為了適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟建設(shè)與社會發(fā)展。在營改增這個條件下房地產(chǎn)就必須進行統(tǒng)籌管理，不能再以原有的形式進行經(jīng)營了，要促進房地產(chǎn)的發(fā)展，就一定要在現(xiàn)在的大環(huán)境下進行改善創(chuàng)新。進一步的落實營改增的稅收政策，使房地產(chǎn)自身的發(fā)展更加的適應(yīng)社會環(huán)境，更好的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，促進經(jīng)濟的進步社會的發(fā)展。