□文/盧偉（湖南涉外經(jīng)濟學(xué)院　湖南·長沙）

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城市近郊旅游與旅游地產(chǎn)耦合發(fā)展研究

□文/盧偉
（湖南涉外經(jīng)濟學(xué)院湖南·長沙）

［提要］隨著人們生活水平的提高和出游理念的深入，以及帶薪休假的逐步推行，城市近郊短途旅游越來越成為城市居民旅游的首選。而在旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、旅游消費從觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變的同時，一些企業(yè)開始以房產(chǎn)開發(fā)的形式介入旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進以旅游為主題的房地產(chǎn)項目開發(fā)的興起。旅游業(yè)與房產(chǎn)業(yè)都是第三產(chǎn)業(yè)中附加值高、關(guān)聯(lián)性強的產(chǎn)業(yè)，二者的融合勢必成為中國經(jīng)濟新一輪的增長點。

關(guān)鍵詞：城市近郊旅游；旅游地產(chǎn)；旅游經(jīng)濟

本文為湖南省教育廳科研課題：“長株潭城市近郊旅游與旅游地產(chǎn)的耦合發(fā)展研究”（14C0659）研究成果

收錄日期：2016年3月16日

城市近郊旅游景區(qū)往往處在城市化最活躍、郊區(qū)農(nóng)業(yè)景觀向城郊結(jié)合和城市景觀演替最為顯著的城市邊緣地帶，在城市空間快速擴張的趨勢下，呈現(xiàn)出許多新的變化和特點，也面臨著許多發(fā)展的困境。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)的興旺，旅游消費從觀光型到休閑度假型的轉(zhuǎn)變，一些房地產(chǎn)投資商介入旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，推進了以旅游為主題的房地產(chǎn)項目開發(fā)和興起，二者的融合也將極大地推進中國新一輪旅游經(jīng)濟的增長點。

一、城市近郊旅游發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，隨著人們生活水平的提高和閑暇時間的增多，尤其是人們的旅游消費開始由長距離旅游向中短途旅游轉(zhuǎn)變，從追求旅游景點名氣向追求旅游質(zhì)量轉(zhuǎn)變，短線旅游、鄉(xiāng)村旅游等城市周邊旅游已成為消費者的旅游熱點。城市郊區(qū)旅游資源依托大城市穩(wěn)定的客源市場，以及資源、客源、區(qū)位和設(shè)施優(yōu)勢，吸引著大量的城市居民去觀光、度假、休閑和娛樂。

（一）城市近郊旅游發(fā)展現(xiàn)狀。從生態(tài)環(huán)境角度來看，由于城市人口和交通的高度集中，城市問題日顯突出，主要包括大氣污染、噪聲污染、交通擁擠、能源緊張、城市綠地空間日趨減少等。我國城市綠地空間與一些發(fā)達國家相比明顯要少，人均僅4.1平方米，而近幾年由于城市擴大等原因，不少綠地挪作他用，使綠地空間更顯緊張。由于城市綠地空間不足，制約了城市居民的戶外活動，一些城市公園已出現(xiàn)人滿為患的局面，特別是周末尤為突出。而城郊生態(tài)環(huán)境相對較好，郊野空間開闊，空氣清新，有江河湖泊、綠草森林、鳥蟲啁啾等這些市區(qū)缺乏而又是人們向往的生活環(huán)境，許多城市周圍還有風(fēng)景勝地、寺廟古剎、名人陵墓等景觀，郊野的田園風(fēng)光、農(nóng)家生活也讓城市居民心馳神往。這些都強烈地吸引著厭倦城市喧囂、繁雜生活的城市居民奔向郊區(qū)。

從旅游者的角度來看，節(jié)假日延長、人們收入水平的提高和健康意識的增強、閑暇時間的增加是人們能夠?qū)崿F(xiàn)外出旅游的前提條件，而人們文化素養(yǎng)的提高和健康意識的增強是其內(nèi)在因素。在旅游消費上，越來越多的城市居民不再愿承受“人車勞頓”之苦，花費許多錢財東西南北幾千里路觀光游覽，而是熱衷于足剛出戶，不用遠行就能觀賞到豐富多彩的田園風(fēng)光和游覽主題公園。

另外，城郊旅游所擁有的特性也是促使其自身發(fā)展的重要原因，如優(yōu)越的區(qū)位條件使其擁有大量潛在的旅游客源市場；“回歸自然”、“可持續(xù)發(fā)展”等發(fā)展基調(diào)，使人們在與自然對話中，全身心得到放松、家庭親情得到融合、朋友關(guān)系得到升華；參與體驗性較強使得城郊旅游者不是被動的接受而是積極參與；各種人文旅游項目，如歷史遺址游、名人故居游、文化名城游、特色居民游、民俗風(fēng)情游、民間藝術(shù)游、革命圣地游、各種主題樂園、宗教旅游等飛速發(fā)展也大大提升了城郊旅游的文化內(nèi)涵；城郊旅游產(chǎn)品多種多樣，有傳統(tǒng)的自然觀光游覽，也有時尚的蹦極、攀巖、跳傘等專項旅游。同時，其經(jīng)營方式也是多樣的，不受地區(qū)、部門的約束。城郊旅游無論從資源、產(chǎn)品和經(jīng)營方式各方面來看，都是綜合的，具有極強的包容性。

（二）城郊旅游發(fā)展存在的問題。現(xiàn)階段，城郊旅游的大眾旅游市場已經(jīng)形成，然而從城郊旅游自身發(fā)展來看還存在較多的問題。很多城市的城郊旅游景點的設(shè)施布局猶如“天女散花”般處于無序化狀態(tài)，缺乏科學(xué)的優(yōu)化組合；同時，沒有良好的交通、接待等配套服務(wù)設(shè)施，旅游項目雷同，重復(fù)建設(shè)過多，過于超前的旅游業(yè)開發(fā)也不利于旅游業(yè)整體效益的發(fā)揮；城郊旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型單一，主題設(shè)計雷同，地域環(huán)境和文化內(nèi)涵的挖掘不夠，創(chuàng)新不足，同一地域常常出現(xiàn)眾多同一類型的旅游地和產(chǎn)品，導(dǎo)致競爭加劇，旅游地和產(chǎn)品生命周期縮短；大部分城郊產(chǎn)品形象定位較低，缺少精品項目，都是一些傳統(tǒng)的旅游項目，無外乎就是讓客人漂流、農(nóng)家樂等，都是把城郊旅游定位為一種低消費、低層次的旅游產(chǎn)品；城郊的基礎(chǔ)設(shè)施相對較為落后，交通、通訊、給排水、電力、飯店等等均不可能與城市相比。另外，城郊景觀出現(xiàn)嚴重的城市化傾向，旅游產(chǎn)品開發(fā)中“先人造景觀，后自然景觀，重人造景觀，輕自然景觀”的做法尤顯突出，一些地方甚至出現(xiàn)了大量城市景觀建筑，這種人工景觀可以收到短期經(jīng)濟效益，然而從長遠來看，會受到嚴重的挑戰(zhàn)。再者，城郊旅游的宣傳力度不夠，游客與景區(qū)的信息不對稱，游客一般通過朋友推薦、網(wǎng)站、雜志、報紙、電視等方式的宣傳來收集信息，對景區(qū)的交通情況、住宿、飲食、購物等情況了解的渠道較少。許多城郊旅游景點、景區(qū)只是依靠回頭客和口碑效應(yīng)帶來一些客源。旅游宣傳、促銷缺乏強有力的手段，未能充分引導(dǎo)和調(diào)動市場。

在現(xiàn)實城郊旅游發(fā)展中由于缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計，片面追求客源數(shù)量對自然環(huán)境和生態(tài)已造成了很大破壞，景區(qū)布局分散，占用了大量土地，造成了資源浪費，嚴重制約了城郊旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，旅游業(yè)的繁榮帶來了旅游地產(chǎn)的規(guī)?；_發(fā)。我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)階段發(fā)展的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）主要由政府主導(dǎo)開發(fā)。在我國特殊的政治和經(jīng)濟制度背景下，對旅游區(qū)和旅游地產(chǎn)開發(fā)還主要由政府主導(dǎo)，政策性明顯。由于思想觀念的落后和對旅游地產(chǎn)自身規(guī)律的背離，使得旅游地產(chǎn)的發(fā)展偏離了市場的需求，許多大型的旅游地產(chǎn)項目難以正常經(jīng)營，甚至瀕臨破產(chǎn)，成為爛尾項目。

（二）高端化日益明顯。由于作為主導(dǎo)的開發(fā)者——政府沒有明確旅游地產(chǎn)的市場定位，把目標客戶定位于高端消費人群，而忽視了中端消費者，失去了大量的市場份額。

（三）投資方式日益多元化。早期的旅游地產(chǎn)主要由國有企業(yè)進行投資建設(shè)開發(fā)與經(jīng)營管理，民營企業(yè)的投入少之又少，更鮮有外資企業(yè)的投資。目前，我國逐漸放開對旅游地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)，大量國內(nèi)民營企業(yè)成功獲得開發(fā)權(quán)，而有強大資金能力和管理經(jīng)營能力的外資企業(yè)也紛紛以酒店管理公司的身份涌入我國旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)運作中，為該行業(yè)的發(fā)展提供了強大的生命力。

（四）資源優(yōu)勢明顯。目前旅游地產(chǎn)開發(fā)項目大部分分布于我國較好的風(fēng)景區(qū)，占據(jù)了較優(yōu)質(zhì)的旅游資源，因此具有了強大的資源優(yōu)勢，為將來的進一步開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。開發(fā)規(guī)模逐漸加大，無論是投資項目還是旅游地產(chǎn)的面積都非常大，周期比較長，逐漸與國際接軌。

（五）投資和度假消費需求加大。旺盛的旅游地產(chǎn)需求為其規(guī)?；_發(fā)提供了強有力的支持。早期對旅游地產(chǎn)的需求以國內(nèi)商務(wù)型、會議型度假為主，家庭式的休閑為輔，而目前商務(wù)型和家庭型則平分天下，共同支撐了旅游地產(chǎn)的開發(fā)。異地置產(chǎn)的興起也為旅游地產(chǎn)的興盛做了不小的貢獻。

三、城市近郊旅游與旅游地產(chǎn)耦合發(fā)展研究

（一）城市近郊旅游對旅游地產(chǎn)有帶動作用

1、良好的資源環(huán)境。隨著旅游的發(fā)展，城市近郊旅游目的地的原始風(fēng)貌可能受到一定影響和改變，但由于其城市化率總體說來相對中心城區(qū)水平較低，受到現(xiàn)代工業(yè)開發(fā)和城市建設(shè)的影響較小，受各種類別的污染也相對較少，基本能保持其本身的自然山水風(fēng)光和田園風(fēng)貌。同時，我國旅游資源種類多樣，包括溫泉、湖泊、草場、山林、雪原、喀斯特地貌等眾多類型；這些豐富多彩且保持良好的自然生態(tài)資源成為旅游地產(chǎn)開發(fā)商和購房游客的特殊吸引物，成為游客在考察旅游地產(chǎn)物業(yè)時的首要考慮因素，極大地帶動了城市近郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

2、廣闊的市場需求。隨著人均收入和消費水平的不斷提高，人們的旅游需求量也正在逐步加大；而隨著城市化進程的加快，快節(jié)奏的城市生活和緊張的工作除了為人們帶來更高的收入外，也逐步改變了人們的生活理念，人們更加渴望在有限的假期時段回歸自然、體驗休閑度假生活，以達到放松身心，提高生活品質(zhì)的目的，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展正迎合了人們的這一需求。因此，具有良好資源與區(qū)位優(yōu)勢的城市近郊旅游目的地成為城市居民出游居住的首選地帶，從而使城市近郊旅游目的地在發(fā)展旅游地產(chǎn)時將具有廣闊的客源市場。

3、旅游產(chǎn)業(yè)綜合帶動效應(yīng)。旅游產(chǎn)業(yè)本身就是綜合帶動非常強的產(chǎn)業(yè)。城市近郊旅游的發(fā)展同樣能夠帶動交通、通信、餐飲、酒店、商業(yè)、地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展。事實上，旅游業(yè)的發(fā)展是一個與相關(guān)部門和眾多行業(yè)的互動發(fā)展過程。旅游業(yè)的發(fā)展不僅在一定程度上依賴著社會其他行業(yè)的發(fā)展，同時也能夠極大地帶動和刺激相關(guān)部門和行業(yè)發(fā)展。旅游業(yè)在與其他行業(yè)聯(lián)合互動發(fā)展時，將比單純強調(diào)發(fā)展旅游業(yè)或其他某一行業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟的影響更加顯著，有利于形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟良性增長，保證地區(qū)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）旅游地產(chǎn)促進城市近郊旅游的發(fā)展

1、提供資金支持，提高旅游目的地經(jīng)營水平。旅游地產(chǎn)項目的投資為城市近郊旅游的發(fā)展帶來了大量資金的支持，有利于旅游目的地開展更全面、更深層次的基礎(chǔ)設(shè)施和接待設(shè)施的建設(shè)，能有效推動旅游目的地更新穎、更高級和更綜合的經(jīng)營模式的出現(xiàn)，并進一步改變過去旅游地僅依靠門票維持收入的局面。而眾多特色接待設(shè)施既能滿足游客需求的多樣性，又能增加旅游地收入，大大提高了旅游地的盈利能力，改善了旅游目的地的經(jīng)營水平，推動了旅游地的全面發(fā)展，延長了旅游目的地的生命周期。

2、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升旅游目的地競爭實力。旅游地產(chǎn)項目及其接待設(shè)施既可以作為一種景觀資源，與旅游地協(xié)調(diào)發(fā)展的同時又最大化地體現(xiàn)各自特色；又能改變城市近郊旅游目的地過去僅以簡單靜態(tài)的方式來吸引游客，而忽略動態(tài)手段的產(chǎn)品開發(fā)方式，使得各近郊旅游目的地內(nèi)部能打開旅游產(chǎn)品開發(fā)的新思路，從整體上有效彌補原有旅游資源和產(chǎn)品所存在的不足，豐富旅游產(chǎn)品的層次，促使旅游產(chǎn)品多元化綜合性發(fā)展，有效優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地區(qū)旅游消費結(jié)構(gòu)。

3、產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，保障旅游目的地可持續(xù)性。旅游地產(chǎn)項目的建設(shè)一方面能帶來優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，這就有利于使旅游目的地形成集吃、住、行、游、購、娛于一體的完整接待體系，同時極大地帶動當(dāng)?shù)厝丝诘木蜆I(yè)水平。而且，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展就能更加合理地對旅游資源和各種能源進行利用，有效地提高資源和能源的利用率，實現(xiàn)旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展；使得環(huán)境保護和資源利用相協(xié)調(diào)，既滿足當(dāng)代社會的需求，又保證后代人的權(quán)利不被侵犯，因此城市近郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展真正實現(xiàn)了對一些不可再生資源的永續(xù)利用，實現(xiàn)了環(huán)境保護和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟共同發(fā)展的目標，使得城郊地區(qū)與城市的差別逐漸縮小。

4、旅游地產(chǎn)可以促進旅游業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。旅游地產(chǎn)的發(fā)展是伴隨著休閑度假旅游的產(chǎn)生和普及而發(fā)展起來的，同時，旅游地產(chǎn)的發(fā)展又反過來支持和引導(dǎo)休閑度假旅游的深入，進一步改變傳統(tǒng)觀光旅游粗放式的以規(guī)模擴張為主的發(fā)展道路，不再以單純追求接待人數(shù)的增加而提高收益，旅游地產(chǎn)的發(fā)展使旅游者逗留時間增長、消費水平提升，各種商貿(mào)往來成倍增長，使旅游經(jīng)濟走向效益化發(fā)展模式。

四、總結(jié)

由上可以看出，城市近郊旅游目的地通過其良好的資源環(huán)境、優(yōu)良的地理區(qū)位、廣闊的市場需求及發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的綜合效應(yīng)來帶動旅游地產(chǎn)的發(fā)展，而旅游地產(chǎn)的發(fā)展則能夠促進城市近郊旅游地實現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、旅游地經(jīng)營水平的提高和競爭力的提升，并促使旅游地生命周期發(fā)生變化，保障旅游地發(fā)展的可持續(xù)性和郊區(qū)旅游經(jīng)濟的發(fā)展。在城市旅游經(jīng)濟發(fā)展進程中，如果能將城市近郊旅游業(yè)和旅游地產(chǎn)系統(tǒng)高度耦合，促進兩者良性協(xié)調(diào)，為城市旅游經(jīng)濟迎來更大的上升空間。

主要參考文獻：

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中圖分類號：F127

文獻標識碼：A