謝慧怡

摘要：本文通過我國房地產(chǎn)業(yè)具有代表性的13個(gè)指標(biāo)，運(yùn)用因子分析方法，對2015年我國30個(gè)省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，綜合各因子得分并進(jìn)行排名。同時(shí)，針對不同地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r提出相應(yīng)建議，補(bǔ)足短板，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)均衡健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；動(dòng)態(tài)分析；綜合評價(jià)一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，其對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)還同時(shí)兼具了基礎(chǔ)性強(qiáng)、波及面廣以及與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對人們的消費(fèi)觀念、生活水平、社會(huì)的經(jīng)濟(jì)增長方式和財(cái)富分配格局產(chǎn)生了一定的影響，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展都帶來了一定的沖擊。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。本文將采用因子分析方法，對我國30個(gè)省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并針對各地區(qū)特點(diǎn)提出相關(guān)意見，使得政府、民眾、投資者和經(jīng)營者對市場現(xiàn)狀有更明確的認(rèn)識。

二、評價(jià)方法介紹及指標(biāo)體系

（一）因子分析法

因子分析是對主成分分析的推廣，它將具有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的變量（指標(biāo)）綜合為數(shù)量較少的幾個(gè)綜合變量（稱之為因子），用來描述多個(gè)變量之間的相關(guān)關(guān)系。因子分析法的基本步驟如下：

第一，確定分析變量，收集數(shù)據(jù)，并對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以消除不同變量之間由于量綱和數(shù)值大小差異造成的誤差，使指標(biāo)數(shù)據(jù)之間具有可比性，減小研究結(jié)果的誤差。

第二，計(jì)算所選變量的相關(guān)系數(shù)矩陣，對原始變量進(jìn)行KMO檢驗(yàn)和Bartlett檢驗(yàn)，判斷是否可以因子分析。

第三，由因子貢獻(xiàn)率和累計(jì)貢獻(xiàn)率提公共因子。

第四，因子旋轉(zhuǎn)，使得公共因子之間的關(guān)系更加密切，其實(shí)際意義更易解釋。

第五，計(jì)算因子得分，進(jìn)一步做綜合評估。

（二）指標(biāo)體系介紹房地產(chǎn)業(yè)評價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場開發(fā)及銷售規(guī)模指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)x1房地產(chǎn)平均從業(yè)人數(shù) x2本年土地購置面積 x3本年完成投資 x4本年實(shí)際到位資金 x5商品房實(shí)際銷售面積 x6商品房銷售額 x7本年房屋新開工面積 x8固定資本形成總額 x9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤 x10人均地區(qū)生產(chǎn)總值 x11房屋竣工造價(jià) x12房屋建筑竣工率 x13（三）指標(biāo)選取原則

1、科學(xué)性原則。房地產(chǎn)業(yè)績效評價(jià)要基于科學(xué)的指導(dǎo)思想，利用科學(xué)的方法，通過科學(xué)的手段進(jìn)行選擇和設(shè)計(jì)指標(biāo)，來對房地產(chǎn)業(yè)績效水平進(jìn)行分析、檢查并得出科學(xué)的結(jié)論。

2、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)業(yè)績效水平涉及范圍和問題廣泛而復(fù)雜，每一個(gè)方面都是它的一個(gè)子系統(tǒng)，因此在選擇和建立指標(biāo)的時(shí)候就應(yīng)該對各種因素進(jìn)行綜合的考慮，選擇主要的、最具代表程度的指標(biāo)體系，充分反映房地產(chǎn)業(yè)的績效水平。

3、可操作性原則。主要在于數(shù)據(jù)資料大多數(shù)通過全國、省市統(tǒng)計(jì)年鑒和房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒，或是通過現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、計(jì)算獲得，為了保證定量指標(biāo)分析真實(shí)、準(zhǔn)確，指標(biāo)體系不能過多或是過少，應(yīng)做到繁簡適中。

4、有效性原則。指標(biāo)體系的構(gòu)建必須與評價(jià)對象的基本內(nèi)涵達(dá)成一致，真正的反映我國的房地產(chǎn)業(yè)績效水平。

5、可比性原則。房地產(chǎn)績效評價(jià)時(shí)，會(huì)涉及到不同區(qū)域、不同時(shí)間的比較評價(jià)，這就需要對統(tǒng)計(jì)口徑、指標(biāo)含義、適用范圍進(jìn)行確定，所選擇的指標(biāo)要保證可比性。

三、實(shí)證研究分析過程

首先，本文選用中國統(tǒng)計(jì)年鑒2015年30個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)，由于各項(xiàng)指標(biāo)既有定性又有定量，量綱也不盡相同，需要對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理消除這些不同可能帶來的不合理的影響。

xki=（xki-xj）/s1/2ii（i=1，2，……，p；k=1，2，……，n）

標(biāo)準(zhǔn)化處理后，進(jìn)行KMO檢驗(yàn)和Bartlett球度檢驗(yàn)。KMO >0.8， 可以判斷出適合做因子分析。巴特利特球度檢驗(yàn)得出的概率P值為0.000，小于顯著性水平1%，應(yīng)拒絕零假設(shè)，接受備擇假設(shè)，相關(guān)系數(shù)矩陣與單位矩陣有顯著性差異，適合做因子分析。

進(jìn)而確定公共因子根據(jù)分析結(jié)果知可知前2個(gè)特征值均大于1，且累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到82.768%，能概括出原有指標(biāo)的大部分信息。因此可以選擇前兩個(gè)主成分作為公共因子進(jìn)行評價(jià)。

其次，由旋轉(zhuǎn)后的因子荷載圖（見表2）可知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)（x1）、房地產(chǎn)平均從業(yè)人數(shù)（x2）、本年土地購置面積（x3）、本年完成投資（x4）、本年實(shí)際到位資金（x5）、商品房實(shí)際銷售面積（x6）、商品房銷售額（x7）、本年房屋新開工面積（x8） 、固定資本形成總額（x9），這9個(gè)指標(biāo)在第一公共因子中的因子荷載值較大，說明該公共因子對指標(biāo)的影響程度較大。這些指標(biāo)是從不同方面反映房地產(chǎn)整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模以及商品房的開發(fā)銷售的指標(biāo)，故可命名此公共因子F1為：房地產(chǎn)市場開發(fā)及銷售規(guī)模因子。